Cour de Cassation · civ3 — 13 juin 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu selon le jugement attaqué (tribunal d'instance du 15e arrondissement de Paris, 9 décembre 2010), rendu en dernier ressort, que les consorts Z...- Y..., locataires d'un logement appartenant à la société ICF La Sablière (la société), ont assigné la bailleresse aux fins d'obtenir remboursement d'un trop-perçu de charges locatives ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que la société fait grief au jugement de la condamner à rembourser aux consorts Z...- Y... la quote-part de 75 % des salaires et charges sociales versés pour la rémunération des employés et gardiens pour la période du 15 février 2007 au 31 décembre 2008 alors, selon le moyen : 

1°/ que dans les immeubles appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets est assuré par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exception du salaire en nature, constituent, à concurrence des trois quarts de leur montant, une charge récupérable, même si ces prestations sont confiées, en l'absence du gardien, à une entreprise extérieure ; qu'en décidant que les rémunérations des gardiens ou employés qui assuraient seuls, lorsqu'ils étaient en fonction, tant l'entretien des parties communes que l'élimination des déchets, ne constituaient pas une charge récupérable motif pris de ce qu'en leur absence pour repos hebdomadaire ou jours fériés, une entreprise extérieure intervenait pour accomplir ces prestations, le tribunal a violé les articles L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et 2 d) du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 en sa rédaction applicable à l'espèce ; 

2°/ que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même ; qu'en se fondant, pour considérer comme établi le fait que les interventions de la société prestataire avaient eu lieu en dehors des jours de repos hebdomadaire du gardien d'immeuble et des jours fériés, sur des attestations établies par MM. Y... et A..., tous deux locataires de la société et ayant revendiqué, devant la même juridiction, dans le cadre d'instances enregistrées sous les numéros 11-10-000161 et 11-10-000157 ayant donné lieu à des jugements du même jour, le remboursement des mêmes charges payées au titre de la rémunération des gardiens de l'immeuble, le tribunal a violé le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même et, par conséquent, les dispositions de l'article 1315 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant retenu, faisant application, à bon droit, pour la récupération des charges antérieures au 1er janvier 2009, de l'article 2 du décret du 9 novembre 1982, dans sa rédaction antérieure au 19 décembre 2008, que l'emploi du verbe " assurer " et non du verbe " participer " implique que la récupération partielle des dépenses correspondant à la rémunération du préposé n'est possible que s'il effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de ces activités avec un tiers, le tribunal, qui a constaté que la société EFFI, entreprise extérieure, intervenait sur le site pour assurer l'entretien des parties communes et la sortie des ordures ménagères, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que le préposé du bailleur partageait ses activités avec un tiers et que les dépenses liées à la rémunération des gardiens et employés d'immeuble de la société n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le second moyen : 

Attendu que la société fait grief au jugement de la condamner à rembourser aux consorts Z...- Y... les sommes prélevées au titre de la prime fixe figurant sur les factures de la Compagnie parisienne de chauffage urbain (la CPCU) avec la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) correspondante pour la période du 15 février 2007 au 31 décembre 2008, alors, selon le moyen : 

1°/ que, y compris en matière de procédure orale, les conclusions écrites d'une partie, visées par le greffier et soutenues à l'audience, fixent les termes du litige que le juge ne saurait méconnaître ; qu'en relevant, pour faire droit à la demande des locataires tendant au remboursement de la fraction de la prime fixe facturée par la CPCU récupérée auprès d'eux par le bailleur, que celui-ci n'offrait pas d'établir qu'il était propriétaire de la sous-station de production de chaleur, cependant qu'il résultait des conclusions de la société soutenues à l'audience, déposées et visées le 14 octobre 2010, que le bailleur avait offert la preuve de ce qu'il était propriétaire de la sous-station notamment en produisant les factures établies par les entreprises ayant effectué les travaux de réfection de celle-ci, le tribunal a dénaturé les conclusions de la société et, partant, méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ; 

2°/ qu'en matière de fourniture de vapeur, constitue une charge récupérable auprès des locataires la prime fixe perçue au titre de la fourniture d'une certaine puissance calorifique ; qu'en décidant que la prime fixe R2 facturée par la CPCU au bailleur social, en ce qu'elle correspondait aux coûts fixes assumés par le concessionnaire notamment pour l'entretien et le renouvellement des installations, ne pouvait être récupérée auprès des locataires, le tribunal a violé les dispositions de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et le II 2° de l'annexe du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 en sa version applicable à l'espèce ; 

