Cour de Cassation · civ1 — 16 mai 2013

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en ses six branches : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 31 janvier 2012), que par jugements désormais irrévocables (tribunal de grande instance de Dinan statuant en matière commerciale, 12 juin 1998 et 30 juillet 1999), la SA X...a été placée en redressement judiciaire avec un plan de cession de ses éléments d'actif et, notamment, des parts qu'elle détenait dans le capital de la SCI X...immobilier ; que pour l'exécution de ce plan qui prévoyait une régularisation des actes de cession au 30 septembre 1999, M. X...a pris l'engagement de céder à l'acquéreur son fonds de commerce dont la société en redressement était le locataire-gérant et la SCI celui de lui consentir un bail commercial ; que par acte établi à cette date par M. Y..., notaire, le fonds de commerce a, dans ces conditions, été cédé à la société Escarmor, laquelle s'est vue consentir, à titre provisoire, le droit d'occuper les locaux d'exploitation pour pallier l'impossibilité de procéder immédiatement à la régularisation de la cession des parts sociales représentatives du capital de la SCI et à la conclusion du bail, en l'absence de mainlevée des inscriptions hypothécaires grevant certains biens donnés en apport et à défaut d'accomplissement des formalités requises pour l'augmentation du capital ; qu'après avoir obtenu la condamnation du cessionnaire au paiement d'une indemnité d'occupation, la SCI a engagé une action en responsabilité contre le notaire, reprochant à l'officier public d'avoir instrumenté un acte inefficace et d'avoir manqué à son devoir de conseil, fautes à l'origine, selon elle, d'une privation de loyers et de la perte de la chance de bénéficier des avantages d'un bail commercial ; 

Attendu que la SCI X...immobilier reproche à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen : 

1°/ que le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l'acte, d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'acte de cession de fonds de commerce du 30 septembre 1999 établi par M. Y...conférait à la société Escarmor un droit de jouissance gratuit et illimité sur les locaux appartenant à la SCI X...immobilier, quand le but recherché par cette dernière était la conclusion d'un bail commercial moyennant un loyer annuel de 500 000 francs (76 224, 51 euros) et ce conformément au jugement de cession de la SA X...; qu'en écartant toute responsabilité de M. Y...quand il ressortait de ses propres constatations que le notaire avait instrumenté un acte qui ne correspondait pas à la volonté de toutes les parties, au lieu de rechercher, compte tenu de l'impossibilité de conclure les actes prévus par le plan de cession, une solution juridique adaptée en prévoyant notamment une durée limitée à l'occupation et le paiement d'une indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

2°/ que le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l'acte, d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en écartant toute responsabilité de M. Y...aux motifs inopérants que la cession des parts de la SCI X...immobilier à la société Escarmor et la conclusion d'un bail commercial au profit de cette dernière, comme le prévoyait le plan de cession des actifs de la SA X..., étaient impossibles compte tenu du manquement de M. X...à son engagement de procéder à la mainlevée et la radiation des hypothèques prises sur les immeubles appartenant à la SCI, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale ; 

3°/ que le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l'acte, d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en retenant en l'espèce, pour écarter toute responsabilité de M. Y..., que la SCI X...immobilier, dont M. X...était le gérant, ne pouvait ignorer l'impossibilité de conclure la cession des parts sociales de la SCI et le bail commercial en raison de l'absence de mainlevée des hypothèques, que M. Y...avait adressé à M. X...et à M. Z..., commissaire à l'exécution du plan, le projet d'acte rectifié et qu'aucun des destinataires n'avait élevé de protestation, quand il appartenait à M. Y...d'attirer spécialement l'attention de la SCI X...immobilier sur les conséquences de la clause de l'acte accordant à la société Escarmor un droit de jouissance gratuit et illimité sur ses locaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

4°/ que la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant tout à la fois, pour considérer que la SCI X...immobilier n'avait subi aucun préjudice, que la conclusion du bail commercial prévu par le plan de cession était de toute façon impossible par suite du défaut de cession des parts sociales non imputable à M. Y..., et que la convention établie par ce dernier ne faisait pas obstacle à la négociation d'un bail commercial, la cour d'appel a entaché sa décision de contradiction de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

