Cour de Cassation · civ1 — 27 février 2013

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 août 2011), que M. X... et Mme Y... se sont mariés en 1985 sous le régime de la séparation de biens ; qu'en septembre 2006, un juge aux affaires familiales a prononcé leur divorce et homologué l'acte notarié de partage de leurs biens indivis prévoyant le versement par M. X... à Mme Y... d'une soulte de 200 000 euros en contrepartie de l'acquisition de la propriété entière d'un immeuble indivis, évalué à 400 000 euros au jour du partage, en février 2006 ; que M. X... a cédé ce bien en août 2007 au prix de 980 000 euros en exécution d'une promesse unilatérale de vente signée en mai 2006 ; que Mme Y... a engagé une action en complément de part sur le fondement de l'article 889 du code civil ; 

Sur le premier moyen du pourvoi principal : 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à verser à Mme Y... la somme de 145 000 euros à titre de complément de part, alors, selon le moyen, que l'aléa chasse la lésion ; que la cour d'appel a constaté qu'à la date du partage, en février 2006, la valeur de l'immeuble était la même que lors de la signature de la promesse de vente par M. X... à la société Tagerim promotion, en mai 2006, et qu'alors, un ensemble d'aléas sur lesquels M. X... n'avait pas pris affectait le prix de l'immeuble indivis qui ne recélait qu'une espérance de la valeur atteinte lors de sa vente ; qu'en décidant néanmoins que la cession était entachée d'une lésion de plus du quart, la cour d'appel, qui n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, a violé les articles 889, 890 et 891 du code civil ; 

Mais attendu que, loin de reconnaître l'existence d'un aléa, la cour d'appel a, au contraire, estimé que l'évolution prévisible des règles d'urbanisme applicables au bien indivis faisait naître une espérance de profit et valorisait ce bien, au jour du partage ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ; 

Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 

Attendu que M. X... reproche à l'arrêt, qui le condamne à payer à Mme Y... la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, d'être dépourvu de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu que les juges du fond ont fait application de l'article 1147 du code civil, que le moyen est dépourvu de fondement ; 

Sur le moyen unique du pourvoi incident : 

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de réduire à 145 000 euros la somme que M. X... est condamné à lui payer, à titre de complément de part, alors, selon le moyen : 

1°/ que pour établir la lésion, on estime le bien suivant sa valeur au jour du partage et le copartageant lésé a droit au paiement intégral de complément de sa part indivise, apprécié à sa valeur actuelle, qui doit être égal à la différence de valeur du lot qu'il aurait dû obtenir et de celui qu'il a obtenu ; que la cour d'appel considère qu'au moment du partage, le 27 février 2006, l'immeuble valait sensiblement la même chose que lors de la signature de la promesse de vente, le 12 mai 2006, puisque les grandes lignes du PLU étaient connues depuis le 23 mai 2005 et constate par ailleurs que la promesse de vente du 12 mai 2006 était faite moyennant un prix de 980 000 euros payable comptant à l'acte authentique ; qu'en déduisant que le terrain dont s'agit devait être valorisé à la date du 27 février 2006 au prix intermédiaire entre 400 000 euros et 980 000 euros, soit 690 000 euros, et que la part versée par le mari à l'épouse, soit 200 000 euros, avait été sous-évaluée de 145 000 euros, somme supérieure au quart qu'il devra lui restituer, la cour d'appel a méconnu les conséquences qui s'évinçaient nécessairement de ses propres constatations, d'où il résultait que l'immeuble valait 980 000 euros à la date du partage, et a violé les articles 889 et suivants du code civil ; 

2°/ que la cour d'appel devait tenir compte du fait que, dès la date du partage, il existait une évolution prévisible permettant de fixer le prix du terrain à celui qui, non seulement figurait dans la promesse de vente signée trois mois plus tard, mais encore a été atteint l'année suivante lors de la réalisation de la vente au prix de 980 000 euros ; qu'en s'abstenant de prendre en considération l'estimation la plus valorisante, qui s'est révélée être celle qui a été retenue lors de la vente effective du bien, l'année suivante et en faisant peser sur Mme Y... l'existence d'aléas, tout en soulignant que les grandes lignes du PLU étaient connues et permettaient, dès avant le partage, la même espérance de profit, la cour d'appel n'a pu justifier sa décision au regard des articles 889 et suivants du code civil ; 

