Cour de Cassation · civ3 — 13 novembre 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant constaté qu'à la convocation du 27 octobre 1998 pour l'assemblée générale du 17 novembre 1998 était annexé un courrier d'un notaire qui ne comportait pas en annexe les projets de nouveau règlement de copropriété, d'état descriptif de division et d'état de répartition des charges et que la communication de ces documents en annexe à la convocation de l'assemblée générale du 11 mai 2000 n'était pas démontrée, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que ces assemblées étaient nulles, l'accord n'ayant pas été donné de manière éclairée en l'absence des documents exigés par le décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur à la date de ces assemblées, a retenu à bon droit que les époux X... faisant toujours partie de la copropriété des 8 rue de la République et 3 rue Viala devaient participer à ses charges communes ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne les époux X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X..., condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble rue de la République et rue Viala la somme de 2 500 euros ;




Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour les époux X...



Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame X... conjointement et solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 8 rue de la République et 3 rue Viala la somme de 9.360,23 euros au titre de l'arriéré des charges et appels de fonds du 1er octobre 2005 au 31 mars 2011 et dit nulles et de nul effet la délibération n° 1 prise par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 8 rue de la République et 3 rue Viala sur l'accord de principe de la scission de la copropriété le 17 novembre 1998, ainsi que la délibération n° 3 prise par cette même assemblée générale le 11 mai 2000 et réitérant cet accord de principe ;


aux motifs qu‘il résulte des différents procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires que, sur la demande de scission de la copropriété formée par les époux X..., devenus propriétaires des différents lots relevant de l'entrée du 1 rue Viala, les copropriétaires présents lors de ces assemblées générales dont les lots sont tous situés 8 rue de la République, se sont le 17 novembre 19698 déclarés favorables à la scission de la copropriété en deux immeubles distincts à la condition que Monsieur X... assume les frais de géomètre et de notaire, ont le 11 mai 2000 confirmé leur accord de principe sur la scission de copropriété mais exprimé le souhait de rencontrer Monsieur Jacques Y..., géomètre expert, lequel a dressé rapport d'expertise le 8 décembre 1999 concluant au détachement possible de la copropriété de l'immeuble sis 3 rue Viala, sous réserve de diviser les deux lots de copropriété 121 et 105 en imbrication sur les deux bâtiments de la rue de la République et de la rue Viala et de rattacher chacun des lots au bâtiment correspondant, ont le 19 décembre 2001 sursis à statuer sur la scission de la copropriété jusqu'après le rendez-vous entre Monsieur Y... et Monsieur Z..., copropriétaire dont le lot est situé 8 rue de la République agissant pour le compte des copropriétaires des lots ayant leur entrée au 8 rue de la République, enfin ont une nouvelle fois le 21 novembre 2002 reporté leur décision jusqu'à nouvelle rencontre de Monsieur Y... et de Monsieur Z..., désireux de lui faire part de ses observations ;


que les autres procès-verbaux d'assemblées générales postérieurs à cette assemblée du 21 novembre 2002 ne font aucune référence à cette scission de telle sorte que cette scission est restée en l'état d'un accord de principe mais n'a jamais ainsi que l'a constaté à juste titre le premier juge, été approuvée dans ses conditions matérielles juridiques et financières par l'assemblée générale des copropriétaires ni régularisée par acte authentique ; qu'aucun acte notarié n'est venu modifier le règlement de copropriété établi le 17 mai 1957 ni l'état descriptif de division modifié le 17 juin 1963 puis le 14 décembre 1979 ; que le fait que dès le mois de décembre 1998 le syndic d'alors, la société Roux Immobilier, ait écrit à Monsieur X... qu'il considérait désormais que l'immeuble de la rue Viala était indépendant et qu'il n'ait à partir de cette date plus appelé les charges communes auprès des époux X..., ne peut suppléer l'approbation éclairée de la scission de la copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires dans ses modalités matérielles, juridiques et financières ;


