Cour de Cassation · civ3 — 23 janvier 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 juin 2011) que le syndicat des copropriétaires de la résidence Braque (le syndicat) a assigné la société MRSPC, propriétaire du lot n° 4 de l'immeuble correspondant à un local professionnel transformé en locaux d'habitation malgré une décision de refus de l'assemblée générale du 26 mars 2007, en rétablissement des lieux dans leur état initial ; que la société MRSPC a demandé à titre reconventionnel le remboursement de charges et le paiement de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice résultant de l'atteinte à la libre disposition de son bien ;


Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :


Attendu que la société MRSPC s'étant bornée à soutenir que son local était dépourvu de chauffage, la cour d'appel, qui, par motifs propres et adoptés, a relevé que les charges de chauffage avaient été appelées conformément aux dispositions de l'article 29 du règlement de copropriété dont il n'était pas établi qu'il soit illicite, et retenu que la société MRSPC n'était pas fondée à réclamer le remboursement des charges de chauffage, a légalement justifié sa décision ;


Sur le deuxième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé que la demande de remboursement de charges relatives à un garage était nouvelle en cause d'appel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision en retenant que cette demande était irrecevable ;


Sur le troisième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé que la société MRSPC ne justifiait pas de l'impossibilité de louer l'intégralité de son lot en raison du fait qu'elle ne disposait que de deux "passes", la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;


Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :


Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;


Attendu que, pour débouter le syndicat de sa demande, l'arrêt relève qu'il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, à l'exception du lot n° 4 à usage professionnel et retient que le règlement de copropriété ne prohibe pas la transformation du lot à usage professionnel en local d'habitation, que l'affectation de surfaces supplémentaires à l'un des usages admis est en principe licite et qu'il n'est pas justifié d'une atteinte à la destination de l'immeuble ;


Qu'en statuant ainsi, par un motif d'ordre général et abstrait, alors qu'elle avait constaté que l'immeuble était destiné à un usage d'habitation à l'exception du lot n° 4 à usage professionnel et sans préciser en quoi l'affectation de surfaces supplémentaires à un usage d'habitation était conforme à la destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de remise en état du lot n° 4, l'arrêt rendu le 27 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;


Condamne la société MRSPC aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société MRSPC et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires résidence Braque 13-15 place Georges Braque à Argenteuil.


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Braque de ses demandes de remise en état initial du lot de copropriété n° 4 appartenant à la SCI MRSPC et d'allocation de dommages intérêts ;


AUX MOTIFS QU' « il résulte des articles 13 et 14 du chapitre 1 du règlement de copropriété de la résidence Braque que les appartements pourront seulement être occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale et que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, à l'exception du lot n° 4 à usage professionnel ; Que le règlement de copropriété ne prohibe nullement la transformation du lot à usage professionnel en local d'habitation ; qu'une telle transformation n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ; que la désignation du lot n° 4 faite dans le règlement de copropriété n'a qu'un caractère descriptif et non contractuel ; Qu'il n'est pas justifié par le syndicat des copropriétaires que le changement d'affectation litigieux porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ; Que l'affectation de surfaces supplémentaires à l'un des usages admis (en l'espèce à l'usage d'habitation) est en principe licite ; que le propriétaire d'un lot commercial qui désire le transformer en appartement n'a pas d'autorisation à solliciter du syndicat des copropriétaires, dès lors qu'il ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires ; Que le syndicat des copropriétaires qui a assigné la SCI M.R.S.P.C pour obtenir la remise en son état initial de son lot ne justifie ni d'une atteinte à la destination de l'immeuble ni d'une atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'il doit être débouté de sa demande et qu'il convient d'infirmer de ce chef le jugement entrepris ; Que la SCI M.R.S.P.C tient tant de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que de l'article 14 du règlement de copropriété le droit de disposer comme elle l'entend des parties privatives comprises dans son lot ; qu'elle peut en user et en jouir librement, ce à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; Que les travaux entrepris par la SCI M.R.S.P.C dans son lot ne s'avèrent à cet égard pas critiquables ; qu'elle en a avisé le syndic comme l'article 14 du règlement de copropriété lui en faisait obligation ; Que le jugement entrepris doit donc être confirmé sur ce point » ;


1°) ALORS QUE le règlement de copropriété présente une nature contractuelle et, à ce titre, s'impose aux copropriétaires comme aux juges du fond qui doivent en respecter les clauses ; qu'ainsi, lorsqu'un règlement de copropriété désigne un lot comme étant affecté à un usage professionnel, cette affectation s'impose au copropriétaire à qui ce lot appartient, qui ne peut la modifier unilatéralement, peu important que l'usage auquel ce copropriétaire souhaiterait destiner son lot ne serait pas contraire à la destination de l'immeuble ; qu'au cas d'espèce, en des termes parfaitement clairs et précis, le règlement de copropriété affectait à un usage professionnel le lot n° 4 situé au rez-de-chaussée de la résidence Braque ; que la SCI ne pouvait modifier unilatéralement l'affectation professionnelle de ce lot et devait, pour ce faire, obtenir l'autorisation des copropriétaires, exprimée dans un vote en assemblée générale ; que la SCI a sollicité une telle autorisation qui, selon les propres constatations de l'arrêt (arrêt, p. 4, in fine), lui a été refusée par décision en date du 26 mars 2007 ; que la cour d'appel, qui constate que la SCI MRSPC a changé l'affectation de son lot au mépris d'un vote contraire de l'assemblée générale des copropriétaires, et qui rejette néanmoins la demande de remise en état de ce lot et de dommages et intérêts introduite par le syndicat des copropriétaires, aux motifs que la désignation du lot n° 4 faite dans le règlement de copropriété n'avait « qu'un caractère descriptif et non contractuel » et que la transformation opérée ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, viole les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ;