5°/ que l'auteur d'un délit ou d'un quasi-délit est tenu à la réparation intégrale du dommage qu'il a causé ; qu'en se bornant à retenir en l'espèce, pour écarter toute responsabilité de M. Y..., que la SCI X...immobilier ne démontrait pas que, mieux informée, elle aurait été en mesure de négocier un nouveau bail commercial pour un loyer identique à celui énoncé dans le plan de cession, sans rechercher, comme il était soutenu, si la SCI X...immobilier n'avait pas subi un préjudice du fait de l'occupation gratuite et illimitée de ses locaux par la société Escarmor en vertu de l'acte litigieux, et si M. Y...n'avait pas la possibilité de prévoir dans l'acte une indemnité d'occupation à la charge de la société Escarmor équivalente au loyer de 76 224, 51 euros prévu par le plan de cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 

6°/ que l'auteur d'un délit ou d'un quasi-délit est tenu à la réparation intégrale du dommage qu'il a causé ; qu'en l'espèce, le fait que la SCI X...immobilier ait obtenu en justice le paiement d'une indemnité d'occupation par la société Escarmor, d'un montant deux fois inférieur au montant du loyer envisagé par le jugement arrêtant le plan de cession, n'exonérait pas M. Y...de sa responsabilité pour avoir passé un acte accordant à celle-ci un droit de jouissance gratuit et illimité sur ses locaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant constaté que M. X...était à l'origine de l'inexécution du plan de cession puisqu'en dépit de ses engagements, il n'avait procédé ni à la mainlevée des inscriptions ni aux formalités exigées pour l'augmentation du capital, rendant ainsi impossibles la régularisation de la cession des parts de la SCI et la conclusion du bail que celle-ci devait consentir, la cour d'appel a relevé que la mise à disposition des locaux d'exploitation était la solution que les parties, en connaissance de cause, avaient adoptée à titre provisoire pour pallier cette situation de blocage résultant de l'inexécution d'un plan auquel était étranger le notaire chargé d'établir l'acte de cession du fonds de commerce, tout en constatant qu'à l'occasion de son intervention, le professionnel du droit avait dû prendre en considération les contraintes liées, d'une part, à la nécessité d'assurer la poursuite de l'exploitation du fonds cédé pour en éviter la dépréciation et, d'autre part, à une occupation des lieux par l'acquéreur déjà effective au jour de l'instrumentation de l'acte litigieux ; qu'ayant, sans se contredire, relevé que si la négociation d'un bail à des conditions autres que celles initialement prévues demeurait possible, l'initiative en incombait aux parties, elle a pu déduire de l'ensemble de ses constatations et énonciations que le notaire n'avait pas commis de faute en lien avec les dommages invoqués ; que par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la SCI X...immobilier aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI X...immobilier ; la condamne à payer à M. Y...la somme de 3 000 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille treize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt. 

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SCI X...immobilier. 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI X...Immobilier de son action en responsabilité et en dommages-intérêts formée contre M. Georges Y..., notaire, 