3°/ que Mme Y... faisait valoir que l'expert commis avait proposé, outre l'estimation à concurrence de la somme de 980 000 euros correspondant à celle retenue par la promesse de vente et au prix d'acquisition du terrain, l'année suivante, une autre estimation avec une décote de 20 % pour tenir compte de l'aléa urbanistique, fixée à la somme de 864 000 euros, comportant donc une minoration du prix du fait des conditions suspensives dont il a été fait état dans la promesse de vente ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point et en retenant un « prix intermédiaire entre 400 000 euros », figurant dans l'acte de partage, « et 980. 000 euros, correspondant au prix réel du bien tel que mentionné dans la promesse de vente », l'acte d'acquisition et l'estimation expertale, pour tenir compte des aléas, fixant ainsi la part de chaque époux à 345 000 euros, et le complément de part revenant à Mme Y... à 145 000 euros, sans s'expliquer sur la somme proposée par l'expert pour tenir compte des aléas dont s'agit, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 

Mais attendu que le moyen ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation l'appréciation souveraine des juges du fond qui, répondant aux conclusions dont ils étaient saisis, ont fixé le montant du complément de part dû par M. X... à Mme Y... après avoir examiné l'expertise judiciaire très circonstanciée, et les circonstances de fait existant au jour du partage ; d'où il suit qu'il ne peut être accueilli ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE les pourvois ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille treize. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à verser à Madame Y... la somme de 145 000 € à titre de complément de part, outre la somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier et moral subi par elle, 

