Cour de Cassation · civ3 — 25 septembre 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 mai 2011), que par acte notarié du 24 octobre 2006, Mme X... a vendu un appartement à Mme Y... ; qu'invoquant un déficit de superficie, Mme Y... a assigné Mme X... en diminution du prix ; que celle-ci a appelé en garantie l'agent immobilier et le notaire ; 


Sur le second et sur le troisième moyens, réunis, ci-après annexés : 


Attendu que la cour d'appel, qui n'était saisie à l'égard du notaire et de l'agent immobilier que d'une demande de garantie qu'elle n'était pas tenue de requalifier et qui a exactement retenu sans dénaturation ni modification de l'objet du litige que ceux-ci ne pouvaient être condamnés à payer une somme qu'ils n'avaient pas perçue, a légalement justifié sa décision ;


Mais sur le premier moyen : 


Vu l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ;


Attendu que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;


Attendu que pour condamner Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 217 euros au titre des certificats de mesurage, l'arrêt retient qu'il convient d'accueillir la demande de Mme Y..., d'ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme de 17 400 euros et de condamner Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 217 euros au titre des certificats de mesurage ;


Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi, ne peut être étendue à d'autres frais, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Et attendu qu'il y a lieu conformément à l'article 627, alinéa 2 du code de procédure civile, de mettre fin au litige en apliquant la règle de droit appropriée aux faits souverainement constatés par les juges du fonds et de rejeter la demande de Mme X... tendant au paiement de la somme de 217 euros ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 217 euros au titre des frais de mesurage, l'arrêt rendu le 5 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;


DIT n'y avoir lieu à renvoi ;


Rejette la demande de Mme X... en paiement de la somme de 217 euros ;


Maintient que les dépens afférents aux instances devant les juges du fond seront supportés par Mme X... ;


Condamne Mme X... aux dépens du présent arrêt ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCP Benaud - Sansot - Lherbier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme X...



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné Mme X... à payer à Mme Y... et, y ajoutant, d'avoir condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 217 euros, dit que les intérêts dus sur la somme principale seraient capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil et condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ainsi qu'à supporter les dépens d'appel, 


AUX SEULS MOTIFS QU' il résulte suffisamment du dossier et qu'il n'est plus contesté que la superficie indiquée tant par la promesse de vente que dans l'acte notarié de vente est erronée, en sorte que Mme Y... peut prétendre à la diminution proportionnelle du prix de vente fixé à 115 000 euros pour ‘35 m²' alors qu'il n'y en a que ‘29,2 m²' ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la somme due par Mme X... à Mme Y... à la somme de 17 400 euros en principal, outre les intérêts au taux légal ; qu'il convient cependant d'accueillir la demande de Mme Y..., d'ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme de 17 400 euros et de condamner Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 217 euros au titre des certificats de mesurage ;


ALORS QUE toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout acte réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en condamnant Mme X... non seulement à supporter une diminution de prix proportionnelle, mais encore à verser à Mme Y... le coût des interventions de deux géomètres, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1617 du Code civil ;


ET ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE faute d'avoir relevé à la charge de Mme X..., qui contestait devoir supporter le coût des deux certificats de mesurage, une faute en relation de cause à effet avec le préjudice subi par l'acquéreur et faute d'avoir précisé en quoi il avait été nécessaire pour Mme Y... de faire successivement appel à deux géomètres, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et suivants du Code civil.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de son appel en garantie dirigé à l'encontre de la société SPECIAL IMMOBILIER, 


AUX MOTIFS QUE l'agent immobilier SPECIAL IMMOBILIER fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire ; que Maître Z... ne conteste pas la recevabilité de la demande de Mme X... qui, ayant fait l'objet d'un relevé de forclusion, peut faire inscrire sa créancier au passif de la société ;


QUE l'agence SPECIAL IMMOBILIER, chargée de présenter un bien immobilier à la vente devait en connaître les caractéristiques essentielles de manière précise ; qu'en l'espèce, même l'annonce qu'elle avait présentée était erronée ; qu'il lui appartenait de procéder à une vérification « Loi Carrez » sans se référer aux seules déclarations du vendeur pour établir les actes ; qu'ainsi que le fait observer Mme X..., l'agence SPECIAL IMMOBILIER a commis une faute dans l'exécution de son mandat ;


