Cour de Cassation · civ3 — 22 janvier 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés : 

Attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'association syndicale avait pour objet la gestion et l'entretien des voies et espaces libres et que selon l'article 3 du cahier des charges de celle-ci, toute demande de permis de construire ou demande de travaux ne pourra être déposée sans l'accord préalable de l'assemblée générale de l'association syndicale et relevé que les raccordements du nouveau lot aux réseaux existants entraînaient des travaux à effectuer sur les parties communes, la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, et sans violer l'article 2, alinéa 3 du cahier des charges ni l'article 1134 du code civil, que l'autorisation préalable de l'assemblée générale de l'association était nécessaire, de même que la modification préalable de l'article 22 de ses statuts fixant la répartition des charges pour l'établissement d'une nouvelle répartition correspondant à la division parcellaire ; 

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs adoptés, relevé qu'une assemblée générale de 1995 avait modifié la répartition des charges communes en affectant la superficie des parcelles d'un coefficient de 1 et celle des parcelles d'un coefficient de 0, 15, que la nouvelle répartition tenait toujours compte de ces superficies, qu'elle avait été effectuée sur la base du nombre de 77 lots tenant compte de la division du lot de M. 

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et qu'elle avait été adoptée à la majorité prévue par les statuts, la cour d'appel a pu retenir que si les nouveaux lots comportaient un total de tantièmes supérieur aux tantièmes affectés au lot d'origine, l'occupant du nouveau lot allait pouvoir bénéficier des parties et éléments gérés par l'association syndicale définis à l'article 21 des statuts ne dépendant pas de la simple superficie issue de la division parcellaire et a légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. 
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aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. 
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et le condamne à payer à l'association syndicale libre Domaine de l'Ermitage la somme de 2 500 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille treize. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 

Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. 
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PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Abel 
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de ses demandes aux fins de voir annuler la résolution n° 14 adoptée lors de l'assemblée générale ordinaire du 24 janvier 2006 de l'association syndicale libre Domaine de l'Ermitage, de voir attribuer 93/ 10. 000èmes au lot n° 2940 et 65/ 10. 000èmes au lot n° 2941, et de voir fixer à 1. 000 € par mois l'indemnité incombant à l'A. S. L. Domaine de l'Ermitage jusqu'à ce qu'il lui soit possible d'entreprendre les travaux de raccordement de la parcelle n° 2941 aux réseaux des concessionnaires, 

Aux motifs adoptés des premiers juges que selon l'article 4 des statuts, l'association syndicale a pour objet la gestion et l'entretien des voies et espaces libres ; que selon l'article 3 du cahier des charges, toute demande de permis de construire ou demande de travaux ne pourra être déposée sans accord préalable de l'assemblée générale de l'association syndicale ; que compte tenu que les raccordements entraînaient des travaux à effectuer sur les parties communes, l'autorisation de l'assemblée générale était nécessaire ; que la réserve relative aux autorisations administratives, constitue une formule d'usage, dès lors qu'il n'appartient pas à l'association syndicale de réaliser les différentes démarches nécessaires auprès des administrations notamment pour réaliser les travaux comme par exemple le permis de construire ou la déclaration préalable ; qu'il n'y a donc pas lieu d'en prononcer l'annulation ; que la modification préalable de l'article des statuts de l'A. S. L. Domaine de l'Ermitage fixant la répartition des charges entre propriétaires s'imposait pour l'établissement d'une nouvelle répartition correspondant à la division parcellaire ; que la division du lot doit donc entraîner une modification de l'état descriptif de division publié à la conservation des hypothèques ; 

Et aux motifs propres que les moyens soutenus par M. Paul Abel 
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ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient seulement de souligner qu'il résulte de l'article 3 du cahier des charges de l'association syndicale libre « Domaine de l'Ermitage » que toute demande de travaux ne pourra être déposée sans l'accord préalable de l'assemblée de l'association syndicale libre « Domaine de l'Ermitage » et que l'exécution de tous travaux pouvant avoir une répercussion sur les distributions générales d'eau, de combustible ou d'énergie, d'électricité, de drainage, d'assainissement, etc. est subordonnée à l'examen préalable de l'architecte désigné par le comité syndical et réalisée sous le contrôle de cet architecte dont les frais et honoraires seront supportés par le propriétaire intéressé ; que c'est d'ailleurs pour cette raison que, par lettre du 20 décembre 2005, le Maire des Essarts-Le-Roi a indiqué qu'il n'accordait pas l'autorisation de la création d'un branchement d'eau potable pour la propriété de M. Paul Abel 
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, la voie étant privée et l'autorisation de l'association syndicale libre « Domaine de l'Ermitage » étant obligatoire avant toute autorisation de la mairie ; qu'il n'appartient pas à l'association syndicale libre d'entreprendre les différentes démarches nécessaires auprès des administrations et que c'est à bon droit que la quatorzième résolution de l'assemblée générale du 24 janvier 2006 a prévu que l'accord de l'association syndicale libre était donné sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires ; que la modification préalable de l'article 22 des statuts de l'association syndicale libre fixant la répartition des charges entre propriétaires s'imposait pour l'établissement d'une nouvelle répartition correspondant à la division parcellaire ; 

Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article 3 du cahier des charges de l'association syndicale libre Domaine de l'Ermitage « toute demande de permis de construire ou demande de travaux ne pourra être déposée sans l'accord préalable de l'association syndicale libre Domaine de l'Ermitage ; qu'en énonçant qu'en application de cette disposition du cahier des charges le raccordement d'un lot aux réseaux d'eau et d'électricité ainsi qu'à l'antenne collective était subordonné à l'accord préalable de l'association syndicale libre, la cour d'appel a dénaturé la clause susvisée et a violé l'article 1134 du code civil ; 

