Cour de Cassation · civ1 — 6 février 2013

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 13 septembre 2011), que Mme X... ayant entrepris, avec son époux, la construction d'une maison d'habitation sur un " terrain à bâtir ", libre de toute servitude, qu'elle avait reçu en donation de son père, M. Laurent Y..., en vertu d'un acte notarié du 9 mai 2001, s'est vue opposer par le propriétaire du fonds voisin l'existence d'une servitude non aedificandi instituée sur ce terrain par un acte d'échange du 16 octobre 1952, passé entre la société des Houillères du bassin des Cévennes et les époux Bernard Y... ; qu'ayant vainement invoqué l'inopposabilité de cette servitude qui ne figurait pas sur leurs titres, les époux X... ont été définitivement condamnés à procéder, à leurs frais, à l'enlèvement de leur construction, condamnations qu'ils ont exécutées ; qu'ils ont ensuite recherché la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de donation, Mme Z..., à laquelle ils reprochaient d'avoir manqué à son devoir d'efficacité en omettant de mentionner la servitude non aedificandi, instituée par un acte d'échange rédigé par un de ses prédécesseurs et déposé à la conservation des hypothèques ; 

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de condamnation de Mme Z...à leur payer la somme de 150 000 euros au titre de leur préjudice matériel et de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral, alors, selon le moyen, que le notaire est tenu, en sa qualité d'officier public, d'assurer l'efficacité de son acte ; pour dire que Mme Z...n'était pas responsable du préjudice éprouvé par le donataire d'un terrain grevé d'une servitude non ædificandi qui ne figurait pas à son acte, la cour d'appel a relevé que la servitude n'était mentionnée dans aucun des deux actes de mutation précédents, et que celui du 16 octobre 1952 qui l'avait instituée n'y était pas non plus mentionné ; en statuant ainsi, cependant que l'acte constitutif de la servitude, passé par l'un des prédécesseurs du notaire, figurait au rang des minutes de son étude et qu'il avait été déposé au bureau des hypothèques, ce dont il résultait que sa découverte était possible, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu que l'inefficacité de l'acte instrumenté par un officier public n'est susceptible d'entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité impose nécessairement ; qu'ayant constaté que l'acte d'échange du 16 octobre 1952, constitutif de la servitude non aedificandi, n'apparaissait dans aucun des titres que le notaire était tenu d'examiner pour vérifier l'origine de la propriété de M. Laurent Y..., donateur, laquelle remontait à une vente consentie au père de ce dernier par Edmond Kléber Y... et instrumentée par un autre notaire le 30 novembre 1962, et que ni cet acte, ni la servitude passive qu'il instaurait n'étaient mentionnés ni sur la fiche personnelle de ce vendeur ni sur celle du donateur, visées par la demande de renseignements faite en vertu de l'article 41 du décret du 14 octobre 1955, la cour d'appel pu en déduire qu'à supposer que l'interdiction de construire ait été régulièrement transcrite et publiée à la conservation des hypothèques, Mme Z..., qui ne disposait d'aucun indice lui permettant de douter de la véracité ou de la cohérence des renseignements ainsi recueillis lesquels concordaient avec les déclarations du donateur, n'avait commis aucune faute en s'abstenant de procéder à des investigations complémentaires ; que le moyen n'est donc pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les époux X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour les époux X... 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande de condamnation de Maître Catherine Z..., notaire, à payer la somme de 150. 000 € au titre de leur préjudice matériel ainsi que la somme de 20. 000 € au titre de leur préjudice moral ; 