AUX MOTIFS QUE le 12 mai 2006, Patrick X..., époux en instance de divorce de Jocelyne Y..., a signé un acte enregistré au service des impôts par lequel, il s'engage à vendre un terrain situé à Lormont 33, de 25 ares et 20 centiares, à la Sté TAGERIM PROMOTION, qui accepte cette promesse sans s'obliger à l'achat, avec transfert de propriété à compter de l'acte authentique suivant la levée d'option, moyennant le prix de 980 000 € payable comptant le jour de l'acte authentique, plusieurs conditions étant stipulées en faveur du bénéficiaire, dont le droit de démolir le bâti existant et de construire à la place un immeuble de 95 logements minimum et d'une surface hors d'oeuvre nette de 2860 m ², absence de recours contre le permis de construire, absence de fouilles archéologiques, demandées par l'administration, cette opération étant liée à l'obtention d'une SHON globale de 6190 m ² du fait que le projet immobilier dépassait le cadre de l'immeuble, objet de la convention ; que le promoteur envisageait en effet de travailler non seulement sur la parcelle cédée par Patrick X... mais également, sur celles, contiguës, des consorts Z..., A... et B... ; que ce projet s'inscrivait dans le cadre d'un plan local d'urbanisme en cours d'élaboration que le promoteur espérait favorable ; que les conditions suspensives devaient être réalisées en totalité au plus tard un an après la signature de la promesse de vente ; qu'il était expressément stipulé la nécessité que les promesses de vente concomitamment signées par les consorts Z..., A... et B... soient réitérées ensemble par acte authentique, « l'opération immobilière envisagée constituant un projet d'ensemble formant un tout indivisible et indissociable » ; qu'en indemnisation de cette promesse, la Sté TAGERIM PROMOTION fournissait à Monsieur X... une caution bancaire de 49 000 € acquise de plein droit en cas de non levée de l'option malgré la réalisation des conditions suspensives ; que l'expert a évalué la maison et son terrain à la somme de 400 000 € en considération d'une part de son état et de sa superficie, (2520 m ² au total), et d'autre part, des prix de vente de biens analogues ayant une situation similaire ; que ce prix retenu comme base du partage correspond à la valeur de la maison en tant que telle ; que si, abstraction faite de la construction édifiée dessus, la propriété devait être vendue comme terrain à bâtir, l'expertise a mis en lumière que le 27 février 2006, jour du partage, le plan d'occupation des sols ne permettait pas qu'une SHON de 1260 m ², inférieure à celle exigée en condition suspensive à 2860 m ² ; mais que la mise en place d'un PLU avait été décidée depuis le 7 janvier 2005, dont les lignes générales étaient connues depuis le 23 mai 2005 et qui est devenu effectif le 21 juillet 2006 ; qu'il était donc possible au jour du partage d'envisager que, sauf modification du projet, la surface imposée serait prochainement autorisée ; que cependant, le préfet, sitôt le PLU adopté, a gelé la zone en entraînant un risque de sursis à statuer de tous les projets et en limitant provisoirement la constructibilité, ce qui revenait à interdire provisoirement l'ouverture de tous les chantiers importants, comme en l'espèce ; que finalement, la ville de Lormont concernée par cette opération de construction a obtenu en juillet 2006 l'annulation de cette zone de gel ; que l'expert a étudié le prix de vente de différents terrains en vue de construction collective en fonction du HON et cette comparaison l'amène à proposer une valeur de 952 000 € pour la propriété en cause ; qu'il a évalué le prix d'achat moyen et le prix du m ² bâti, aboutissant à 400 000 € le m ², ce qui le conduit à proposer 1 008 000 € pour la propriété en cause ; que par moyenne des deux méthodes, il retient la valeur de 980 000 € correspondant à celle effectivement proposée par la Sté TAGERIM PROMOTION : que l'expert en conclut que cela valide son calcul, effectué sur des bases identiques à celles utilisées par les promoteurs ; que sur cette base expertale, le premier juge a considéré que le partage avait été lésionnaire pour plus du quart, et a condamné le mari à payer à la femme la somme de 290 000 € en complément de part ; que la cour ne partage pas cette analyse ; qu'en effet, la propriété n'a pu être vendue en août 2007 en qualité de terrain à bâtir, au prix de 980 000 €, que parce que plusieurs évènements se sont produits qui n'existaient pas au moment du partage, février 2006 ; qu'il a été plus haut étudié que certains évènements étaient prévisibles comme le PLU mais soumis à des aléas administratifs tels que le gel préfectoral ; que la réaction de la ville de Lormont, obtenant l'annulation du gel préfectoral, augmentait cette incertitude ; que certaines conditions telles que l'absence de fouilles archéologiques étaient soumises à la connaissance de l'histoire locale ; que surtout, le promoteur n'envisageait pas une opération immobilière ne concernant que le seul immeuble X... ; qu'au contraire, la convention stipulait expressément qu'il s'agissait d'un projet d'ensemble et qu'il suffisait d'un seul refus ou d'une seule condition non remplie sur une seule parcelle que la totalité de l'opération échoue ; que tout cela constituait une ensemble d'aléas sur lesquels Patrick X... n'avait pas prise ; qu'en conséquence, la cour considère qu'il est démontré que cet immeuble a eu, au moment de sa vente, le 28 août 2007, la valeur de 980 000 €, chiffre parfaitement expliqué par l'expert et qu'un promoteur averti pouvait pronostiquer sur la base des calculs expertaux ; mais qu'au moment de la signature de la promesse de vente, ce terrain ne recélait qu'une espérance de cette valeur ; que la Sté TAGERIM PROMOTION comprenant l'intérêt possible de cet emplacement, si elle réussissait à convaincre les différents propriétaires de lui vendre, a empêché un autre bâtisseur de s'approprier les terrains en les réservant au moyen de la promesse de vente, mais ne les a achetés au prix proposé que lorsqu'ils ont eu cette valeur, parce que tous les aléas avaient été évacués et parce que la construction projetée pouvait enfin se réaliser ; qu'au moment du partage, 27 février 2006, l'immeuble valait sensiblement la même chose que lors de la signature de la promesse de vente du 12 mai 2006, puisque les grandes lignes du PLU étaient connues depuis le 23 mai 2005, permettant la même espérance de profit si les autres conditions étaient réalisées ; que cette possibilité de meilleure construction future faisant naître une espérance de profit au point d'entraîner la convoitise et la démarche d'un promoteur valorisait alors ce terrain ; que cependant elle ne le valorisait pas jusqu'à son prix de vente final puisque, ainsi que plus haut démontré, ce prix dépendait de nombreux aléas ; que la cour estime, compte tenu de l'ensemble des documents dont elle a disposé et de l'instruction fort complète de la procédure après étude de ces aléas, que ce terrain doit être valorisé à la date du 27 février 2006 au prix intermédiaire entre 400 000 € et 980 000 € soit 690 000 € ; que la part de chaque époux se montait à 345 000 € et la soulte versée par le mari à l'épouse à hauteur de 200 000 € a donc été sous évaluée de 145 000 € somme supérieure au quart et qu'il devra lui restituer ; 

ET AUX MOTIFS QUE, sur les dommages intérêts, cette somme de 145 000 € aurait pu être placée depuis 2006, et la femme a subi un préjudice pécuniaire du fait qu'elle ne l'a pas reçue en temps utile ; qu'elle a également subi un préjudice moral par l'humiliation de s'être sentie flouée ; que la somme de 20 000 € allouée à titre de dommages intérêts par le premier juge correspond à une juste indemnisation et sera confirmée ; 