AUX MOTIFS QUE la SCI X...Immobilier reproche à M. Y...d'avoir au regard des difficultés énoncées dans l'acte du 30 septembre 1999 préféré établir à son détriment une convention de jouissance gratuite des lieux d'exploitation dont elle était propriétaire sans l'informer des conséquences nuisant à ses intérêts ni rechercher d'autres solutions plutôt que de refuser de recevoir l'acte et d'en aviser le Tribunal ayant arrêté le plan de cession des actifs de la SA X...; Mais considérant qu'à la date limite du 30 septembre 1999 fixée par le Tribunal pour régulariser les actes de cession prévus dans le plan, M. Bernard X...associé majoritaire gérant de la SCI n'avait pas satisfait à son engagement de faire procéder à la mainlevée et radiation des hypothèques prises en 1990 sur les immeubles ultérieurement apportés par lui à la SCI, en sûreté du paiement d'une somme de 2 900 000 F = 442 102, 15 €, et ce dans les quarante jours de l'acte d'apport du 2 avril 1997 ; qu'à l'égard des tiers, le montant du capital de la SCI demeurait à 10 000 F = 1524, 49 € décomposé en 100 parts de 100 F dont 40 attribuées à la SA X..., nonobstant les apports des associés ayant pour effet de le porter à 5 600 000 F = 853 714, 50 €, faute pour M. Bernard X...d'avoir provisionné les frais de publication et autres formalités auprès du greffe du Tribunal de Commerce ; qu'au surplus, l'état hypothécaire sollicité par M. Y...révélait l'inscription d'hypothèques judiciaires provisoires prises les 23 juin et 26 juin 1998 en sûreté du paiement des sommes de 500 000 F = 76224, 51 6 et 1 515 000 F en principal = 230 960, 26 € ; qu'il n'est pas contesté que ces éléments rendaient impossible la cession des parts détenues par la SA X...dans le capital de la SCI au prix de 1 900 000 F HT = 289 653, 13 g, tel que fixé dans le plan de cession arrêté par jugement du 30 juillet 1999 ; Considérant, par ailleurs, qu'il résulte de l'économie de ce plan que la conclusion d'un bail commercial moyennant un loyer annuel de 500 000 F = 333 130, 52 € à charge de la société cessionnaire du fonds était subordonnée à l'acquisition par cette dernière des parts sociales détenues par la SA X...en ce qu'elle permettait une rétrocession de partie des loyers au travers des bénéfices distribués par la SCI propriétaire des murs ; Considérant que la SCI dont M. Bernard X...était le gérant avait nécessairement connaissance de cette situation ; Considérant que la SCI ne justifie pas en quoi le refus par M. Y...de passer l'acte de cession du fonds de commerce lui aurait permis de conclure un bail commercial comme prévu dans le plan de cession alors que les éléments du dossier révèlent que sur les deux offres de reprise, seule celle retenue par le Tribunal prévoyait la conclusion d'un bail commercial laquelle n'a pu être réalisée par suite du défaut de cession des parts sociales incluse dans le périmètre du plan mais non imputable à M. Y...; Considérant par ailleurs, que la SCI ne démontre pas et ce pour les mêmes raisons, que mieux informée elle aurait été en mesure de négocier un nouveau bail commercial et là encore pour un loyer identique à celui énoncé dans le plan de cession en vertu duquel la société cessionnaire était entrée dans les lieux au lendemain du jugement du 30 juillet 1994, sans toutefois que soit fixée une indemnité d'occupation pour la période précédant les actes de cession ; Considérant qu'il sera observé, au surplus, que M. Y...avait adressé préalablement à M. Bernard X...et à M. Z..., commissaire à l'exécution du plan, le projet d'acte rectifié de sorte que la SCI dont M. Bernard X...était le gérant en avait pleinement connaissance ; qu'aucun des destinataires n'a élevé de protestation sur la clause litigieuse, sauf pour le conseil de M. Bernard X...à indiquer que " l'étude 
Z...
" l'avait informé de ce qu'une convention d'occupation des locaux devait être établie ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que dans l'esprit des parties, la clause en litige ne faisait que régler une situation provisoire résultant d'un plan mal abouti auquel M. Y...était étranger en tenant compte des contraintes tenant à l'occupation déjà effective des lieux par la société cessionnaire du fonds de commerce et nécessité de maintenir l'exploitation du fonds afin d'éviter toute dévalorisation de ce bien ; Considérant que M. Y...ne disposait pas du pouvoir de contraindre les parties à conclure une convention autre que celle qui a été signée laquelle ne faisait pas obstacle à la négociation d'un second bail commercial ni au paiement par le cessionnaire d'une indemnité d'occupation ou d'un loyer augmenté des charges afférentes à l'occupation ; que d'ailleurs la SCI a obtenu judiciairement la condamnation de la société Escarmor occupante de ses immeubles au paiement d'une indemnité ; Considérant qu'en l'absence de préjudice démontré imputable à M. Y..., il y a lieu d'infirmer le jugement et de débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes ; 

