Cour de Cassation · civ1 — 2 octobre 2013

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 février 2012), que M. X... ayant reçu mandat de vendre un bien immobilier, la société La Financière du Galion (la société) lui a présenté un acquéreur potentiel ; que par lettre du 12 février 2009, M. X... a confirmé à la société son accord sur une rétrocession d'honoraires si l'opération était conclue avec le candidat présenté, précisant que lui seraient alors réservés « 40 % du montant TTC de nos émoluments déduction faite du coût de revient du dossier publicité et notices » ; que par lettre du 20 juillet 2009, M. X... a informé la société que le candidat présenté s'était porté acquéreur et qu'en considération du prix de vente, ses honoraires s'élevaient à la somme de 200 000 euros HT, la déduction de la commission due à M. d'Y... pour être à l'origine de la conclusion du mandat de vente et des « frais occasionnés au bureau hors frais de déplacements » emportant une rétrocession d'honoraires de 30 000 euros ; qu'estimant une telle rétrocession inférieure à la convention des parties, la société a assigné M. X... en paiement de la différence ;


Attendu que la société reproche à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, que l'accord formé entre la société et M. X..., confirmé par courrier du 12 février 2009, après que l'acquéreur potentiel présenté par la société avait visité la propriété dont la vente avait été confiée à M. X..., stipulait que « si celui-ci faisait une offre et qu'elle était acceptée par nos mandants, nous vous réserverions 40 % du montant TTC de nos émoluments, déduction faite du coût de revient du dossier publicité et notices » ; que par courrier du 20 juillet 2009, M. X... a confirmé la conclusion de la vente et précisé que la commission avait été ramenée à 200 000 euros ; qu'il résulte de ces termes clairs, précis et dépourvus de toute ambiguïté que la société devait recevoir, en contrepartie de la présentation de l'acquéreur, 40 % de la commission versée à l'occasion de la vente, sous déduction des frais de publicité et notices, exclusivement ; qu'en considérant que ces termes exigeaient une interprétation, par l'ajout d'une virgule prétendument omise, pour intégrer dans le coût de revient, outre des frais de toute nature, une somme de 100 000 euros correspondant à la commission que M. X... s'était engagé, avant de former l'accord avec la société, à payer à M. d'Y..., en contrepartie de l'apport de la vente par celui-ci, la cour d'appel a dénaturé l'accord des parties et violé l'article 1134 du code civil ;


Mais attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté de la formule « déduction faite du coût de revient du dossier publicité et notices » figurant dans la lettre du 12 février 2009, que la cour d'appel a retenu que la rétrocession d'honoraires de la société devait être calculée sur la base des honoraires perçus par M. X..., déduction faite de la commission d'apport due à M. d'Y... et de tous autres frais exposés pour parvenir à la vente ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société La Financière du Galion aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société La Financière du Galion 


Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de la Sté LA FINANCIERE DU GALION aux fins de voir condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 63 750 ¿ augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2009, outre des dommages intérêts pour résistance abusive,


