Cour de Cassation · civ3 — 26 février 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 15 juillet 2011), que suivant " compromis " des 28 septembre et 4 octobre 2004, la Société d'économie mixte d'aménagement et de construction (SEMAC) a promis de vendre à M. Jean-Jacques X... une parcelle de terrain à bâtir située..., cadastrée section AI n° 1232, d'une superficie de 315 m ², sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt au plus tard dans le délai de deux mois de ce " compromis ", sous peine de caducité de celui-ci ; que l'acquéreur n'a pas obtenu le prêt dans le délai prévu ; que selon acte du 31 mai 2006, les parties ont convenu de proroger l'avant-contrat des 28 septembre et 4 octobre 2004 de deux mois et de le rectifier en ce que la vente ne portait plus que sur une superficie de 297 m2 à détacher de la parcelle de 315 m2, mais que si la commune autorisait un accès direct de la parcelle voisine n° 1233 sur la voie publique, toute la parcelle AI n° 1232 de 315 m2 serait vendue à M. X... ; que la commune n'a pas donné son accord et a demandé que l'accès de la parcelle n° 1233 se fasse par un passage sur la parcelle AI n° 1232 ; que M. X... a assigné la SEMAC en perfection de la vente de la parcelle AI n° 1232 de 315 m2 ; 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que les parties peuvent renoncer aux conséquences juridiques du dépassement du délai stipulé pour l'accomplissement d'une condition suspensive ; que M. X... a fait valoir que la SMAC ne s'était pas opposé au démarrage des travaux en mars 2006 après que M. X... a obtenu son prêt ; qu'en jugeant que la signature de l'avenant du 31 mai 2006 ne valait pas renonciation implicite à la caducité du compromis des 28 septembre 2004 et 4 octobre 2004, sans rechercher si le démarrage des travaux en mars 2006 à la suite de l'obtention du prêt et en relation étroite avec la SMAC ne manifestait pas la volonté non équivoque des parties de renoncer au délai stipulé dans le compromis pour l'accomplissement de la condition d'obtention du prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176 et 1134 du code civil ; 

2°/ que, en tout état de cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, le nouveau compromis conclu par les parties le 31 mai 2006 prévoyait expressément que la vente porterait sur les 315 m2 initiaux si la parcelle voisine bénéficiait d'un accès direct à la voie publique ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si la parcelle voisine ne bénéficiait pas d'un accès direct à la voie publique, la cour d'appel a dénaturé la convention des parties et, partant, violé l'article 1134 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant retenu que la condition suspensive relative au financement devait être obtenue avant le 4 décembre 2004, sous peine de caducité, que cette condition était stipulée dans l'intérêt des deux parties, que le prêt n'avait pas été obtenu dans le délai prévu, que le fait que l'intention de vendre de la SEMAC ait perduré n'avait pas pour effet de faire obstacle à la caducité du " compromis " acquise depuis près de deux ans, et que l'acte du 31 mai 2006 avait modifié l'objet de la vente en ce qu'elle ne portait que sur 297 m2, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante en a déduit à bon droit, sans dénaturation, que la perfection de la vente ne pouvait être prononcée ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la SEMAC la somme de 2 500 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X.... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué : 

D'AVOIR rejeté la demande de Monsieur X... tendant à faire constater que la vente de la parcelle n° 1232 pour une superficie de 315 m2 était parfaite ; 

AUX MOTIFS QUE « dans le cadre de l'opération de résorption de l'habitat insalubre ... la parcelle n° 97 acquise par la société SEMAC a été divisée en deux et les deux parcelles n° 1232 et 1233 ont été créée, la parcelle n° 1232 ayant une superficie de 315 m ² qui incluait le chemin bétonné permettant d'accéder à la voie publique le chemin .... Par compromis en date du compromis en date des 28 septembre et 4 octobre 2004, la SOCIÉTÉ D'ECONOMIE MIXTE D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION s'est alors engagée à vendre à Monsieur Jean Jacques X... la parcelle de terrain AI n° 1232, l'acte indiquant que la superficie du terrain est de 315 m ² et ne faisant mention d'aucune servitude de passage. Aux termes de ce compromis, il était expressément prévu qu'à défaut pour Monsieur X... d'avoir obtenu dans les deux mois à savoir avant le 4 décembre 2004 un prêt de 45. 000 €, celui ci serait réputé nul et non avenu avec cette précision que cette condition suspensive profitait au vendeur et à l'acquéreur. En application de l'article 1176 du Code civil, lorsque l'obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. Monsieur X... n'ayant pas obtenu le prêt dans le délai prévu, le compromis des 28 septembre et 4 octobre 2004 était incontestablement caduc le 4 décembre 2004. Les allégations de Monsieur X... quant au fait que la non-obtention par lui du prêt dans le délai convenu serait imputable à la SEMAC ne sont justifiées par aucun document. Le fait que l'intention de vendre de la SEMAC ait perduré et que par la suite, alors que le délai était expiré, il ait été signé par les parties un document confirmatif de cette intention de vendre n'a pas pour effet de faire obstacle à cette caducité acquise alors depuis deux ans, ce document, même se référant au contrat initial, ne valant pas renonciation implicite à la caducité et n'ayant pas pour effet de faire revivre l'obligation éteinte. Ceci est d'autant plus patent qu'en l'espèce, le document signé par les deux parties le 31 mai 2006 a modifié l'objet de la vente puisqu'elle ne porte que sur 297 m ² à prendre dans la parcelle originellement vendue et qu'il formalise l'accord des parties et notamment de Monsieur X... qui l'a signé sur des conditions de vente différentes de celle exprimées dans le compromis caduc. Il s'ensuit que Monsieur X..., qui a par la suite donné son accord sur des conditions de vente différentes notamment quant à son objet, ne peut exiger l'application d'un compromis au demeurant caduc et qu'il doit être débouté de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente telle que prévue par le compromis des 28 septembre et 4 octobre 2004. Le jugement entrepris doit donc être infirmé en toutes ses dispositions au fond et Monsieur X... débouté de toutes ses demandes » ; 

1/ ALORS QUE les parties peuvent renoncer aux conséquences juridiques du dépassement du délai stipulé pour l'accomplissement d'une condition suspensive ; que Monsieur X... a fait valoir que la SMAC ne s'était pas opposé au démarrage des travaux en mars 2006 après que Monsieur X... a obtenu son prêt ; qu'en jugeant que la signature de l'avenant du 31 mai 2006 ne valait pas renonciation implicite à la caducité du compromis des 28 septembre 2004 et 4 octobre 2004, sans rechercher si le démarrage des travaux en mars 2006 à la suite de l'obtention du prêt et en relation étroite avec la SMAC ne manifestait pas la volonté non équivoque des parties de renoncer au délai stipulé dans le compromis pour l'accomplissement de la condition d'obtention du prêt, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176 et 1134 du Code civil ; 

2/ ALORS QUE, en tout état de cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, le nouveau compromis conclu par les parties le 31 mai 2006 prévoyait expressément que la vente porterait sur les 315 m2 initiaux si la parcelle voisine bénéficiait d'un accès direct à la voie publique ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si la parcelle voisine ne bénéficiait pas d'un accès direct à la voie publique, la cour d'appel a dénaturé la convention des parties et, partant, violé l'article 1134 du Code civil.