Cour de Cassation · civ3 — 22 janvier 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé qu'aux termes d'un acte notarié du 13 avril 1999, Mme X..., auteur de Mme Y..., avait renoncé expressément à tout droit de propriété sur le volume de 5 m2 représentant la réserve du salon de coiffure implantée à l'intérieur du bâti de la parcelle AC 132, la cour d'appel, qui a pu déduire, de ces seuls motifs, que Mme Y..., à laquelle cette renonciation était opposable, n'était pas propriétaire de cette partie de la parcelle litigieuse, a légalement justifié sa décision ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé qu'il ressort de l'acte de vente du 18 octobre 1984, dont les termes ont été reproduit dans l'acte du 15 juillet 2003 par lequel Mme Y...a acquis son fonds, qu'une servitude de passage avait été établie sur la parcelle AC 390 pour les besoins de l'habitation et de l'exploitation du salon de coiffure et que cet acte de 2003 stipulait que le stationnement pourra continuer à s'effectuer sur la partie Nord du salon, soit sur une parcelle appartenant également à Mme Y..., la cour d'appel a pu retenir que le droit de passage et le droit de stationnement devaient recevoir la qualification de servitudes grevant le fonds appartenant à Mme Y...au profit de celui, sur lequel se tient le salon, appartenant à la SCI Dynamic'hair ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne Mme Y...aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y...à payer aux sociétés Dynamic'hair et Evolu'tif la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y...; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme Y...





PREMIER MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt attaqué encourt la censure ; 


EN CE QU'il débouté Mme A...de ses demandes tendant à voir dire et juger que la SCI Evolu'tif ne peut prétendre qu'à la propriété de 5m ² sur la parcelle AC 132 et que la SCI Evolu'tif et la société Dynamic'hair ou tout occupant du chef de la SCI doivent libérer l'espace occupé au-delà de la surface de 5m ² et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt ; 


