Cour de Cassation · civ3 — 6 février 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu que c'est par une interprétation souveraine des stipulations du bail que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la cour d'appel a pu retenir que la mise en location gérance du fonds de commerce impliquait l'accord écrit exprès et préalable des bailleurs ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Les Grands Hommes aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour la société Les Grands Hommes 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, pour confirmer le jugement ayant prononcé la résiliation du bail commercial signé le 24 juillet 2002 entre Mmes X..., Z...et la SARL LES GRANDS HOMMES, dit que la SARL LES GRANDS HOMMES a violé le bail commercial du 24 juillet 2002 en consentant des contrats de location gérance sans l'accord préalable et écrit du bailleur, ordonné l'expulsion des lieux loués au ...-33000 BORDEAUX, de la SARL LES GRANDS HOMMES et de tous occupants de son chef, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard et pendant une durée de trois mois, prenant effet deux mois après la signification de l'arrêt, condamné la SARL LES GRANDS HOMMES à restituer à la SARL PHILMAN CAFE la somme de 24391, 84 € au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, 

AUX MOTIFS QUE " sur les fautes du locataire, le contrat de location gérance et la résiliation du bail 

Un bail commercial peut valablement comporter une clause qui interdit au preneur de mettre son fonds en location gérance. Cette interdiction peut être directe ou indirecte, sous forme de l'engagement pris par le locataire du local d'exploiter personnellement le fonds, aucune règle du statut des baux commerciaux ne prohibant cette interdiction. 

Cependant, la mise en location-gérance d'un fonds de commerce ne constitue pas une sous-location. Et une clause interdisant de concéder la jouissance des lieux ne peut être assimilée à une clause prohibant la location gérance. 

La violation d'une clause contractuelle interdisant la location-gérance constitue un motif de résiliation judiciaire. 

En l'espèce, par protocole transactionnel établi le 24 juillet 2002 avec l'assistance de leurs avocats respectifs, le bailleur et le locataire commercial ont entendu mettre " un terme au bail en vigueur à effet immédiat " et conclure le même jour un nouveau bail qui fait la loi des parties, en application de l'article 1134 du Code civil. 

Il est stipulé dans le bail (page 8) que : 

" toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement, toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de 110758/ DA/ CBV quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites, sauf consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ". 

La généralité et la teneur des termes employés révèlent que l'interdiction ne concerne pas seulement la sous-location de locaux ou la simple concession des lieux en jouissance, mais toute forme de mise à disposition de ces lieux, n'ayant pas au préalable reçu l'accord écrit du bailleur, ce qui inclut nécessairement la mise en location-gérance. 

Et s'il est exact que dans une clause du même contrat, concernant l'obligation de garnissement des lieux, d'exploitation et d'immatriculation (page 6), il est fait référence au " preneur ou (à) son locataire-gérant ", cette clause, qui doit être interprétée en fonction de la commune intention des parties et par rapport aux autres clauses du bail, en lui donnant le sens qui résulte de l'acte entier (articles 1156 et 1161 du Code civil), ne vise en réalité que l'hypothèse où le bailleur a donné son accord écrit et préalable à une location-gérance. 

En conséquence, en donnant son fonds en location gérance sans accord écrit et préalable du bailleur, le locataire commercial a violé une disposition contractuelle essentielle, ce qui justifie de prononcer la résiliation du bail à ses torts et d'ordonner son expulsion ainsi que celle de toutes les personnes s'y trouvant de son chef, en assortissant cette mesure d'une astreinte comme indiqué au dispositif. 

La décision des premiers juges sera donc réformée partiellement en ce qu'ils ont estimé que le locataire commercial pouvait, en vertu du bail, consentir une location-gérance, et qu'ils n'ont pas ordonné d'astreinte ", 

ALORS QU'une clause interdisant de mettre à disposition au profit d'un tiers des locaux pris à bail commercial ne peut être assimilée à une clause prohibant la location-gérance ; que dès lors, en prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre les consorts Y...et la société LES GRANDS HOMMES aux torts de celle-ci au motif qu'elle aurait violé la clause du contrat de bail interdisant " toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement, toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire (…) sauf consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ", cependant que le contrat de location-gérance passé entre la société LES GRANDS HOMMES et PHILMAN CAFE est étranger au domaine de la clause litigieuse, laquelle concerne uniquement un bien immobilier, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1134 du code civil.