Cour de Cassation · civ3 — 15 janvier 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que la société Soprim, à laquelle les époux X... avaient consenti la vente par acte sous seing privé, avait fait dresser un procès-verbal de carence, auquel étaient joints les dires des parties et que ce procès-verbal avait été publié à la conservation des hypothèques le 2 décembre 2009 et constaté que la société Promobat avait acquis les immeubles par acte authentique du 7 juin 2010 publié à la conservation des hypothèques, la cour d'appel, qui, ayant retenu que la publication du procès-verbal, qui revêtait un caractère facultatif, ne saurait primer la publication, même postérieure, d'un acte authentique seule imposée pour permettre son opposabilité aux tiers, en a exactement déduit que c'était à bon droit que les appelants sollicitaient que le compromis de vente du 13 mai 2009 leur soit déclaré inopposable et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; 

Sur le second moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que la SCI Villa " M " ne pouvait soumettre à la cour de demandes d'indemnisation personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction, la cour d'appel a pu en déduire que ces demandes, présentées pour la première fois en appel, devaient être rejetées ; 



PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Soprim et la SCI Villa " M " aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la société Soprim et la SCI Villa " M " à payer aux époux X... et à la société Promobat la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Soprim et la SCI Villa " M " ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Soprim et la SCI Villa " M " 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de la société Soprim tendant à voir constater la perfection de la vente conclue entre elle-même et M. et Mme X... et à voir dire et juger que le jugement de première instance vaudra acte authentique de vente de l'immeuble situé au ...; 

AUX MOTIFS QUE confrontée au refus des époux X... de procéder à la réitération par acte authentique de la promesse de vente qu'ils lui avaient consentie par acte sous seing privé en date du 13 mai 2009, la société Soprim a certes fait dresser, après sommation infructueuse de comparaître à cette fin devant notaire délivrée le 13 novembre 2009, un procès-verbal de carence en date du 25 novembre 2009 auquel étaient joints les dires des parties, soit le refus des époux X... de réitérer la vente en invoquant la caducité du compromis du fait du défaut de justification par les acquéreurs de l'obtention d'un prêt à la date du 31 juillet 2009 et la position adverse de la société Soprim indiquant qu'elle renonçait officiellement à la réalisation des diverses conditions suspensives prévues à son bénéfice ; que ce procèsverbal de carence a été publié à la conservation des hypothèques de Bordeaux le 2 décembre 2009, 2009 P numéro 9166 ; qu'il n'en demeure pas moins que cette publication aux hypothèques, qui revêt un caractère facultatif en application des dispositions de l'article 37 du décret du 4 janvier 1955 et qui vise à apporter une simple information à l'égard des usagers, ne saurait primer la publication même postérieure d'un acte authentique seule imposée par les dispositions du même décret (article 30-1) pour permettre son opposabilité aux tiers ; que le caractère prééminent de la publication de l'acte authentique de vente du 7 juin 2010 ne saurait être affecté par la circonstance qu'il a été signé puis enregistré aux hypothèques postérieurement à l'introduction de la présente instance dans un contexte contentieux ; que dès lors, c'est à bon droit que les appelants sollicitent que le compromis de vente intervenu le 13 mai 2009 leur soit déclaré inopposable ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente des immeubles litigieux au profit de la SARL Soprim et dit qu'il tiendrait lieu d'acte de vente de ces derniers ; que si la société Soprim et la SCI Villa « M » se prévalent d'une attitude de collusion entre les époux X... et la société Promobat au titre de la signature de l'acte authentique du 7 juin 2010 intervenu au mépris de l'acte sous seing privé du 13 mai 2009, il y a lieu de relever qu'aux termes de leurs écritures elles n'en tirent que la conséquence inappropriée d'une demande de validation du dit acte à laquelle elles joignent une demande annexe de dommages-intérêts à laquelle elles ne confèrent aucun caractère subsidiaire de telle sorte qu'elle ne peut qu'être rejetée comme dépourvue de fondement ; qu'il sera en revanche fait droit aux demandes de la société Promobat et des époux X... tendant à obtenir la radiation de la publicité du procès-verbal de carence en date du 25 novembre 2009 déposé au 1er bureau des hypothèques de Bordeaux le 2 décembre 2009 ainsi que la radiation de la publicité de l'assignation délivrée à la requête de la société Soprim aux époux X... le 22 février 2010 déposée au 1er bureau des hypothèques de Bordeaux le 29 mars 2010 et publiée sous le numéro 2010 P 3078 ; … que le contexte du dossier interdit toutefois … à la société Promobat de demander des dommages-intérêts à la société Soprim en réparation du préjudice financier qu'elle a favorisé en procédant à l'acquisition en toute connaissance de cause de divers immeubles au titre desquels avait été signé un précédent compromis de vente au profit d'un tiers dont la validité était toujours revendiquée par ce dernier ; 