AUX MOTIFS QUE Mme B...était propriétaire d'un ensemble immobilier sis à Coussey, rue du Château, cadastré AC 132, 133 et 345 ; que sur cette dernière parcelle était installé un salon de coiffure ; que, par acte notarié du 30 novembre 1987, Mme B...louait à la Sarl Dynamic'hair un espace commercial sis sur la parcelle AC 345, cette société donnant à bail, par acte du même jour, ce local à Mme C...
D...; que, par adjudication du 2 avril 1992, l'immeuble bâti sur cette parcelle était vendu aux enchères au profit de Mme C...; que l'immeuble était alors décrit comme un bâtiment dans lequel se trouvait un salon de coiffure, ainsi qu'un « coin WC-lavabo et petite réserve, l'ensemble fait 8 m ² environ » ; que, par acte notarié du 15 septembre 2008, Mme D...renouvelait le bail dont bénéficiait la Sarl Dynamic'hair ; que, par acte notarié d'avril 2002, Mme D...vendait à la SCI Evolu'tif l'ensemble immobilier abritant le salon de coiffure ; que, par ailleurs, par acte des 27 août et 10 septembre 1988, Mme B...vendait à M. et Mme E...un immeuble à usage d'habitation sis sur les parcelles cadastrées AC 132 et AC 133 ; que cet acte contenait un paragraphe « Situation locative » précisant que « les parties déclarent que le salon de coiffure implanté sur la parcelle AC 345 comporte une réserve et une citerne de gaz édifiés sur la parcelle 132 présentement vendue ; en conséquence, les acquéreurs reconnaissent, pour eux et les propriétaires successifs, que cette remise et cette citerne sont louées à titre commercial aux exploitants du salon de coiffure qui pourront en jouir librement, les loyers continuant à être versés à la venderesse » ; que, par acte notarié du 13 avril 1999, cet ensemble immobilier était vendu à Mme X...; que celle-ci, aux termes de l'acte, renonçait expressément à tout droit de propriété sur le volume de 5 m2 représentant la réserve du salon de coiffure implanté à l'intérieur du bâti de la parcelle AC 132 ; que, par acte notarié du 5 novembre 1999, Mme X...vendait cet immeuble aux époux F...; que cet acte rappelait la renonciation exprimée par la venderesse ; que par acte du 15 juillet 2003, les époux F...vendait à Mme A...cet immeuble, la parcelle AC 133 étant devenue AC 407 et 415 ; que cet acte reprenait les termes des actes antérieurs s'agissant de la situation de la réserve ; que Mme A...soutient qu'il n'a été opéré aucune division de la parcelle AC 132, et qu'en conséquence elle est fondée à demander la démolition de la remise bâtie sur cette parcelle ; qu'il ressort de ce qui précède que les propriétaires successifs des parcelles AC 132, 133 et 345 ont entendu maintenir au profit de cette dernière la disposition de la surface de la réserve dans la mesure où elle est liée à l'exploitation du fonds de commerce ; qu'en particulier, les propriétaires successifs des parcelles 132 et 133, devenues pour cette dernières 407 et 415, ont entendu renoncer à leurs droits sur la surface occupée par la réserve ; que Mme A...elle-même a, lors de l'acquisition de ces parcelles, effectué la même renonciation ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que les engagements des auteurs de Mme A...lui sont opposables ; qu'il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point ; que Mme A...soutient à titre subsidiaire que la SCI Evolu'tif occupe une superficie plus importante que celle figurant sur les actes, et demande de voir ordonner une expertise ; qu'elle apporte au dossier un plan établi par M. G..., géomètre-expert, au vu duquel il apparaîtrait que la remise implantée sur la parcelle AC 132 (407) occuperait 35 m ² pour le bâtiment seul ; qu'il ressort des attestations de Mmes Yannick N..., Pascale H..., Annie I..., Noëlle J...et Brigitte K..., et de celles de M. Francis L..., que les lieux possèdent la même configuration depuis 1984 ; que par ailleurs il ressort des plans apportés au dossier que la surface de la remise n'était pas à l'origine totalement utilisée dans la mesure où se trouvait dans l'emprise du bâtiment un arbre ; qu'il ressort d'une attestation établie par Monsieur Jean-Marc M...que cet arbre a été abattu en 1986 et qu'en 2002 la souche de cet arbre a été arrachée ; que la surface occupée par cette souche a été utilisée pour accroître la surface utile des locaux et de permettre leur aménagement, mais que cet accroissement n'a eu aucune incidence sur la surface totale occupée au sol par la réserve ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter cette demande ; 


ALORS QUE la renonciation au droit de propriété, si elle n'est pas expresse, doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en relevant, pour débouter Mme A...de sa demande tendant à voir dire et juger que la SCI Evolu'tif ne peut prétendre qu'à la propriété de 5m ² sur la parcelle AC 132 et que la SCI Evolu'tif et la société Dynamic'hair ou tout occupant du chef de la SCI doivent libérer l'espace occupé au-delà de la surface de 5m ², que la configuration des lieux était restée inchangée depuis 1984 et que les travaux réalisés dans la réserve du salon de coiffure en 2002 n'avaient eu aucune incidence sur la surface occupée au sol par la réserve, motifs impropres à caractériser l'existence d'actes manifestant la volonté non équivoque des propriétaires successifs de la parcelle AC 132 à renoncer à leur droit de propriété au-delà d'une surface de 5 m2 alors qu'elle avait constaté que dans l'acte de vente du 13 avril 1999, Mme X...n'avait renoncé qu'à la propriété d'une surface de 5m ², la Cour d'appel a privé sa décisions de base légale au regard des articles 544 et 1134 du Code civil. 