AUX MOTIFS QUE le notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il établit, doit prendre toutes précautions utiles, et savoir s'entourer de tous les renseignements nécessaires à l'accomplissement de son ministère, sans s'arrêter aux déclarations qui lui sont faites par les parties ; qu'il a en particulier l'obligation d'informer les parties sur la portée de l'acte qu'il dresse et l'efficacité de cet acte et de vérifier leurs déclarations, notamment sur l'absence de servitude au regard des actes antérieurs ; qu'il s'agit d'une obligation de moyens et non de résultat, de sorte qu'il est nécessaire de caractériser une faute ; qu'il est reproché à Maître Z...de ne pas avoir recherché, au vu de l'omission de son prédécesseur, si la parcelle objet de la donation n'était pas grevée d'une quelconque servitude ; que l'acte de donation rédigé par Me Z...le 9 mai 2001 et contenant donation par Monsieur Laurent Y... à sa fille Christine Y... d'une parcelle de terre de 2. 910 m2 comporte une mention dans le paragraphe intitulé « charges et conditions » ainsi libellée : « le donateur déclare que personnellement, il n'a créé ni conféré aucune servitude pouvant grever le dit bien, et qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autre servitude ou obligation que celle résultant des présentes, de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d'urbanisme, des anciens titres de propriété » ; qu'en ce qui concerne l'origine de propriété, il est rappelé l'acte notarié du 14 novembre 1990 rédigé par Me A...ayant trait à la donation-partage entre Madame Jeanne B..., veuve Y..., et ses fils, Messieurs Henri, Jean et Laurent Y..., qui ne fait pas référence à la servitude non ædificandi contenue dans l'acte d'échange du 16 octobre 1952 ; qu'il est ainsi noté que le bien donné appartient en propre à Monsieur Laurent Y... à la suite de la donation intervenue le 14 novembre 1990 des droits, parts et portions revenant à Madame Jeanne B... dans divers biens immobiliers ayant dépendu de la communauté de biens ayant existé entre elle et son conjoint prédécédé mais également de la succession particulière de ce dernier ; que l'acte du 14 novembre 1990 mentionne pour sa part dans le paragraphe intitulé « charges et conditions » que les donataires copartageants déclarent se référer aux actes antérieurs dont ils déclarent avoir parfaite connaissance pour toute servitude applicable aux biens entrés dans leur attribution, donnant toute décharge au notaire soussigné à ce sujet ; qu'il est encore rappelé in extenso les conditions particulières figurant dans un acte de vente par les houillères du bassin des Cévennes à Monsieur Marceau Y...reçu le 7 novembre 1951 en l'étude de Me C..., notaire à la Grand'Combe ainsi que celles figurant dans un autre acte de vente par la compagnie des mines de la Grand'Combe à Monsieur Georges Y... reçu le 18 avril 1931 par Me D..., également notaire à la Grand'Combe ; qu'il s'avère en réalité qu'à l'examen des différents actes notariés, les parcelles litigieuses soit 313 p pour 12 ares en nature de terre et 314 p pour 15 a 95 ca en nature de terre ayant fait l'objet de la donation ont été vendues par Monsieur Edmond Kléber Y... à Monsieur Arthur Y..., époux de Madame Jeanne B... par acte notarié du 30 novembre 1962 reçu par Me E..., notaire à Alés ; qu'il est précisé en ce qui concerne l'origine de propriété que l'immeuble vendu appartient en propre à M. Y... pour l'avoir recueilli en ce qui concerne le quart indivis dans les successions confondues des époux Edmond Joseph Y... et ses parents, et pour les trois quarts de Messieurs Léon Y..., et Edmond Samuel Y... suivant acte de licitation du 22 juin 1939 reçu par Me F..., notaire à Maussane ; que force est de constater que contrairement à ce que prétendent les époux X..., l'acte d'échange de 1952 n'est donc pas le dernier acte antérieur à celui du 14 novembre 1990 et il doit être relevé que l'acte de vente de 1962 a été passé dans une autre étude, de sorte que le notaire ne pouvait pas en avoir une connaissance particulière ; que l'interdiction de construire ne figure donc ni dans la donation-partage du 14 novembre 1990, ni dans l'acte de vente du 30 novembre 1962 et pas davantage sur la fiche personnelle de Monsieur Laurent Y..., donateur, ou sur celle de Monsieur Edmond Kléber Y... ; qu'à supposer que l'interdiction de construire ait été régulièrement transcrite et publiée à la conservation des hypothèques consécutivement à l'acte de 1952, le notaire ne pouvait en avoir connaissance en l'état de l'acte de vente du 30 novembre 1962 qui n'en faisait pas mention ; qu'en outre, il est observé que les autres formalités relatives à la personne visée par la demande de renseignement auprès de la conservation des hypothèques en vertu de l'article 41 du décret du 14 octobre 1955 et spécialement celles concernant les actes de servitude n'ont à être relevées dans les états que si elles concernent la ou les personnes désignées dans la demande ; que la fiche personnelle de Monsieur Laurent Y..., donateur, ne comporte aucune mention quant à la servitude ou à l'acte de 1952 ; que si la circonstance que le prédécesseur de Maître Z...ait négligé de vérifier l'origine de propriété dans l'acte antérieur est indifférente à la responsabilité encourue par celle-ci dans la rédaction de ses propres actes, il ne peut lui être fait grief de s'être abstenue de compulser ses archives acte par acte, plus de 30 ans en arrière, alors qu'il n'existait aucun indice permettant de révéler l'existence d'une servitude ou d'un acte antérieur à 1962 ; que rien ne laissait supposer dans l'acte de 1990 la nécessité de rechercher une antériorité quant à l'existence d'une servitude ; que le fait que le notaire n'ait pas recherché l'existence d'une servitude dans l'acte antérieur à celui de 1990, en l'occurrence l'acte de 1962, reste sans incidence sur la faute qui lui est reprochée puisque l'acte de 1962 ne faisait pas état de celui de 1952 contenant l'interdiction ; que le fait que Maître Z...se soit abstenue de demander à la conservation des hypothèques les renseignements figurant sur le fichier pour la période antérieure au 1er janvier 1956 ne peut dès lors être considéré comme fautif ; qu'il s'ensuit qu'en l'absence de démonstration d'une faute, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 

ALORS QUE le notaire est tenu, en sa qualité d'officier public, d'assurer l'efficacité de son acte ; que pour dire que Maître Z...n'était pas responsable du préjudice éprouvé par le donataire d'un terrain grevé d'une servitude non ædificandi qui ne figurait pas à son acte, la cour d'appel a relevé que la servitude n'était mentionnée dans aucun des deux actes de mutation précédents, et que celui du 16 octobre 1952 qui l'avait instituée n'y était pas non plus mentionné ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'acte constitutif de la servitude, passé par l'un des prédécesseurs du notaire, figurait au rang des minutes de son étude et qu'il avait été déposé au bureau des hypothèques, ce dont il résultait que sa découverte était possible, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.