1) ALORS QUE le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l'acte, d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'acte de cession de fonds de commerce du 30 septembre 1999 établi par Me Y...conférait à la société Escarmor un droit de jouissance gratuit et illimité sur les locaux appartenant à la SCI X..., quand le but recherché par cette dernière était la conclusion d'un bail commercial moyennant un loyer annuel de 500. 000 francs (76. 224, 51 €) et ce conformément au jugement de cession de la SA X...; qu'en écartant toute responsabilité de Me Y...quand il ressortait de ses propres constatations que le notaire avait instrumenté un acte qui ne correspondait pas à la volonté de toutes les parties, au lieu de rechercher, compte tenu de l'impossibilité de conclure les actes prévus par le plan de cession, une solution juridique adaptée en prévoyant notamment une durée limitée à l'occupation et le paiement d'une indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 

2) ALORS QUE le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l'acte, d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en écartant toute responsabilité de Me Y...aux motifs inopérants que la cession des parts de la SCI X...Immobilier à la société Escarmor et la conclusion d'un bail commercial au profit de cette dernière, comme le prévoyait le plan de cession des actifs de la SA X..., étaient impossibles compte tenu du manquement de M. X...à son engagement de procéder à la mainlevée et la radiation des hypothèques prises sur les immeubles appartenant à la SCI, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 

3) ALORS QUE le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l'acte, d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en retenant en l'espèce, pour écarter toute responsabilité de Me Y..., que la SCI X...Immobilier, dont M. X...était le gérant, ne pouvait ignorer l'impossibilité de conclure la cession des parts sociales de la SCI et le bail commercial en raison de l'absence de mainlevée des hypothèques, que Me Y...avait adressé à M. X...et à Me Z..., commissaire à l'exécution du plan, le projet d'acte rectifié et qu'aucun des destinataires n'avait élevé de protestation, quand il appartenait à Me Y...d'attirer spécialement l'attention de la SCI X...Immobilier sur les conséquences de la clause de l'acte accordant à la société Escarmor un droit de jouissance gratuit et illimité sur ses locaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 

4) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en l'espèce, en retenant tout à la fois, pour considérer que la SCI X...Immobilier n'avait subi aucun préjudice, que la conclusion du bail commercial prévu par le plan de cession était de toute façon impossible par suite du défaut de cession des parts sociales non imputable à Me Y..., et que la convention établie par ce dernier ne faisait pas obstacle à la négociation d'un bail commercial, la cour d'appel a entaché sa décision de contradiction de motifs, et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

5) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'auteur d'un délit ou d'un quasi-délit est tenu à la réparation intégrale du dommage qu'il a causé ; qu'en se bornant à retenir en l'espèce, pour écarter toute responsabilité de Me Y..., que la SCI X...Immobilier ne démontrait pas que, mieux informée, elle aurait été en mesure de négocier un nouveau bail commercial pour un loyer identique à celui énoncé dans le plan de cession, sans rechercher, comme il était soutenu, si la SCI X...Immobilier n'avait pas subi un préjudice du fait de l'occupation gratuite et illimitée de ses locaux par la société Escarmor en vertu de l'acte litigieux, et si Me Y...n'avait pas la possibilité de prévoir dans l'acte une indemnité d'occupation à la charge de la société Escarmor équivalente au loyer de 76. 224, 51 € prévu par le plan de cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 

6) ALORS QUE l'auteur d'un délit ou d'un quasi-délit est tenu à la réparation intégrale du dommage qu'il a causé ; qu'en l'espèce, le fait que la SCI X...Immobilier ait obtenu en justice le paiement d'une indemnité d'occupation par la société Escarmor, d'un montant deux fois inférieur au montant du loyer envisagé par le jugement arrêtant le plan de cession, n'exonérait pas Me Y...sa responsabilité pour avoir passé un acte accordant à celle-ci un droit de jouissance gratuit et illimité sur ses locaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.