Mais attendu qu'ayant constaté que la CPCU appliquait un tarif binôme comprenant une partie variable proportionnelle à la consommation de l'usager et une partie fixe annuelle, indépendante de la consommation effective de calories et retenu que cette partie fixe correspondait aux coûts fixes assumés par le concessionnaire, notamment pour l'entretien et le renouvellement des installations, le tribunal, qui a relevé, à bon droit, que le locataire ne devait pas supporter des dépenses qui ne figuraient pas dans la liste des charges récupérables limitativement énumérées, a, sans dénaturation des conclusions de la société, pu en déduire que les sommes correspondant à la prime fixe devaient être exclues des charges récupérables ainsi que la TVA correspondante ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société ICF La Sablière aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société ICF La Sablière à payer aux consorts Z...- Y... la somme de 2 500 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du treize juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 





MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société ICF la Sablière 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné la société ICF LA SABLIERE, bailleur, à rembourser à Monsieur Florent Y... et à Mademoiselle Magali Z..., locataires, la quote part de 75 % des salaires et charges sociales versés pour la rémunération des employés et gardiens pour la période du 15 février 2007 au 31 décembre 2008. 

AUX MOTIFS QUE l'article 2 du décret du 9 novembre 1982, dans sa rédaction applicable antérieurement au 19 décembre 2008, précise pour la récupération des charges antérieures au 1er janvier 2009, que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ; que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles en totalité au titre des charges récupérables ; que l'emploi du verbe « assurer » et non du verbe « participer » implique que la récupération partielle des dépenses correspondant à la rémunération du préposé n'est possible que s'il effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers ; qu'en l'espèce, la société EFFI, entreprise extérieure, intervient sur le site pour assurer l'entretien des parties communes et la sortie des ordures ménagères pendant le samedi, le dimanche, les jours fériés ; que les jours de ces interventions sont fixés par l'annexe à l'acte d'engagement mais ils ne sont qu'indicatifs et les attestations produites, notamment celle de Monsieur Florent Y... et de Monsieur Ronan A... établissent que l'intervention de cette société extérieure a excédé cette fréquence ; que le préposé du bailleur partage donc ses activités avec un tiers ; que dès lors, les dépenses liées à la rémunération des employés d'immeuble de la société LA SABLIERE ne sont pas récupérables et doivent donner lieu à restitution en faveur des locataires ; que par conséquent, il y a lieu de condamner la société ICF LA SABLIERE à payer à Monsieur Florent Y... et à Mademoiselle Magali Z... la quote-part de 75 % des salaires et charges sociales versés pour la rémunération des employés et gardiens pour la période du 15 février 2007 au 31 décembre 2008 (jugement, p. 3 et 4) ; 

1) ALORS QUE dans les immeubles appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets est assuré par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exception du salaire en nature, constituent, à concurrence des trois quarts de leur montant, une charge récupérable, même si ces prestations sont confiées, en l'absence du gardien, à une entreprise extérieure ; qu'en décidant que les rémunérations des gardiens ou employés qui assuraient seuls, lorsqu'ils étaient en fonction, tant l'entretien des parties communes que l'élimination des déchets, ne constituaient pas une charge récupérable motif pris de ce qu'en leur absence pour repos hebdomadaire ou jours fériés, une entreprise extérieure intervenait pour accomplir ces prestations, le Tribunal a violé les articles L 442-3 du Code de la construction et de l'habitation et 2 d) du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 en sa rédaction applicable à l'espèce ; 