MAIS QUE le vendeur ayant seul reçu (sic) restitution partielle du prix de vente, SPECIAL IMMOBILIER ne peut être condamnée à ‘garantir' une somme qu'elle n'a pas perçue ; que Mme X... ne forme aucune demande tendant à la condamnation de l'agence à lui verser des dommages-intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle ; que Mme X... ne peut donc qu'être déboutée de son appel en garantie ;


ALORS QUE l'objet de la demande de Mme X..., en assignant l'agence immobilière et le notaire en intervention forcée, était de n'avoir pas à supporter les conséquences des fautes conjuguées de l'agence immobilière et du notaire, sollicitait la condamnation de l'une et de l'autre, à raison de leurs fautes, à l'indemniser de son préjudice en résultant, ce dans la mesure de ses éventuelles condamnations envers Mme Y... ; et qu'en retenant « que le vendeur ayant seul reçu restitution partielle du prix de vente (sic), SPECIAL IMMOBILIER ne peut être condamnée à ‘garantir' une somme qu'elle n'a pas perçue » et « que Mme X... ne forme aucune demande tendant à la condamnation de l'agence à lui verser des dommages-intérêts au titre de sa responsabilité », la Cour d'appel a manifestement dénaturé les conclusions d'appel de Mme X... et, par suite, violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;


ET ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la Cour d'appel avait le devoir de restituer à la demande dont elle était saisie par Mme X..., laquelle invoquait à la fois la faute commise par l'agence immobilière et les conséquences préjudiciables qui en découlaient pour elle, sa véritable qualification juridique, à savoir celle d'une action en responsabilité contractuelle tendant à l'allocation de dommages-intérêts avec ou sans indication de paiement au profit de Mme Y... ; que, faute d'avoir procédé à cette requalification, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile


TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de son appel en garantie dirigé à l'encontre de la S.C.P. BENAUD-SANSOT-LHERBIER, 


AUX MOTIFS PROPRES QUE si le notaire n'était pas tenu de visiter les locaux offerts à la vente, il a inscrit sur les actes la superficie 35 m² sans demander la moindre vérification et sans attirer l'attention des parties sur cet élément essentiel de la vente ; que l'Etude avait demandé des pièces à SPECIAL IMMOBILIER pour établir le dossier, sans chercher au-delà des renseignements fournis par l'agence ; qu'il ne suffisait pas de rappeler dans les actes, ainsi que le fait l'Etude, l'obligation de faire figurer l'indication de la superficie privative du local, encore fallait-il concrétiser cette obligation en s'assurer qu'aucun doute n'existait sur ce point essentiel ;


QUE, cependant, Mme X... ici encore sollicite uniquement la garantie de la S.C.P., ce qui ne peut être ordonné pour les mêmes raisons, en sorte qu'il n'appartient pas à la Cour de statuer sur des demandes qui ne lui ont pas été présentées ; qu'elle sera déboutée de sa demande ;


ET AU MOTIF, REPUTE ADOPTE DES PREMIERS JUGES COMME NON CONTRAIRE AUX SIENS PROPRES, QUE le remboursement dû par le vendeur à l'acquéreur de la partie du prix trop payé en raison de la moindre superficie du bien vendu ne correspond pas à un préjudice indemnisable pouvant être mise à la charge du notaire rédacteur de l'acte ;


ALORS QUE l'objet de la demande de Mme X..., en assignant l'agence immobilière et le notaire en intervention forcée, était de n'avoir pas à supporter les conséquences des fautes conjuguées de l'agence immobilière et du notaire, sollicitait la condamnation de l'une et de l'autre, à raison de leurs fautes, à l'indemniser de son préjudice en résultant, ce dans la mesure de ses éventuelles condamnations envers Mme Y... ; et qu'en retenant que « Mme X... ici encore sollicite uniquement la garantie de la S.C.P. », la Cour d'appel a manifestement dénaturé les conclusions d'appel de Mme X... et, par suite, violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;


ET ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la Cour d'appel avait le devoir de restituer à la demande dont elle était saisie par Mme X..., laquelle invoquait à la fois la faute commise par le notaire et les conséquences préjudiciables qui en découlaient pour elle, sa véritable qualification juridique, à savoir celle d'une action en responsabilité contractuelle tendant à l'allocation de dommages-intérêts avec ou sans indication de paiement au profit de Mme Y... ; que, faute d'avoir procédé à cette requalification, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile.