Cour de Cassation · civ3 — 30 janvier 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 2011), que les époux X... ont proposé à la société civile particulière Y...(la société Y...) d'acquérir deux locaux à usage de boutiques ; qu'après divers échanges entre les notaires des parties, la société Y...a indiqué ne plus souhaiter vendre ses biens ; que les époux X... ont assigné en vente forcée la société Y...et la société Dom'n à laquelle les lots litigieux ont été apportés en cours de procédure ; 

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en affirmant que la vente entre les parties n'était pas parfaite, tout en constatant que " les parties ont envisagé de vendre pour l'une et d'acheter pour l'autre, les lots deux et trois de la division de l'immeuble situé... au prix de 160 000 euros " et qu'existait un accord sur la rédaction d'une promesse de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 1589 du code civil ; 

2°/ que la vente est parfaite et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès que les parties ont convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par lettre du 26 octobre 2007, le notaire des acheteurs a informé le notaire du vendeur de l'intention de ses clients d'acquérir les biens situés à Paris, ... pour le prix principal de 160 000 euros et que par lettre du 21 novembre 2007, le notaire du vendeur a adressé au notaire des acheteurs la délibération des associés de la société Y...approuvant la vente des biens et donnant pouvoir à l'effet de réaliser l'acte ; qu'en retenant que de telles correspondances n'avaient trait qu'à des pourparlers quand elles exprimaient clairement l'accord des parties sur la chose et sur le prix, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1101 du code civil ; 

3°/ que la vente est parfaite dès que les volontés des parties se sont rencontrées sur les éléments essentiels à savoir sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par lettre du 26 octobre 2007, le notaire des acheteurs a informé le notaire du vendeur de l'intention de ses clients d'acquérir les biens situés à Paris, ... pour le prix principal de 160 000 euros et que par lettre du 21 novembre 2007, le notaire du vendeur a adressé au notaire des acheteurs la délibération des associés de la société Y...approuvant la vente des biens et donnant pouvoir à l'effet de réaliser l'acte, ce qui établissait que la vente était devenue parfaite à compter de cette date ; qu'en se fondant cependant sur la circonstance que la question de la commercialité des locaux avait été évoquée par le notaire des acquéreurs dans un courrier du 13 octobre 2008, soit postérieurement à la date à laquelle le notaire du vendeur avait exprimé le consentement de celui-ci à la vente, pour en déduire que la vente n'était pas parfaite, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ; 

4°/ que les juges du fond, qui doivent en toutes circonstances faire observer et observer eux-mêmes le principe du contradictoire, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen qu'ils ont relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel il résultait du paragraphe " transfert de propriété " du projet de promesse de vente transmis par le notaire des acquéreurs que les parties avaient entendu faire du formalisme de la rédaction d'un acte en la forme authentique une condition de leur accord définitif, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 

5°/ que la réitération de la vente par acte notarié n'est pas, sauf circonstances particulières qu'il appartient aux juges du fond de caractériser, un élément constitutif de leur consentement ; que dès lors, en se fondant sur la seule circonstance que dans leur projet d'acte de vente, les parties avaient prévu que le transfert de propriété au profit des acquéreurs n'aurait lieu qu'au jour de la signature de l'acte authentique, pour en déduire que la vente entre les époux X... et la société Y...n'était pas parfaite sans relever aucun autre élément de nature à démontrer qu'elles avaient fait de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des correspondances relatives à la transmission des pièces et des termes même employés par les parties que si celles-ci avaient envisagé de vendre pour l'une et d'acheter pour l'autre, les lots deux et trois de la division de l'immeuble au prix de 160 000 euros, l'accord ne portait que sur la rédaction d'un avant-contrat, que de nombreux points importants n'étaient pas réglés définitivement et qu'en particulier, il était envisagé que la question de la justification de la commercialité des locaux fasse l'objet d'une condition suspensive, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au caractère solennel de la vente, en déduire que la vente n'était pas parfaite ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les époux X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 2 500 euros à la société Y...René et la SCI Dom'n ; rejette la demande des époux X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille treize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les époux X.... 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Dominique X... et Mme Pascale C...épouse X... de leur demande tendant à dire parfaite la vente par la SCP Y...René des biens situés..., constitués des lots 2 et 3 de la division de l'immeuble, pour le prix de 160. 000 € ; 