SECOND MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt attaqué encourt la censure ; 


EN CE QU'il a débouté Mme A...de ses demandes tendant à dire et juger que la SCI Evolu'tif ne bénéficie d'aucune servitude permettant le stationnement sur sa propriété et, en conséquence, dire et juger que la société Dynamic Hair ne dispose d'aucun droit lui permettant d'utiliser la propriété de Mme A...comme parking ; 


AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme A...soutient qu'il n'existe aucun droit réel permettant le stationnement sur sa propriété ; que d'une part, il ressort de l'acte notarié du 15 juillet 2003 en ses pages 13 et 14, que, par acte notarié du 18 octobre 1984, a été constituée une servitude de passage établie sur la parcelle AC 390, ce passage étant établi pour les besoins de l'habitation et de l'exploitation du salon de coiffure ; que l'acte reçu le 17 août 1988 par Maître Patrick P..., notaire à Houecourt, constatant la vente de l'ensemble immobilier constitué des parcelles AC 132 et 133, précise comme condition déterminante, que « l'accès (au) salon de coiffure devra continuer à se faire librement par ses exploitants et ses clients, sur les parcelles cadastrées AC 133, 389 et 400, en nature de chemin d'accès » précise que par acte reçu par Maître O..., notaire à Gondrecourt le Château, les 4 et 7 juillet 1987, il est prévu « comme condition déterminante sans lesquelles les parties n'auraient pas contracté... que l'accès (à ce) salon de coiffure devra continuer à se faire librement par ses exploitants et ses clients, sur les parcelles cadastrées AC 133 (devenue 407), 389 et 400, en nature de chemin d'accès ; que par contre, en ce qui concerne le stationnement, il pourra continuer à s'effectuer comme précédemment, mais il ne devra plus s'exercer sur la partie Nord du salon qui constitue un décrochement dans la pelouse, laquelle n'a jamais été louée à ses exploitants » ; qu'il ressort de ce qui précède que, lors de son acquisition, Mme A...était parfaitement informée de l'existence de ce droit de stationnement ; que d'autre part, il ressort des photographies apportées au dossier que le stationnement s'effectue sur la partie sud de la parcelle 407, et que cette partie est isolée du reste de la parcelle par une haie de thuyas ; qu'enfin, il ressort des photographies que Mme A...bénéficie d'un accès à son garage par la parcelle AC 132 donnant sur la rue de la Gare ; que, compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de confirmer la décision entreprise ; 


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le stationnement, il est prévu par l'acte de vente du 15 juillet 2003 et est ainsi rédigé : « En ce qui concerne le stationnement, il pourra continuer à s'effectuer comme précédemment, mais il ne devra plus s'exercer sur la partie nord du salon qui constitue un décrochement dans la pelouse, laquelle n'a jamais été louée à ses exploitants » ; que Mme A...a paraphé et a signé l'acte authentique du 15 juillet 2003 ; qu'elle apparaît en l'espèce, sur ce point particulier, d'une parfaite mauvaise foi ; qu'elle ne saurait prétendre ne pas pouvoir accéder à son garage, alors qu'elle dispose d'un garage au fond du terrain donnant sur la rue de la gare, entre le colombier et le bâtiment principal et alors que l'accès au garage situé à côté du salon de coiffure est en partie obstrué par la haie de thuyas qui n'est jamais taillée ; qu'il s'agit à l'évidence d'une servitude de stationnement au profit de la parcelle AC 345 appartenant à la SCI par les parcelles appartenant à Mme A..., dans la limite de la définition ci-dessus ; 


ALORS QU'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; que s'il est permis aux propriétaires d'établir sur leur propriété ou en faveur de leur propriété, telles servitudes que bon leur semble, c'est à la condition que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne mais seulement à un fonds et pour un fonds ; qu'en déduisant de la clause « droits de passage » stipulée dans l'acte du 17 août 1988, reprise dans l'acte de vente au profit de Mme A..., et selon laquelle « l'accès à ce salon de coiffure devra continuer à se faire librement par les exploitants et ses clients, sur les parcelles cadastrées AC 133, 389 et 400, en nature de chemin d'accès. Par contre, en ce qui concerne le stationnement, il pourra continuer à s'effectuer comme précédemment, mais il ne devra plus s'exercer sur la partie nord du salon qui constitue un décrochement dans la pelouse, laquelle n'a jamais été louée à ses exploitants » l'existence d'une servitude de passage et de stationnement cependant qu'il résultait de cette clause que le droit de passage était institué au profit exclusif du fonds de commerce de coiffure et non au profit ou pour l'utilité du fonds dominant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 637 et 686 du Code civil.