AUX MOTIFS QUE le courrier du 12 février 2009 adressé par Monsieur X... à la Sté LA FINANCIERE DU GALION est rédigé comme suit : « Vous nous avez présenté Monsieur Frédéric Z... à qui nous avons fait visiter le domaine de Vitry appartenant à Monsieur A.... Nous vous confirmons bien volontiers que si celui-ci faisait une offre et qu'elle était acceptée par nos mandants, nous vous réserverions 40 % du montant TTC de nos émoluments, déduction faite du coût de revient du dossier publicité et notices » ; que le 20 juillet 2009, Monsieur X... a écrit à la Sté LA FINANCIERE DU GALION : « je vous confirme bien volontiers que Monsieur A... a accepté l'offre de Monsieur Z... à 5 000 000 ¿ ramenant les honoraires à la somme de 200 000 ¿ » ; que la Sté LA FINANCIERE DU GALION, pour revendiquer la somme de 63 750 ¿ TTC, a déduit des honoraires de 200 000 ¿ le coût de revient du dossier de publicité, à hauteur de 3359 ¿ et le coût de revient des notices, à hauteur de 675 ¿ et sur les honoraires nets s'élevant à 195 965 ¿ applique le taux de 40 % arrivant ainsi à la somme de 78 386 ¿ HT soit à 93 749 ¿ TTC ; que de la somme de 200 000 ¿, Monsieur X... a déduit celle de 100 000 ¿ versée à titre de commission à Monsieur Jean D'Y... pour lui avoir apporté la vente, ainsi que la somme de 25 292 ¿ au titre de l'ensemble des frais, hors déplacements, de son cabinet, ramenant la base de calcul des 40 % à la somme de 74 707 ¿, la commission de la Sté LA FINANCIERE DU GALION s'établissant ainsi à la somme de 29 882 ¿ arrondie à celle de 30 000 ¿ ; que les pièces produites aux débats démontrent que Monsieur D'Y... comme Monsieur X... font partie du même groupement « investissement forestier », ayant pour activité l'expertise, le conseil en acquisition ou vente de biens immobiliers fonciers agricoles forestiers et cynégétiques, constitué de 4 personnes liées par des accords de coopération ; que Monsieur X... est expert immobilier et foncier et titulaire de la carte de transaction et gestion immobilière ; que Monsieur D'Y... est expert forestier, agricole foncier et immobilier et non agent immobilier associé à Monsieur X... ; que le 29 janvier 2008, Monsieur D'Y... a fait savoir à Monsieur D'X... qu'il assurait depuis une dizaine d'années la gestion du personnel, de la forêt et de l'ensemble du domaine de Vitry dont le propriétaire lui avait confié la vente ; que pour sa commercialisation, il désirait s'associer à Monsieur D'X... qui serait le seul en charge de ce dossier, moyennant partage des honoraires de transaction par moitié, chacun conservant la charge de ses frais ; que Monsieur D'Y... a confirmé avoir reçu paiement de la somme de 100 000 ¿ HT, qu'il était en droit de percevoir à raison d'un apport d'affaire occasionnel ; qu'aucun élément concret ne permet de remettre en cause la réalité de ces éléments de fait ; que lorsque Monsieur D'X... a signé son engagement au profit de la Sté LA FINANCIERE DU GALION, il savait déjà que la commission à percevoir du vendeur serait amputée de moitié, en exécution de la convention conclue plus d'un an auparavant grâce à laquelle il s'était vu confier la vente du domaine ; que le domaine étant mis en vente, depuis un an, sans avoir trouvé d'acquéreur, le prix initialement sollicité avait nécessairement vocation à être réduit, et la commission principale d'autant ; que pendant l'année écoulée, les multiples diligences accomplies avaient déjà généré des frais, significatifs en eux-mêmes, non discutés ; que l'objet de l'engagement de Monsieur D'X... était certes de rémunérer la Sté LA FINANCIERE DU GALION par l'apport d'acquéreur, mais également de se ménager une rémunération finale normale, proportionnée à l'ensemble des diligences accomplies, quel que soit le prix auquel la vente serait conclue ; que dès lors, le courrier du 12 février 2009 tel qu'il est analysé par la Sté LA FINANCIERE DU GALION tirant argument d'une maladresse de rédaction en l'absence d'une virgule entre les mots dossier et publicité n'a pas de sens et ne peut correspondre à la volonté de Monsieur D'X... qui seul s'est engagé, en ce qu'il consisterait à faire abstraction de la quasi-totalité des coûts de revient du dossier, dont la commission de Monsieur D'Y... fait partie, au risque de le priver de toute rémunération effective ; que la part de commission, devant revenir à la Sté LA FINANCIERE DU GALION doit être calculée sur la base des honoraires de Monsieur X..., déduction faite des coûts de revient du dossier dont font partie la commission d'apport due à Monsieur D'Y... quand bien même la Sté LA FINANCIERE DU GALION n'en aurait pas eu connaissance préalable, et tous les frais exposés pour parvenir à la vente ; que dans ces conditions, le calcul opéré par Monsieur D'X... de la part d'honoraires devant revenir à la Sté LA FINANCIERE DU GALION en exécution de l'engagement tel qu'il doit être analysé en application de l'article 1162 du code civil doit être retenu ;


ALORS QUE l'accord formé entre la Sté LA FINANCIERE DU GALION et Monsieur X..., confirmé par courrier du 12 février 2009, après que l'acquéreur potentiel présenté par la Sté LA FINANCIERE DU GALION avait visité la propriété dont la vente avait été confiée à Monsieur D'X..., stipulait que « si celui-ci faisait une offre et qu'elle était acceptée par nos mandants, nous vous réserverions 40 % du montant TTC de nos émoluments, déduction faite du coût de revient du dossier publicité et notices » ; que par courrier du 20 juillet 2009, Monsieur D'X... a confirmé la conclusion de la vente et précisé que la commission avait été ramenée à 200 000 ¿ ; qu'il résulte de ces termes clairs, précis et dépourvus de toute ambiguïté que la Sté LA FINANCIERE DU GALION devait recevoir, en contrepartie de la présentation de l'acquéreur, 40 % de la commission versée à l'occasion de la vente, sous déduction des frais de publicité et notices, exclusivement ; qu'en considérant que ces termes exigeaient une interprétation, par l'ajout d'une virgule prétendument omise, pour intégrer dans le coût de revient, outre des frais de toute nature, une somme de 100.000 ¿ correspondant à la commission que Monsieur D'X... s'était engagé, avant de former l'accord avec la Sté LA FINANCIERE DU GALION, à payer à Monsieur D'Y..., en contrepartie de l'apport de la vente par celui-ci, la cour d'appel a dénaturé l'accord des parties et violé l'article 1134 du code civil.