Alors, d'autre part, qu'aux termes de l'article 2, alinéa 3, du cahier des charges de l'association syndicale libre Domaine de l'Ermitage « conformément à l'article 544 du code civil, le droit de propriété s'exerce dans le respect du droit des autres, en particulier, de n'apporter aucune nuisance au voisinage » ; qu'en décidant que l'assemblée des membres de l'association syndicale libre Domaine de l'Ermitage était en droit de subordonner son accord quant à la réalisation des travaux de raccordement du lot bâti appartenant à M. Abel 
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, à la modification du tableau de répartition des charges alors même qu'une atteinte était ainsi portée au droit de propriété de M. Abel 
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, la cour d'appel a violé l'article 2, alinéa 3, du cahier des charges, ensemble l'article 1134 du code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Abel 
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de ses demandes aux fins de voir annuler la résolution n° 14 adoptée lors de l'assemblée générale ordinaire du 24 janvier 2006 de l'association syndicale libre Domaine de l'Ermitage, de voir attribuer 93/ 10. 000èmes au lot n° 2940 et 65/ 10. 000èmes au lot n° 2941, et de voir fixer à 1. 000 € par mois l'indemnité incombant à l'A. S. L. Domaine de l'Ermitage jusqu'à ce qu'il lui soit possible d'entreprendre les travaux de raccordement de la parcelle n° 2941 aux réseaux, 

Aux motifs adoptés des premiers juges que l'ordonnance du 1er juillet 2004 en son article 31 énonce que les redevances syndicales sont établies en fonction des bases de répartition des dépenses déterminées par le syndicat. Elles tiennent compte de l'intérêt de chaque propriété à l'exécution des missions de l'association ; que les parties font référence à un arrêt de la cour d'appel du 4 février 1993, qu'elles n'ont d'ailleurs pas versé aux débats, qui a utilisé le tableau des surfaces des maisons pour établir les tantièmes des charges communes ; que par un vote en assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 1995, le syndicat des propriétaires a modifié cette répartition afin de tenir compte de la superficie d'origine ; qu'ainsi, la surface hors oeuvre nette avec un coefficient de 1 et la surface des parcelles avec un coefficient de 0, 15 ont été retenues pour évaluer cette répartition qui a été effectuée sur la base de 76 lots selon l'annexe de la convocation à l'assemblée générale et le procès-verbal d'assemblée ; que suite à la division du lot de Paul Abel X..., une nouvelle répartition des tantièmes a été effectuée lors de l'assemblée générale du 24 janvier 2006, à laquelle Abel 
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n'était ni présent ni représenté ; que la résolution a été votée conformément à l'article 15 des statuts de l'association syndicale qui stipule que la modification des statuts ou du cahier des charges doit être prise à la majorité des deux tiers des voix ; que cette répartition tient toujours compte de la surface hors oeuvre nette avec un coefficient de 1 et la surface des parcelles avec un coefficient de 0, 15 selon un courrier du président du comité syndical. Toutefois cette répartition n'a pas été effectuée sur la base de 76 lots mais sur la base de 77 lots compte tenu de la division du lot de Paul Abel X... ; que selon l'ancienne répartition le lot n° 5 comportait 158 tantièmes alors que le nouveau lot n° 5 a 130 tantièmes et le lot 77 à 48 tantièmes ; que suite à la division, ces lots vont comporter plus de tantièmes que le lot d'origine ; que cependant l'occupant du nouveau lot va pouvoir bénéficier des parties et éléments gérés par l'association syndicale, qui sont définis à l'article 21 des statuts, comme les éléments d'équipement, les éclairages des voies et espaces communs, ce qui ne dépend pas de la simple superficie résultant de la division d'une parcelle, de sorte que cette nouvelle répartition ne peut pas constituer un abus de droit si on tient compte de l'intérêt de chaque propriété à l'exécution des missions de l'association ; 

Et aux motifs propres que les redevances syndicales sont établies en fonction des bases de répartition des dépenses déterminées par l'association syndicale libre ; que ces bases de répartition ont été adoptées lors de l'assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 1995 ; qu'à la suite de la division du lot de M. Paul Abel 
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, une nouvelle répartition était nécessaire ; qu'elle a été adoptée par l'assemblée générale du 24 janvier 2006 à la majorité des deux tiers des voix, conformément à l'article 15 des statuts de l'association syndicale libre ; qu'elle respecte les bases de répartition adoptées le 7 juillet 1995 ; 

Alors que les redevances syndicales sont établies annuellement et réparties entre les membres en fonction des bases de répartition des dépenses déterminées par le syndicat ; que ces bases tiennent compte de l'intérêt de chaque propriété à l'exécution des missions de l'association ; qu'en énonçant que la nouvelle base de répartition adoptée par l'assemblée générale du 24 janvier 2006 à la suite de la division parcellaire du lot n° 5 en deux lots (lot n° 5 et lot n° 77) respectait les bases de répartition initialement adoptées le 7 juillet 1995 au seul motif que « l'occupant du nouveau lot pourra bénéficier des parties et éléments gérés par l'association syndicale » sans dire en quoi l'accroissement du montant total des tantièmes attribués aux lots n° 5 et 77, par référence à ceux initialement attribués au lot n° 5 avant la division parcellaire, soit 178 tantièmes (130 + 48) au lieu de 158 tantièmes, trouvait sa justification en l'absence de toute modification de superficie et de surface hors oeuvre nette, l'intérêt des deux lots issus de la division parcellaire à l'exécution des missions de l'association étant de ce fait identique à l'intérêt du lot initial, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31- II de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.