Cour de Cassation · civ1 — 20 mars 2013

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 février 2012), que M. X...qui avait chargé M. Y..., notaire, de la réalisation des actes nécessaires à l'acquisition d'un appartement et à la cession du droit au bail d'un local contigu au bien acquis à la société Aufa en vue de réunir les deux locaux pour développer sa surface commerciale, a, avec cette société, reproché au notaire son défaut de diligence celui-ci ayant laissé passer la date du 30 avril 2005, date butoir prévue pour l'obtention de la levée de toutes les conditions suspensives, et n'ayant adressé son projet d'acte de cession du droit au bail à la société cédante que 11 juin 2005 ; 

Attendu que sous le couvert de griefs non fondés de violation des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et de manque de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, le moyen ne tend qu'à contester l'appréciation souveraine par les juges du fond des documents versés aux débats desquels ils ont pu déduire qu'en possession des documents établissant la levée des conditions suspensives au 30 avril 2005 notamment de l'autorisation des travaux pour réunir les locaux, M. Y...avait commis une faute par manque de diligences ; que le moyen ne peut être accueilli ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. Y...et l'étude notariale A... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y...et de l'étude notariale A... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X...et à la société Aufa ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Y...et l'Etude notariale A...


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Y...et l'étude notariale A... à réparer l'intégralité des préjudices supportés par Monsieur X...et la SARL AUFA, de les AVOIR condamnés à leur payer une provision de dommages et intérêts de 8. 000 € et, avant-dire droit, d'AVOIR ordonné une expertise ; 