2) ALORS QUE nul ne peut se constituer une preuve à lui-même ; qu'en se fondant, pour considérer comme établi le fait que les interventions de la société prestataire avaient eu lieu en dehors des jours de repos hebdomadaires du gardien d'immeuble et des jours fériés, sur des attestations établies par Messieurs Y... et A..., tous deux locataires de la société ICF LA SABLIERE et ayant revendiqué, devant la même juridiction, dans le cadre d'instances enregistrées sous les n° 11-10-000161 et n° 11-10-000157 ayant donné lieu à des jugements du même jour, le remboursement des mêmes charges payées au titre de la rémunération des gardiens de l'immeuble, le Tribunal a violé le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même et, par conséquent, les dispositions de l'article 1315 du Code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné la société ICF LA SABLIERE, bailleur, à rembourser à Monsieur Florent Y... et à Mademoiselle Magali Z..., locataires, les sommes prélevées au titre de la prime fixe figurant sur les factures de la CPCU avec la TVA correspondante pour la période du 15 février 2007 au 31 décembre 2008, 

AUX MOTIFS QU'une convention de délégation de service public a été consentie sous forme de concession à la CPCU à la ville de Paris ; que son tarif est réglementé ; qu'il ressort de l'analyse des factures de la CPCU produites que le prestataire applique un « tarif 100 » qui correspond à la fourniture de vapeur ; que ces factures qui comprennent le terme « consommation » renvoient à l'existence d'une facturation proportionnelle de l'énergie en fonction de la quantité utilisée qui s'exprime en tonnes de vapeur et qui est calculée par référence à un indice ; que certaines d'entre elles visent aussi une prime fixe qui correspond à un abonnement calculé sur 360 jours ayant trait aux frais de mise à disposition de la puissance calorifique maximale garantie au point de livraison (24, 45) ; que le montant de cet abonnement dépend des besoins thermiques du bâtiment et il est calculé en fonction de la puissance souscrite par le client, soit 407 KW ; qu'il ressort de ces éléments que la CPCU applique donc un tarif binôme comprenant une partie variable proportionnelle à la consommation de l'usager et une partie fixe annuelle, indépendante de la consommation effective de calories ; que cette partie correspond aux coûts fixes assumés par le concessionnaire notamment pour l'entretien et le renouvellement des installations ; que la CPCU (sic) soutient que cette facturation ne peut concerner les investissements puisqu'elle est propriétaire de la sous-station, mais elle n'offre toutefois pas de l'établir ; qu'en outre, l'objet de cette partie fixe sert à couvrir des frais fixes qui sont donc indépendants du coût des investissements ; que les locataires ne doivent pas supporter des dépenses qui ne figurent pas dans la liste des charges récupérables limitativement énumérées par le décret du 26 août 1987 ; que les sommes correspondant à la prime fixe doivent donc être exclues des charges récupérables ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée correspondante ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société ICF LA SABLIERE à rembourser à Monsieur Florent Y... et Mademoiselle Magali Z... les sommes prélevées au titre de la prime fixe figurant sur les factures de la CPCU avec la TVA correspondante pour la période du 15 février 2007 au 31 décembre 2008 (jugement, p. 4 et 5) ; 

1) ALORS QUE, y compris en matière de procédure orale, les conclusions écrites d'une partie, visées par le greffier et soutenues à l'audience, fixent les termes du litige que le juge ne saurait méconnaître ; qu'en relevant, pour faire droit à la demande des locataires tendant au remboursement de la fraction de la prime fixe facturée par la CPCU récupérée auprès d'eux par le bailleur, que celui-ci n'offrait pas d'établir qu'il était propriétaire de la sousstation de production de chaleur, cependant qu'il résultait des conclusions de la société ICF LA SABLIERE, soutenues à l'audience, déposées et visées le 14 octobre 2010, que le bailleur avait offert la preuve de ce qu'il était propriétaire de la sous-station notamment en produisant les factures établies par les entreprises ayant effectué les travaux de réfection de celle-ci, le Tribunal a dénaturé les conclusions de la société ICF LA SABLIERE et partant, méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ; 

2) ALORS QU'en matière de fourniture de vapeur, constitue une charge récupérable auprès des locataires la prime fixe perçue au titre de la fourniture d'une certaine puissance calorifique ; qu'en décidant que la prime fixe R2 facturée par la CPCU au bailleur social, en ce qu'elle correspondait aux coûts fixes assumés par le concessionnaire notamment pour l'entretien et le renouvellement des installations, ne pouvait être récupérée auprès des locataires, le Tribunal a violé les dispositions des articles L 442-3 du code de la construction et de l'habitation et le II, 1) de l'annexe du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 en sa version applicable à l'espèce.