Cour de Cassation · civ3 — 5 septembre 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu que la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et souverainement retenu qu'il ne résultait pas des titres produits que les structures litigieuses étaient la propriété des syndicats de copropriétaires des immeubles litigieux, que ces structures en béton étaient appuyées sur les parties aveugles des pignons des immeubles et reposaient sur des poteaux implantés dans le sol en partie courante appartenant au domaine public de la commune de Lisieux, qu'aucun élément concret ne permettait d'établir que ces structures avaient été construites simultanément ou de manière différée par le même constructeur, ni que les syndicats de copropriétaires ou leur auteur avaient exercé un rôle dans la construction de ces ouvrages, ou que lesdites structures présentaient une utilité pour les copropriétés concernées qui étaient distinctes, en a exactement déduit que, en application de l'article 552 du code civil, la commune de Lisieux était propriétaire des structures litigieuses ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la commune de Lisieux aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Lisieux à payer aux syndicats des copropriétaires des immeubles situés 1-3 et 5 boulevard Sainte-Anne à Lisieux, la somme de 2 500 euros et rejette la demande de la commune de Lisieux ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille douze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la commune de Lisieux. 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la Commune de Lisieux est propriétaire des terrassons reliant les immeubles sis 1-3 Bd Sainte Anne et 5 Boulevard Sainte-Anne ; 

Aux motifs que « pour établir la propriété des syndicats de copropriétaires sur les terrassons, la Commune de Lisieux invoque l'acte authentique dressé le 8 septembre 1962 (et non le 6 mars 1961 comme indiqué à tort dans le jugement) par Me X... auquel est annexé le règlement de copropriété de l'immeuble situé à Lisieux 5, boulevard Jeanne-d'Arc. Toutefois, d'une part, cet immeuble n'est pas concerné par le présent litige, d'autre part les terrassons de balcon, expressément visés par le règlement de copropriété comme inclus dans les parties communes, sont des ouvrages situés devant les baies auxquels il peut être accédé par celles-ci et ne peuvent être confondus avec les structures en béton, appuyées sur les parties aveugles des pignons des immeubles, qui ne ressemblent ni de près ni de loin à des balcons. La Commune de Lisieux ne conteste pas expressément être propriétaire du sol situé sous les terrassons mais soutient que ceux-ci sont incorporés aux immeubles dans lesquels ils sont ancrés, qu'ils ont été construits par les copropriétaires pour relier plusieurs immeubles privés et s'inscrivent dans le même projet architectural. En l'absence de titres de propriété probants, les indications du cadastre, confortées par la configuration des lieux, permettent d'établir que le sol situé sous les terrassons fait partie du domaine public. Par contre aucune indication ne peut être tirée, concernant la propriété des ouvrages litigieux, des pointillés les représentant sur la matrice cadastrale. En application de l'article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. La Commune de Lisieux est par conséquent présumée propriétaire des terrassons. Les syndicats de copropriétaires n'ont acquis la propriété du sol ni par titre ni par prescription en raison notamment de son appartenance au domaine public. Ces terrassons n'ont jamais été entretenus par les syndicats de copropriétaires. Il n'est produit aux débats aucun document afférent à la construction des immeubles en cause et à celle des terrassons (plans d'architecte ou documents relatifs aux autorisations de construire) permettant d'établir qu'ils ont été construits simultanément ou de manière différée par le même constructeur. S'il résulte des constatations de M. Z..., missionné par la commune, que ces terrassons sont constituées de dalles en béton armé supportées en extrémité par un ancrage dans les façades des immeubles, cette circonstance est insuffisante pour renverser la présomption de propriété résultant de l'article 552 du Code civil, étant observé que les dalles reposent également sur des poteaux implantés dans le sol en partie courante. Ces terrassons n'apparaissent d'aucune utilité pour les copropriétés concernées qui sont distinctes. Si les deux architectes de l'État, consultés par le maire de Lisieux, considèrent, l'un que ces éléments architecturaux ont été conçus dès l'origine du programme des immeubles, à la reconstruction, et l'autre que ces structures participent à la composition des immeubles, il s'agit de simples opinions, qui ne sont étayées par aucun élément concret permettant d'établir le rôle des syndicats de copropriétaires ou de leur auteur dans la construction de ces ouvrages. L'article 551 du Code civil ne déroge pas aux dispositions de l'article 552 auquel il renvoie expressément. Il permet au contraire, lorsque que la présomption de l'article 552 est renversée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la construction, bien accessoire, devienne malgré tout la propriété du maître du sol. La preuve de la dissociation de l'immeuble entre la propriété du sol et la propriété du dessus n'est pas rapportée. La Commune de Lisieux doit être déclarée propriétaire des terrassons litigieux. Le jugement frappé d'appel doit être réformé » ; 

Alors que, d'une part, l'accessoire suit le principal ; que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire de cette chose ; que la présomption selon laquelle le propriétaire du sol est propriétaire du dessus est renversée lorsque la chose est incorporée à un immeuble dont elle constitue l'accessoire ; qu'en estimant que les terrassons litigieux appartenaient à la Commune de Lisieux, la propriété du sol emportant la propriété du dessus, quand l'incorporation horizontale des terrassons aux immeubles sis 1-3 Boulevard Sainte Anne et 5 Boulevard Sainte-Anne emportait dissociation de la propriété du sol et de la propriété du dessus, la cour d'appel a violé les articles 551 et 552 alinéa 1er du Code civil ; 

Alors que, d'autre part, en estimant que les terrassons n'apparaissaient d'aucune utilité pour les copropriétés concernées qui sont distinctes, sans rechercher ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les terrassons avaient une utilité esthétique ou architecturale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 551 et 552 du Code civil.