2°/ ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE , le mode d'occupation des lots et l'équilibre au sein de la copropriété entre surfaces à usage d'habitation et surfaces à usage professionnel en rez-de-chaussée participe de la définition de la destination de l'immeuble, à laquelle les copropriétaires ne doivent pas porter atteinte ; qu'au cas d'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que la SCI MRSPC avait transformé son local en appartement à usage d'habitation ; qu'en retenant néanmoins que cette transformation, qui rompait l'équilibre existant au sein de la copropriété entre surfaces à usage d'habitation et surfaces à usage professionnel en rez-de-chaussée, ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble au motif, impropre à justifier sa décision, que l'affectation de surfaces supplémentaires à l'un des usages admis est en principe licite, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société MRSPC.


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI MRSPC de ses demandes de remboursement de charges de chauffage soit de la somme de 3.616,77 € ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE : «les charges de chauffage ont été appelées conformément aux dispositions de l'article 29 du règlement de copropriété dont il n'est pas établi qu'il soit licite. » ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE «aux termes de l'article 29 du règlement de copropriété "les charges de chauffage de base se répartiront conformément au tableau I ci-annexé colonne 14 "; qu'il ressort dudit tableau que les charges de chauffage du lot n° 4 sont fixées à 190 tantièmes. Aux termes de son article 117, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la SCI MRSPC produit un relevé de charges correspondant aux tantièmes fixés dans le règlement de copropriété ; que l'Assemblée générale des copropriétaires a voté le 15 mai 2008, une résolution visant à ce qu'une expertise soit effectuée afin d'envisager la modification de ses charges de copropriété ; que la SCI produit en ce sens un courrier adressé à la société ELYO ; que si elle soutient qu'aucune suite n'a été donnée à ce courrier, elle ne produit pas d'élément visant à établir que ses démarches sont restées vaines tant auprès de la société sollicitée que, le cas échéant, auprès de la copropriété afin que cette expertise puisse être réalisée ; que dès lors elle n'est pas fondée à réclamer en l'état, le remboursement des frais de chauffage d'un montant de 2904,74 € ; »


ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en se bornant à affirmer les charges de chauffage avaient été appelées conformément aux dispositions du règlement de copropriété, sans rechercher si cette installation collective présentait une utilité pour le lot appartenant à la SCI MRSPC, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de la SCI MRSPC tendant à obtenir le remboursement des charges de garage ;


AUX MOTIFS QUE: «ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, la demande de remboursement de charges relatives à un garage est nouvelle en cause d'appel et à ce titre, irrecevable. » ;


ALORS QUE les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge ; qu'en se bornant à affirmer que la demande de remboursement de charges afférentes à un garage était nouvelle en cause d'appel et à ce titre irrecevable, sans rechercher si la demande était virtuellement comprise dans celle concernant le remboursement de charges de chauffage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 566 du code de procédure civile.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI MRSPC tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 61.920 € en raison de l'atteinte portée à la libre disposition de son bien ;


AUX MOTIFS QUE: «n'ayant pas encore donné les lieux en location, la SCI MRSPC ne saurait exiger du syndic des "passes" supplémentaires en plus des deux qu'elle reconnaît posséder déjà, ainsi que l'a énoncé à bon droit le jugement attaqué ; que la SCI MRSPC ne justifie pas de l'impossibilité de location de l'intégralité de son lot en raison du fait qu'elle ne dispose que de deux "passes" et du préjudice en résultant ; qu'elle reconnaît en avoir loué le tiers de la superficie à l'association "nida al-watan pour la solidarité et l'amitié Nord-Sud" et qu'il lui appartient de notifier au syndic, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, tout bail qu'elle pourrait conclure avec d'autres locataires pour obtenir des passes supplémentaires. » ;


ALORS QUE le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que le libre accès à sa propriété constitue un accessoire du droit de propriété, droit fondamental à valeur constitutionnelle ; qu'en se bornant à affirmer que la SCI MRSPC ne justifiait pas de l'impossibilité de location de l'intégralité de son lot en raison du fait qu'elle ne disposait que de deux « passes »,sans rechercher si le refus du syndicat des copropriétaires de lui accorder des « passes » supplémentaires ne constituait pas une restriction au libre accès à sa propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du Code civil.