AUX MOTIFS QUE I) sur les éléments objectifs du dossier : Maître Y...a établi les actes suivants ; qu'il a aidé à la rédaction d'un acte sous seing privé de promesse synallagmatique de vente des 22 et 28 mai 2004 ; qu'il s'agissait de la vente par la SCI LE MARAVAL à Monsieur Fabrice X...et Madame Audrey Z...épouse X...des lots 131 et 189 de l'immeuble en copropriété Le Maraval, commune de Uvernet Fours (Alpes de Haute Provence) station de Pra-Loup, consistant en un appartement au rez-dechaussée et en un emplacement de garage au sous-sol, moyennant le prix de 50. 308 €, avec condition suspensive d'un prêt ; qu'il a établi l'acte de prêt et l'acte authentique de vente de ces deux lots de copropriété le 1er octobre 2004 ; que Maître Y...a aidé à la rédaction d'un acte sous seing privé de promesse synallagmatique de cession le 15 décembre 2004 entre la société L'AGNEAU ET LE LOUP SARL et Monsieur Fabrice X...; que la société cédante s'est engagée à céder le droit au bail qu'elle détenait de la société propriétaire, la SCI DU LOUP, pour le temps restant à courir sur les locaux consistant aux lots 125 et 129 de l'immeuble en copropriété Le Maraval à UVERNET FOURS, station de Pra Loup, un local réserve en sous-sol et un local commercial en rez-de-chaussée, moyennant un prix de cession de 91. 470 € ; que cette promesse était conclue sous huit conditions suspensives, de l'obtention d'un prêt, du certificat d'urbanisme, de l'absence d'exercice de droit de préemption, de l'intervention du propriétaire bailleur, de l'acceptation par ce dernier d'une activité magasin de sport, de l'acceptation par le propriétaire de l'ouverture entre les locaux et l'appartement contigu de Monsieur X..., de l'acceptation par la copropriété, du caractère réalisable des travaux, ces conditions devant être levées le 30 avril 2005, avec prorogation éventuelle en attente de pièce administrative, et réalisation de l'acte un mois après la levée de la dernière des conditions suspensives ; l'acte précise que " les conditions ayant été réalisées, le consentement du cédant à la présente cession et la mutation de propriété seront subordonnées à la condition de la signature de l'acte authentique avec le paiement du prix fixé et des frais dans le délai sus-indiqué " ; qu'en ce qui concerne la levée des conditions suspensives, hors celle du droit de préemption et du certificat d'urbanisme, sur lesquelles les parties n'ont pas donné de précision et qui doivent être considérées comme ayant été levées, Monsieur X...fait état de la levée des autres conditions ; qu'il est justifié d'une offre de prêt au 5 avril 2005 ; qu'il est produit une autorisation de la SCI DU LOUP datée du 17 novembre 2004 donnant l'autorisation de démolir la cloison du fond du magasin pour le réunir avec l'appartement contigu, ainsi que d'une autorisation du syndicat des copropriétaires du 29 décembre 2004 ; qu'il est communiqué un document sur la faisabilité des travaux du 29 novembre 2004 de Monsieur Emmanuel B..., architecte ; que Monsieur Y...a écrit le 5 juillet 2005 à Madame C..., gérante de la SARL L'AGNEAU ET LE LOUP pour l'informer que la signature de l'acte de cession pouvait être régularisée ; que le 19 juillet 2005 Maître Y...a sommé Madame C...de se présenter à cette fin à son étude ; que l'acte authentique n'a pas été signé ; que Madame C..., pour la SARL L'AGNEAU ET LE LOUP a répondu le 19 juillet 2005 à la sommation interpellative du notaire : " Comme indiqué dans le compromis de vente, l'acte authentique devait être passé chez Maître Y...au plus tard le 15/ 4/ 2005. Ce délai n'a pas été respecté par vos soins. Je n'ai reçu de vos nouvelles que le 11 juin 2005, date à laquelle vous m'avez adressé un projet de vente. Qu'à cette date, le délai imparti étant dépassé, j'ai donc repris la libre disposition de mon bien " ; que le 2 août 2005 Maître Y...a établi l'attestation suivante : " la société dénommée L'AGNEAU ET LE LOUP... devait céder son droit au bail d'un commerce à Pra-Loup, immeuble LE MARAVAL, concernant deux locaux à usage de commerce à Monsieur Fabrice X...... cette cession devait avoir lieu au plus tard le 30 avril 2005. La signature définitive n'ayant pu intervenir avant cette date le compromis de cession est devenu caduque, nul et de nul effet. La présente attestation a été délivrée pour servir et valoir ce que de droit. Le 2 août 2005 " ; II) Le notaire a-t-il commis des fautes … ; que Monsieur X...et la société AUFA reprochent au notaire son manque de diligences et des erreurs au sujet de la promesse synallagmatique de cession de bail ; que la promesse synallagmatique de cession comportait la clause insérée par Maître Y..., rédacteur, selon laquelle, une fois les conditions réalisées, le consentement du cédant était subordonné à la condition de la signature de l'acte authentique avec le paiement du prix fixé et des frais dans le délai indiqué ; que ce délai tel que précisé était : un mois après la levée de la dernière des conditions suspensives, lesquelles en tout état de cause devaient être levées au plus tard le 30 avril 2005 ; que cela donnait un délai ultime au 30 mai 2005 pour la signature de l'acte ; que cette clause donnait la possibilité au cédant de se désister si les délais étaient dépassés, même si les conditions suspensives étaient levées, alors qu'usuellement il est prévu qu'une fois les conditions suspensives levées chacune des parties peut obliger l'autre à signer ; qu'une telle clause devait inciter à une particulière vigilance ; le fait pour Maître Y...d'avoir invité la gérante de la Sarl L'AGNEAU ET LE LOUP seulement par courrier du 5 juillet 2005 à venir signer l'acte, soit plus d'un mois après la date limite prévue au risque de voir la promettante se prévaloir de cette clause, est le résultat d'un manque de diligence de sa part ; que dans son attestation du 2 août 2005 Maître Y...écrit, de manière erronée, que la cession devait avoir lieu au plus tard le 30 avril 2005, au lieu du 30 mai 2005 ; qu'il se considère encore moins diligent qu'il ne l'a été réellement, alors que selon ce document, il aurait attendu plus de deux mois après la date de caducité avant d'inviter la promettante à venir signer ; la rédaction de cette attestation établit que Maître Y...avait bien conscience des dates et prouve son réel manque de diligences ; Maître Y...prétend qu'il ignorait que toutes les conditions suspensives étaient levées et que Monsieur X...ne l'avait pas mis au courant de l'accord du propriétaire pour abattre une cloison ; qu'ainsi qu'il a été constaté dans le rappel ci-dessus des éléments objectifs de ce dossier, toutes les conditions suspensives avaient été levées à la date du 30 avril 2005 ; que Monsieur X...justifie, par un relevé de ses communications téléphoniques, avoir appelé l'étude de Maître Y...ou Maître Y...personnellement pas moins de 23 fois au cours du mois de mai 2005 ; qu'il est évident que la question de la levée de toutes les conditions suspensives n'a pas pu ne pas être discutée au cours de ces nombreux échanges téléphoniques ; que Maître Y...a commis une faute pour manque de diligences ; que le jugement sera confirmé en ce sens, sauf à ne pas retenir la notion juridique de faute lourde qui n'a rien à voir avec le présent litige ; 

1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs moyens ; qu'en relevant, pour affirmer que les conditions suspensives étaient toutes levées le 30 mai 2005 que Monsieur X...avait « produit une autorisation de la SCI DU LOUP datée du 17 novembre 2004 donnant l'autorisation de démolir la cloison du fond du magasin pour le réunir avec l'appartement contigu » (arrêt p. 5, pénult. §), sans examiner les deux courriers datés des 31 mai 2005 et produits par le notaire, par lesquels l'officier ministériel et Monsieur X...lui-même sollicitaient du propriétaire du fonds l'autorisation écrite de démolir cette cloison et qui établissaient donc que le 31 mai 2005, ils ne disposaient pas d'un tel écrit, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

2° ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire doit faire preuve de prudence et ne saurait instrumenter un acte sans être en possession des éléments nécessaires à établir son efficacité ; qu'en retenant que Monsieur Y...avait commis une faute en ne convoquant pas les parties à la signature de l'acte authentique avant le 30 mai 2005 dès lors qu'était produite « une autorisation de la SCI DU LOUP datée du 17 novembre 2004 donnant l'autorisation de démolir la cloison du fond du magasin pour le réunir avec l'appartement contigu » (arrêt p. 5, pénult. §) et que le notaire en était nécessairement informé, pour avoir entretenu pendant le mois de mai 2005 des échanges téléphoniques avec Monsieur X..., sans rechercher, comme cela lui était demandé, si une autorisation écrite avait été transmise au notaire avant le 30 mai 2005, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.