ALORS QUE l'aléa chasse la lésion ; que la cour d'appel a constaté qu'à la date du partage, en février 2006, la valeur de l'immeuble était la même que lors de la signature de la promesse de vente par Monsieur X... à la Sté TAGERIM PROMOTION, en mai 2006, et qu'alors, un ensemble d'aléas sur lesquels Monsieur X... n'avait pas prise affectait le prix de l'immeuble indivis qui ne recélait qu'une espérance de la valeur atteinte lors de sa vente ; qu'en décidant néanmoins que la cession était entachée d'une lésion de plus du quart, la cour d'appel qui n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient a violé les articles 889, 890 et 891 du code civil. 



SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à Madame Y... la somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts ; 

AUX MOTIFS QUE la somme de 145 000 € aurait pu être placée depuis 2006 et la femme a subi un préjudice pécuniaire du fait qu'elle ne l'a pas reçue en temps utile ; qu'elle a également subi un préjudice moral, par l'humiliation de s'être sentie flouée ; 

ALORS QUE en s'abstenant de caractériser la faute qu'aurait commise monsieur X... à l'occasion de l'évaluation du bien litigieux et de la signature de l'acte de cession de droits indivis, la cour d'appel, qui s'est bornée à constater le préjudice prétendument subi par madame Y... pour lui allouer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y..., demanderesse au pourvoi incident 



IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir réduit à 145. 000 € la somme que M. Patrick X... est condamné à payer à Mme Jocelyne Y..., à titre de complément de part, 

AUX MOTIFS QUE l'expert a étudié le prix de vente de différents terrains en vue de construction collective en fonction du HON et que cette comparaison l'amène à proposer une valeur de 952. 000 € pour la propriété en cause ; qu'il a évalué le prix d'achat moyen et le prix du mètre carré bâti, aboutissant à 400 € le mètre carré, ce qui le conduit à proposer 1. 008. 000 € pour la propriété en cause ; que par moyenne des deux méthodes, il retient la valeur de 980. 000 €, correspondant à celle effectivement proposée par la société Tagerim Promotion ; que l'expert en conclut que cela valide son calcul, effectué sur des bases identiques à celles utilisées par les promoteurs ; que sur cette base expertale, le premier juge a considéré que le partage avait été lésionnaire pour plus d'un quart et a condamné le mari à payer à la femme la somme de 290. 000 € en complément de part ; que la Cour ne partage pas cette analyse ; qu'en effet, la propriété n'a pu être vendue en août 2007 en qualité de terrain à bâtir au prix de 980. 000 € que parce que plusieurs événements se sont produits, qui n'existaient pas au moment du partage, février 2006 ; qu'il a été plus haut étudié que certains événements étaient prévisibles, comme le PLU, mais soumis à des aléas administratifs tels que le gel préfectoral ; que la réaction de la ville de Lormont, obtenant l'annulation du gel préfectoral, augmentait cette incertitude ; que certaines conditions, telles que l'absence de fouilles archéologiques, étaient soumises à la connaissance de l'histoire locale ; et que, surtout, le promoteur n'envisageait pas une opération immobilière ne concernant que le seul immeuble X... ; qu'au contraire, la convention stipulait expressément qu'il s'agissait d'un projet d'ensemble et qu'il suffisait d'un seul refus ou d'une seule condition non remplie sur une seule parcelle pour que la totalité de l'opération échoue ; que tout cela constituait un ensemble d'aléas sur lesquels Patrick X... n'avait pas prise ; qu'en conséquence, la Cour considère qu'il est démontré que cet immeuble a eu, au moment de sa vente, le 28 août 2007, la valeur de 980. 000 €, chiffre parfaitement expliqué par l'expert et qu'un promoteur averti pouvait pronostiquer, sur la base des calculs expertaux ; mais qu'au moment de la signature de la promesse de vente, ce terrain ne recélait qu'une espérance de cette valeur ; que la société Tagerim Promotion, comprenant l'intérêt possible de cet emplacement si elle réussissait à convaincre les différents propriétaires de lui vendre, a empêché un autre bâtisseur de s'approprier les terrains en les réservant au moyen de la promesse de vente mais ne les a achetés au prix proposé que lorsqu'ils ont eu cette valeur, parce que tous les aléas avaient été évacués et parce que la construction projetée pouvait enfin se réaliser ; qu'au moment du partage, 27 février 2006, l'immeuble valait sensiblement la même chose que lors de la signature de la promesse de vente du 12 mai 2006 puisque les grandes lignes du PLU étaient connues depuis le 23 mai 2005, permettant la même espérance de profit si les autres conditions étaient réalisées ; que cette possibilité de meilleure construction future, faisant naître une espérance de profit, au point d'entraîner la convoitise et la démarche d'un promoteur, valorisait alors ce terrain ; que cependant elle ne le valorisait pas jusqu'à son prix de vente final puisque, ainsi que plus haut démontré, ce prix dépendait de nombreux aléas ; que la Cour estime, compte tenu de l'ensemble des documents dont elle a disposé et de l'instruction fort complète de la procédure, après étude de ces aléas, que ce terrain doit être valorisé, à la date du 27 février 2006, au prix intermédiaire entre 400. 000 € et 980. 000 €, soit 690. 000 € ; que la part de chaque époux se montait à 345. 000 € et la soulte versée par le mari à l'épouse à hauteur de 200. 000 € a donc été sous-évaluée de 145. 000 €, somme supérieure au quart et qu'il devra lui restituer ; 