AUX MOTIFS QU'en droit la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il résulte des correspondances échangées entre les notaires des parties, la première en date du 26 octobre 2007 émanant de Mme Z..., notaire des époux X... adressée à son confrère, M. A..., notaire de la société Y..., que ses clients se sont proposés d'acquérir " des biens et droits immobiliers " situés..., moyennant le prix principal de 160. 000 €, demandant à son confère, pour lui permettre d'établir " l'avant-contrat ", de lui adresser diverses pièces pour mettre en place le dossier ; que s'en sont suivis, entre les notaires des parties, des correspondances relatives à la transmission des pièces et notamment :- le 21 novembre 2007, lettre de Stéphane B..., notaire de la société Y..., transmettant le compte de charges de l'années 2006, la copie du congé des locataires du lot numéro trois et la délibération de sa cliente, précisant « je reste à votre disposition pour convenir d'un rendez-vous de signature de la promesse de vente en votre étude »,- en réponse, lettre du 6 décembre 2007 du notaire des acquéreurs demandant de nouvelles pièces dont une copie des statuts de la société, une copie lisible du procès-verbal de l'assemblée générale, un diagnostic gaz, le procès-verbal des trois dernières assemblées générales, les taxes foncières de 2007, une copie du plan des lots annexés au règlement de copropriété et demandant enfin des précisions sur le congé concernant le lot numéro trois,- nouvelle lettre le 7 janvier 2008 du notaire des acquéreurs s'inquiétant de l'absence de réponse et rappelant que ses clients souhaitent régulariser " l'avant-contrat " dès que possible,- le 28 février 2008 transmission par Stéphane B...de la copie des statuts (manquait encore les plans des lots deux et trois),- entre-temps M. Y...étant décédé, courriel de l'étude B...du 21 avril 2008 apportant cette information aux acquéreurs et précisant que les statuts de 2001 sont les derniers, les demandes de prendre contact pour organiser un rendez-vous de signature de la " promesse de vente ",-13 octobre 2008 lettre du notaire des acquéreurs demandant les documents déjà réclamés à savoir la copie des statuts modifiés le 31 juillet 2001, une copie lisible du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 novembre 2007, la précision de la date du décès et la dévolution successorale, une copie des plans des deux lots deux et trois (et ce qui est nouveau) " une copie de la chaîne des baux professionnels ou commerciaux depuis 1970, un courrier de la mairie attestant de l'absence de demande d'autorisation administrative en vue d'un changement de destination des biens, un courrier de la préfecture attestant de l'absence de demande de compensation en vue d'un changement de destination des biens vendus, trois dernières déclarations de la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux dans la mesure où les locaux vendus relèveraient de ladite taxe (avec la précision dont il n'a jamais été question auparavant « si vous n'êtes pas en possession de ces deux courriers (5 et 6) ils seront érigés en condition suspensive dans l'avant-contrat »,- lettre de Me B...du 17 octobre 2008 confirmant avoir demandé au gérant de la société la liste des associés actuels, indiquant qu'il n'y avait pas de taxe sur les bureaux et qu'à son sens il n'était pas nécessaire de produire la chaîne des baux depuis 1970 ni un courrier de la mairie ou de la préfecture, achevant sa lettre par la mention dès réception des pièces manquantes, je ne manquerai pas de vous les adresser afin de signer la promesse de vente avant la fin de l'année 2008 ;- en réponse lettre du notaire des acquéreurs le 1er décembre 2008 adressant un projet de compromis, et demandant toujours la copie des plans des lots 2 et 3,- enfin, lettre de M. B...du 17 décembre 2008 informant que sa cliente ne souhaite plus vendre les biens en question ; qu'il résulte de ces documents et des termes mêmes employés par les parties que si elles ont envisagé de vendre pour l'une et d'acheter pour l'autre, les lots deux et trois de la division de l'immeuble situé... au prix de 160. 000 €, l'accord ne portait que sur la rédaction d'un avant contrat, d'une promesse de vente ; qu'il s'infère des correspondances changées que celle-ci n'avaient trait qu'à des pourparlers, puisque si un certain nombre de pièces nécessaires à l'établissement d'un projet de promesse de vente ont bien été réunies, de même que l'accord de principe de la société Y...sur un projet de vente à telle enseigne qu'une délibération des associés l'avait autorisée, de nombreux points, et non des moindres, n'étaient pas réglés définitivement ainsi et en particulier, il était envisagé que la question de la justification de la commercialité des locaux fasse l'objet d'une condition suspensive ; qu'enfin et surtout les termes mêmes du projet de promesse de vente transmis par le notaire des acquéreurs dans lequel en page trois au paragraphe " transfert de propriété " figure la mention selon laquelle « les parties ne voulant pas donner d'effet rétroactif à leur convention, le transfert de propriété (en gras dans le texte) des biens objets des présentes, au profit de l'acquéreur, n'aura lieu que le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réitération de la vente contenant quittance du paiement du prix (ou de la partie du prix payable comptant), le tout après payement des frais, droits de mutation et émoluments par l'acquéreur, au moyen d'un virement ou d'un chèque certifié par un établissement bancaire ou postal », démontre que les parties avaient entendu faire du formalisme de la rédaction d'un acte en la forme authentique une condition de leur accord définitif sur la vente des lots litigieux et soumettant le transfert de propriété à la constatation du paiement du prix en totalité ou en partie, ce point n'étant pas non plus définitivement tranché ; que dans ces conditions il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit la vente parfaite et de débouter les époux X... de leurs demandes tant principale qu'accessoires en dommages-intérêts, les fautes et le préjudice allégué n'étant pas constitués ; 

1) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en affirmant que la vente entre les parties n'était pas parfaite, tout en constatant que « les parties ont envisagé de vendre pour l'une et d'acheter pour l'autre, les lots deux et trois de la division de l'immeuble situé... au prix de 160. 000 € » et qu'existait un accord sur la rédaction d'une promesse de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 1589 du code civil ; 

2) ALORS QUE la vente est parfaite et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès que les parties ont convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par lettre du 26 octobre 2007, le notaire des acheteurs a informé le notaire du vendeur de l'intention de ses clients d'acquérir les biens situés à Paris, ... pour le prix principal de 160. 000 euros et que par lettre du 21 novembre 2007, le notaire du vendeur a adressé au notaire des acheteurs la délibération des associés de la société Y...approuvant la vente des biens et donnant pouvoir à l'effet de réaliser l'acte ; qu'en retenant que de telles correspondances n'avaient trait qu'à des pourparlers quand elles exprimaient clairement l'accord des parties sur la chose et sur le prix, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1101 du code civil ; 

3) ALORS QUE la vente est parfaite dès que les volontés des parties se sont rencontrées sur les éléments essentiels à savoir sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par lettre du 26 octobre 2007, le notaire des acheteurs a informé le notaire du vendeur de l'intention de ses clients d'acquérir les biens situés à Paris, ... pour le prix principal de 160. 000 euros et que par lettre du 21 novembre 2007, le notaire du vendeur a adressé au notaire des acheteurs la délibération des associés de la société Y...approuvant la vente des biens et donnant pouvoir à l'effet de réaliser l'acte, ce qui établissait que la vente était devenue parfaite à compter de cette date ; qu'en se fondant cependant sur la circonstance que la question de la commercialité des locaux avait été évoquée par le notaire des acquéreurs dans un courrier du 13 octobre 2008, soit postérieurement à la date à laquelle le notaire du vendeur avait exprimé le consentement de celui-ci à la vente, pour en déduire que la vente n'était pas parfaite, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ; 

4) ALORS QUE les juges du fond, qui doivent en toutes circonstances faire observer et observer eux-mêmes le principe du contradictoire, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen qu'ils ont relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel il résultait du paragraphe " transfert de propriété " du projet de promesse de vente transmis par le notaire des acquéreurs que les parties avaient entendu faire du formalisme de la rédaction d'un acte en la forme authentique une condition de leur accord définitif, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 

5) ALORS QUE la réitération de la vente par acte notarié n'est pas, sauf circonstances particulières qu'il appartient aux juges du fond de caractériser, un élément constitutif de leur consentement ; que dès lors, en se fondant sur la seule circonstance que dans leur projet d'acte de vente, les parties avaient prévu que le transfert de propriété au profit des acquéreurs n'aurait lieu qu'au jour de la signature de l'acte authentique, pour en déduire que la vente entre les époux X... et la société Y...n'était pas parfaite sans relever aucun autre élément de nature à démontrer qu'elles avaient fait de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1589 du code civil.