que les appelants reprochent au syndic de la copropriété de ne pas avoir mis en oeuvre la division des lots 121 et 105 selon la préconisation du géomètre Y... mais qu'en tout état de cause, il leur appartenait de provoquer valablement la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires et la mise en oeuvre de cette division ; qu'en effet, en application des article 11, 3 et 13 du décret du 17 mars 1967 « sont notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes lorsque l'assemblée appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes notamment s'il est fait application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'à la convocation du 27 octobre 1998 pour l'assemblée générale du 17 novembre 1998 a été annexé à la demande de scission des époux X..., exclusivement un courrier de maitre B..., notaire, dont il n'est aucunement justifié qu'il comportait lui-même en annexe les projets de nouveau règlement de copropriété, d'état descriptif de division et d'état de répartition des charges ; qu'il n'est pas plus démontré que ces derniers projets étaient joints à la convocation non communiquée dont la date demeure indéterminée pour l'assemblée ordinaire du 11 mai 2000 ; que les assemblées générales qui ont voté, conformément à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, un accord de principe sur la scission de la copropriété en deux immeubles 8 rue de la République et 3 rue Viala sont donc nulles, cet accord n'ayant pas été donné de manière éclairée, en l'absence de communication de documents déterminants tels qu'exigé par le décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur à la date de ces assemblées ; qu'en outre il ne peut qu'être observé que les époux X... n'ignoraient aucunement, Monsieur Y... le rappelant dans son rapport, la nécessité d'un acte notarié portant modification de l'état descriptif de l'immeuble ainsi que du règlement de copropriété, acte dont la charge leur incombait, la délibération de principe de l'assemblée générale du 17 novembre 1998 en dépit de son irrégularité le leur ayant au surplus confirmé ;


que les époux X... sont donc toujours à ce jour copropriétaires dans la copropriété 8 rue de la République et 3 rue Viala et qu'à ce titre ils se doivent de participer aux charges communes générales de l'immeuble ; que s'ils contestent être redevables de charges d'entretien au titre de la toiture commune, soutenant que les toitures des deux immeubles 8 rue de la République et 3 rue Viala sont parfaitement individualisées de telle sorte que prenant seuls en charge la réfection de la toiture surplombant l'immeuble du 3 rue Viala, ils n'ont pas à participer à l'entretien de la toiture de l'immeuble du 8 rue de la République, force est de constater que les charges dont paiement leur est réclamé du 1er octobre 2005 au 31 mars 2011 et dont le syndicat intimé produit tous les justificatifs permettant à la cour d'en vérifier le bien fondé, ne sont que les charges communes générales et les appels de fonds pour les travaux de ravalement de la façade décidés par l'assemblée générale ; que la décision déférée qui les a condamnés conjointement et solidairement au paiement de ces charges sera donc confirmée sauf à porter le montant à la somme de 9.360,23 euros au titre de l'arriéré de charges ;


1°) alors que, d'une part, le nouvel article 28 II de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi n° 2000-1208 et applicable à compter de son entrée en vigueur le 14 décembre 2000, a ajouté à l'ancien article 28 une condition selon laquelle l'accord du syndicat sur la scission de la copropriété intervient lorsqu'il statue « sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division » ; que seul l'ancien article 28 de la loi de 1965 étant applicable à la cause, la cour d'appel ne pouvait décider que le syndicat n'avait pas donné son accord sur la scission au motif qu'elle n'avait pas été approuvée « dans ses modalités matérielles, juridiques et financières » (p. 5 in fine) lors des assemblées générales des 17 novembre 1998 et 11 mai 2000, sans méconnaître les dispositions de ce texte ;


2°) alors que, d'autre part, le syndicat donne valablement son accord sur la scission de la copropriété lorsqu'il prend sa décision en considération des conditions et des conséquences matérielles et pécuniaires qui résultent du retrait, la prise d'effet de cet accord étant reportée au jour où l'assemblée générale procède aux adaptations du règlement de copropriété initial et adopte l'état descriptif de division et l'état de répartition des charges ; qu'en décidant que le syndicat n'avait pas donné son accord à la scission de la copropriété quand il avait expressément accepté, d'une part, les conditions pécuniaires de la scission lors de l'assemblée générale du 17 novembre 1998 et, d'autre part, les modalités matérielles de la scission lors de l'assemblée générale du 11 mai 2000 en se prononçant au visa du rapport du géomètre-expert Y..., la cour d'appel a violé l'ancien article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;


3°) alors que, d'autre part, en déclarant nulles les assemblées générales des 27 octobre 1998 et 11 mai 2000 au motif erroné qu'il n'était pas justifié que les convocations y afférentes comportaient en annexe les projets de nouveau règlement de copropriété, d'état descriptif de division et d'état de répartition des charges, la cour d'appel a violé l'ancien article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;


4°) alors que, enfin, c'est au syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, qu'il incombe de faire établir et de communiquer aux copropriétaires en temps utile le nouveau règlement de copropriété, ainsi que les états descriptifs de division et de répartition des charges qui doivent être approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires pour que la scission soit effective ; qu'en décidant que c'était aux époux X... qu'il incombait de faire établir et de communiquer au syndic, en vue des assemblées générales litigieuses, les projets de nouveau règlement de copropriété, d'état descriptif de division et d'état de répartition des charges, la cour d'appel a violé les anciens articles 28 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 (3°) du décret du 17 mars 1967.