ALORS D'UNE PART QUE pour établir la lésion, on estime le bien suivant sa valeur au jour du partage et le copartageant lésé a droit au paiement intégral de complément de sa part indivise, apprécié à sa valeur actuelle, qui doit être égal à la différence de valeur du lot qu'il aurait dû obtenir et de celui qu'il a obtenu ; que la Cour d'appel considère qu'au moment du partage, le 27 février 2006, l'immeuble valait sensiblement la même chose que lors de la signature de la promesse de vente, le 12 mai 2006, puisque les grandes lignes du PLU étaient connues depuis le 23 mai 2005 et constate par ailleurs que la promesse de vente du 12 mai 2006 était faite moyennant un prix de 980. 000 € payable comptant à l'acte authentique ; qu'en déduisant que le terrain dont s'agit devait être valorisé à la date du 27 février 2006 au prix intermédiaire entre 400. 000 € et 980. 000 €, soit 690. 000 €, et que la part versée par le mari à l'épouse, soit 200. 000 €, avait été sous-évaluée de 145. 000 €, somme supérieure au quart qu'il devra lui restituer, la Cour d'appel a méconnu les conséquences qui s'évinçaient nécessairement de ses propres constatations, d'où il résultait que l'immeuble valait 980. 000 € à la date du partage, et a violé les articles 889 et suivants du Code civil ; 

ALORS D'AUTRE PART QUE la Cour d'appel devait tenir compte du fait que, dès la date du partage, il existait une évolution prévisible permettant de fixer le prix du terrain à celui qui, non seulement figurait dans la promesse de vente signée trois mois plus tard, mais encore a été atteint l'année suivante lors de la réalisation de la vente au prix de 980. 000 € ; qu'en s'abstenant de prendre en considération l'estimation la plus valorisante, qui s'est révélée être celle qui a été retenue lors de la vente effective du bien, l'année suivante et en faisant peser sur Mme Y... l'existence d'aléas, tout en soulignant que les grandes lignes du PLU étaient connues et permettaient, dès avant le partage, la même espérance de profit, la Cour d'appel n'a pu justifier sa décision au regard des articles 889 et suivants du Code civil ; 

ALORS ENFIN QUE Mme Y... faisait valoir que l'expert commis avait proposé, outre l'estimation à concurrence de la somme de 980. 000 € correspondant à celle retenue par la promesse de vente et au prix d'acquisition du terrain, l'année suivante, une autre estimation avec une décote de 20 % pour tenir compte de l'aléa urbanistique, fixée à la somme de 864. 000 €, comportant donc une minoration du prix du fait des conditions suspensives dont il a été fait état dans la promesse de vente ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point et en retenant un « prix intermédiaire entre 400. 000 € », figurant dans l'acte de partage, « et 980. 000 €, correspondant au prix réel du bien tel que mentionné dans la promesse de vente, l'acte d'acquisition et l'estimation expertale, pour tenir compte des aléas, fixant ainsi la part de chaque époux à 345. 000 €, et le complément de part revenant à Mme Y... à 145. 000 €, sans s'expliquer sur la somme proposée par l'expert pour tenir compte des aléas dont s'agit, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.