Cour de Cassation · civ3 — 19 mars 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Donne acte à la société Triangle du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Sopréma, la SNC Quillery Picardie, la SCP Crozat Barault Maigrot en qualité de liquidateur de la société Atelier d'architecture et ingéniérie, la société Carvalheiro et fils et M. 
X...
; 


Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu que la société Triangle n'ayant pas soutenu dans ses écritures que seuls les copropriétaires agissant individuellement étaient recevables à agir en indemnisation du préjudice résultant du changement d'affectation des espaces prévus pour les espaces verts, aire de jeu et bac à sable, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne la société Triangle aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Triangle à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Terrasses des Thermes la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Triangle ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Triangle 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement déféré en ses dispositions relatives au changement d'affectation des espaces prévus pour les espaces verts, aire de jeu et bac à sable, condamné la société NIF à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « LES TERRASSES DES THERMES » sis rue Lamouche à REIMS la somme de 160. 000 € ; 


AUX MOTIFS QUE « la société FINANCIÈRE COLBERT, aux droits de laquelle se trouve désormais la société TRIANGLE, n'a pas réalisé, à l'arrière du bâtiment, l'espace vert et l'aire de jeux, avec bac à sable, contractuellement prévu ; que cet espace, d'une surface de 104, 22 m2, a été privatisé au profit des deux appartements du rez-de-chaussée situés sur l'arrière de l'immeuble, à savoir les lots n° 20 et 21, en prolongement de leurs terrasses respectives ; que la société FINANCIÈRE COLBERT s'était contractuellement engagée à livrer aux différents acquéreurs un immeuble comportant notamment à l'arrière du bâtiment un espace vert et une aire de jeux avec un bac à sable ainsi que cela ressort expressément des contrats de réservation qu'elle a signés avec chacun des copropriétaires ; que le deuxième paragraphe de ce contrat dispose notamment que la consistance et les caractéristiques techniques du programme résultent du devis descriptif, des plans établis par l'architecte et du règlement de copropriété avec l'état descriptif de division, " tous documents destinés à être déposés au rang des minutes de Maître 
X...
Laurent, demeurant ...à BEINE-NAUROIS (Marne) " ; qu'étaient annexés au contrat de réservation, outre le plan relatif au lot acheté, le plan du rez-de-chaussée de l'immeuble faisant apparaître, en partie arrière du bâtiment, un espace vert et une aire de jeux avec un bac à sable ; que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES produit également en pièce n° 5 le plan du rez-dechaussée de l'immeuble établi par Monsieur Daniel X..., expressément contractualisé par les contrats de réservation, lequel fait également apparaître sur l'arrière de l'immeuble la présence d'un espace vert et d'une aire de jeux avec un bac à sable ; que les circonstances dans lesquelles l'espace situé à l'arrière du bâtiment a été privatisé au profit des propriétaires des lots n° 20 et 21 et au détriment du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne sont pas déterminées avec précision ; que la Cour relèvera que le règlement de copropriété avec état descriptif de division, établi par la société FINANCIÈRE COLBERT et reçu par Maître Laurent 
X...
, notaire, le 15 mars 1999, dispose que le lot n° 20 comprend notamment le " droit à la jouissance exclusive du jardin situé dans le prolongement de la terrasse et tel que délimité en rouge au plan du rez-de-chaussée ci-après annexé " et que le lot n° 21 comprend notamment le " droit à la jouissance exclusive du jardin situé dans le prolongement de la terrasse et tel que délimité en jaune au plan du rez-de-chaussée ci-après annexé " ; que les plans qui devaient être annexés au règlement de copropriété reçu le mars 1999, notamment celui du rez-de-chaussée, portent cependant la date du 23 mars 1999 ; que ces plans, ainsi que le règlement de copropriété avec état descriptif de division ont été annexés au rapport d'expertise et ont été régulièrement communiqués à l'ensemble des parties ; que sur le plan du rez-de-chaussée, figurent toujours l'espace vert et l'aire de jeux avec bac à sable, que le jardin dont le lot n° 21 a la jouissance privative n'est de toute évidence pas matérialisé et que, dans le prolongement du lot n° 20 n'apparaît pas un jardin, mais un espace de jeux constitué de dalles sur plots ; qu'il s'ensuit que, même si le règlement de copropriété avec état descriptif de division a été porté à la connaissance des acquéreurs lors de la régularisation des ventes des lots par acte authentique, il n'était pas possible, pour des profanes, de se rendre compte des modifications opérées par la société venderesse à leur insu ; que cette dernière ne démontre pas, par ailleurs, qu'elle aurait porté ces modifications à leur connaissance d'une quelconque manière ; qu'il résulte de ce qui précède que la société FINANCIÈRE COLBERT, aux droits de laquelle se trouve désormais la société TRIANGLE, a manqué à l'obligation de délivrance conforme à laquelle elle était tenue envers les acquéreurs par application des articles 1603 et 1604 du code civil ; que c'est en vain que la société TRIANGLE oppose aux prétentions du syndicat des copropriétaires une fin de non-recevoir tirée de la forclusion édictée par l'article 1622 du code civil dès lors que le syndicat des copropriétaires n'agit pas en diminution du prix pour le défaut de contenance prévu par les articles 1616 et suivants du code civil ; qu'en effet, la surface litigieuse existe mais elle n'a pas reçu l'affectation contractuellement prévue ; qu'en outre, les dispositions des articles 1617 et 1622 du code civil ne peuvent pas trouver à s'appliquer dans la mesure où le prix de vente des lots était fixé sans aucune référence au prix du mètre carré de l'espace litigieux ; qu'il était seulement contractuellement prévu, notamment par la référence aux plans qui étaient annexés aux contrats de réservation signés par les parties, que cet espace serait dédié à un jardin et une aire de jeux ; que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES est donc recevable et bien fondé à agir contre la société TRIANGLE sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance conforme ; que c'est tout aussi vainement que la société TRIANGLE oppose à la demande du syndicat des copropriétaires une fin de non-recevoir tirée de la forclusion édictée par l'article 1648, alinéa 2, du code civil, en vertu duquel, dans le cas prévu à l'article 1642-1, l'action doit être intentée dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ; qu'en effet, ces dispositions, dans leur rédaction applicable au cas de l'espèce, ne visent que les vices de construction et non les défauts de conformité ; que la société TRIANGLE ne peut pas valablement opposer au syndicat des copropriétaires les modifications apportées aux articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil par l'article 109 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 qui aligne, à compter de son entrée en vigueur, le régime des défauts de conformité sur celui des vices de construction ; que la société TRIANGLE conteste, à titre subsidiaire, le montant de la réclamation formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du chef du changement d'affectation des parties communes sur la base d'une estimation faite par l'expert judiciaire, laquelle ne reposerait sur aucun critère objectif ; qu'elle fait valoir que l'immeuble construit forme emprise de la totalité du coefficient d'occupation des sols et que le terrain de 100 m2 environ situé à l'arrière n'est plus constructible ; qu'en toute hypothèse, elle soutient que la valeur d'un terrain constructible ne saurait excéder 204 euros le mètre carré au regard des transactions effectuées dans le secteur où est situé l'immeuble ; qu'elle estime que la valeur du terrain litigieux doit être estimée à 100 euros le mètre carré alors qu'il n'est pas constructible et qu'il n'aurait été accessible que par les occupants de l'immeuble ; que le Tribunal a justement apprécié le préjudice subi par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES en lui allouant la somme de 160. 000 euros en réparation de son préjudice résultant du changement d'affectation de l'espace situé à l'arrière de l'immeuble ; que la Cour ne saurait suivre l'argumentation de la société TRIANGLE qui persiste à raisonner comme en matière de défaut de contenance ; que le préjudice de l'ensemble des copropriétaires est tout d'abord constitué par le fait qu'ils ne pourront pas disposer d'une zone d'agrément située à l'arrière de leur immeuble où les enfants auraient pu jouer et les personnes âgées se reposer ; que le préjudice résulte également d'une dévalorisation de lots de copropriété dans la mesure où la présence d'un espace vert et d'une aire de jeu apporte une plus-value à un immeuble situé en zone urbaine ; que l'ensemble de ces éléments ne peut que conduire la Cour à confirmer le jugement déféré en ce qu'il a alloué la somme de 160. 000 euros au syndicat des copropriétaires en réparation de ce chef de préjudice ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance par application de l'article 1153-1 du Code civil » ; 