ALORS D'UNE PART QUE le vendeur qui a vendu le même bien à deux acquéreurs successifs n'est pas un tiers au sens de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 et ne peut invoquer à l'encontre du premier acquéreur l'opposabilité de la seconde vente publiée en premier ; qu'en se fondant sur les règles de la publicité foncière pour déclarer inopposable aux époux X..., vendeurs, le compromis de vente qu'ils ont signé au profit de la société Soprim le 13 mai 2009, et rejeter la demande de la société Soprim, tendant à la confirmation du jugement en ce qu'il avait déclaré parfaite la vente des immeubles litigieux à son profit, la cour d'appel a violé l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 ; 

ALORS D'AUTRE PART QUE la promesse de vente vaut vente, et est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en rejetant la demande de la société Soprim, tendant à la confirmation du jugement en ce qu'il avait déclaré parfaite la vente, selon compromis du 13 mai 2009, des immeubles litigieux à son profit, au motif inopérant que ce compromis de vente serait inopposable aux vendeurs qui l'ont signé parce que l'acte authentique postérieur par lequel ils ont vendu ces mêmes immeubles à un tiers a fait l'objet d'une publicité foncière, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil, ensemble l'article 1134 du Code civil ; 

ALORS ENSUITE QUE si la publicité obligatoire d'un acte de vente, condition de son opposabilité, l'emporte sur la publicité facultative d'un compromis de vente même antérieure, simple mesure d'information des usagers, la faute commise par le second acquéreur qui acquiert en parfaite connaissance de l'existence de la première vente et de la volonté du premier acquéreur de s'en prévaloir, lui interdit néanmoins d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière ; qu'ayant constaté que la société Promobat avait acquis en toute connaissance de cause les immeubles litigieux, au titre desquels avait été signé un précédent compromis de vente au profit d'un tiers, la société Soprim, qui en revendiquait toujours la validité, ayant fait publier le procès-verbal de carence et l'assignation introduisant l'instance en perfection de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 

ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHÈSE QUE la fraude, qui corrompt tout, fait échec à la règle de l'inopposabilité des actes non publiés aux tiers respectant les conditions de l'article 30-1 en cas de concert frauduleux entre le vendeur et l'acquéreur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans s'expliquer sur le moyen tiré de ce que la collusion frauduleuse entre les époux X... et la société Promobat n'autorisait pas cette dernière à invoquer à son profit les règles de la publicité foncière, invoqué expressément par la société Soprim et la SCI Villa « M » dans leurs conclusions d'appel (p. 17), qu'elle a écarté au motif inopérant et erroné qu'elles n'en tirent que la conséquence inappropriée d'une demande de validation du dit acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe fraus omnia corrumpit. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI Villa « M » irrecevable en ses demandes indemnitaires ; 

AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne l'intervention volontaire de la SCI Villa « M » pour la première fois en cause d'appel, il apparaît que celle-ci est recevable en application de l'article 554 du Code de procédure civile dès lors qu'elle rapporte la preuve d'avoir été chargée par la société Soprim de la commercialisation du programme immobilier dont la création était envisagée sur les terrains litigieux et donc de l'intérêt nécessaire pour ce faire ; que néanmoins, elle ne peut soumettre à la cour de demandes d'indemnisation personnelles, n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction et par voie de conséquence, ses demandes d'indemnisation, présentées pour la première fois en cause d'appel, seront rejetées ; 

ALORS D'UNE PART QUE la demande portant sur la même créance que celle qui avait été présentée en première instance par une autre partie procède directement de la demande originaire et n'institue pas un litige nouveau ; que la société Soprim avait demandé en première instance la réparation de son préjudice lié à la commercialisation du programme immobilier sur les terrains litigieux, demande déclarée irrecevable par le tribunal au motif que le préjudice a été subi par une société étrangère au litige, la Villa « M » ; que la demande de réparation de ce même préjudice par cette société Villa « M » en cause d'appel procédait ainsi directement de la demande originaire et n'a institué aucun litige nouveau ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 554 du Code de procédure civile ; 

ALORS D'AUTRE PART QUE l'intervenant ne soumet pas un litige nouveau lorsque sa demande, présentée en première instance par une autre partie, avait été déclarée irrecevable ; qu'en déclarant irrecevables les demandes d'indemnisation personnelles de la société Villa « M », qui portaient sur la même créance indemnitaire présentée en première instance par la société Soprim et déclarée irrecevable par les premiers juges, au motif erroné qu'elles n'ont pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction, la cour d'appel a violé l'article 554 du Code de procédure civile ;