1°) ALORS QUE seul l'acquéreur d'un bien ou ceux à qui il a transmis son action contractuelle peuvent invoquer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en condamnant la société TRIANGLE au profit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sur le fondement d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme, résultant des contrats de réservation conclus avec les différents acquéreurs de l'immeuble, sans relever qu'ils auraient transmis à la copropriété leur action contractuelle, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que seuls les acquéreurs pouvaient se prévaloir de l'absence des équipement litigieux, violant ainsi les articles 1165 et 1604 du Code civil ; 


2°) ALORS QUE seuls les copropriétaires peuvent invoquer le défaut de délivrance d'un bien dont la propriété indivise devait leur être transmise en tant que partie commune en exécution des contrats conclus avec le vendeur, le syndicat ayant seulement vocation à administrer la propriété indivise des parties communes lorsque les biens en cause sont constitués en copropriété ; qu'en indemnisant le syndicat du préjudice qui aurait résulté de l'absence de délivrance des biens devant constituer des parties communes, quand seuls les copropriétaires, parties aux ventes prévoyant la livraison de tels biens devant faire l'objet de leur propriété indivise, pouvaient avoir subi un préjudice de ce chef, la Cour d'appel a violé l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 ; 


3°) ALORS QUE seule la victime d'un dommage peut en obtenir réparation ; 
qu'en condamnant la société TRIANGLE à payer la somme de 160. 000 € au profit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, tout en constatant que le préjudice était constitué par le fait que les copropriétaires ne pourraient disposer d'une zone d'agrément et subissaient une dévalorisation de leur lot, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que seuls les acquéreurs initiaux, et non l'ensemble des copropriétaires ou la copropriété, avaient en réalité subi un préjudice, violant ainsi l'article 1147 du Code civil.