Cour de Cassation · civ3 — 27 mars 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 8 novembre 2011) que M. X... et la société BR, propriétaires de lots dans lesquels est exploité un fonds de commerce de restaurant discothèque, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Clos greffier (le syndicat) pour voir déclarer illicite et non écrit l'article 21 du règlement de copropriété sur le fondement duquel une surprime d'assurance leur a été imputée ainsi qu'en annulation des décisions n° 1, 10 et 11 de l'assemblée générale du 7 janvier 2009 ayant respectivement approuvé les comptes de l'exercice 2007-2008 et autorisé le syndic à engager une procédure de saisie immobilière à leur encontre ; que le syndicat a demandé à titre reconventionnel une expertise afin de proposer une nouvelle répartition des charges ;


Sur le premier moyen du pourvoi incident et le premier moyen du pourvoi principal réunis :


Attendu que M. X... et la société BR et le syndicat font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation de l'article 21 du règlement de copropriété et d'enjoindre au syndicat de faire rétablir les comptes individuels de M. X... et de la société BR, alors, selon le moyen :


1°) que le caractère impératif de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 posant le principe d'une répartition des charges communes en fonction de la seule quote-part de chaque lot interdit au règlement de copropriété de faire assumer ces charges par un ou plusieurs copropriétaires quand les parties communes correspondantes servent à l'usage d'autres copropriétaires ; qu'aussi, la clause d'aggravation n'est licite qu'autant qu'elle ne porte que sur les seuls frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ; qu'en décidant que l'article 21 du règlement de copropriété était licite comme constitutif d'une clause d'aggravation quand il portait, de manière générale, et à priori, sur tout type de charges communes, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 8, 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;


2°) qu'en tout état de cause, le règlement de copropriété a uniquement pour objet de déterminer et préciser, compte tenu des dispositions légales impératives, les droits et obligations des copropriétaires, tant sur les parties communes que sur les parties privatives de leurs lots respectifs, ainsi que les modalités de l'organisation et de l'administration de l'immeuble ; qu'il ne peut dès lors contenir une clause d'aggravation, sorte de clause pénale, ne faisant que poser un principe ressortissant à la théorie générale de la responsabilité civile et qui est étrangère à la destination de l'immeuble ; que seul le législateur peut, comme il l'a fait par la loi SRU du 13 décembre 2000, instituer ce type de clause ; qu'en considérant que la clause d'aggravation prévue à l'article 21 du règlement de copropriété était légale et ne pouvait être annulée, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;


3°) que l'article 21 du règlement de copropriété stipule que "tout copropriétaire qui viendrait à aggraver par son seul fait ou celui de ses locataires ou des gens à son service, les charges communes générales ou les charges communes spéciales devrait supporter seul les frais et dépenses ainsi occasionnés, soit volontairement, soit involontairement" ; qu'en limitant la portée de cette clause à l'hypothèse de la constatation judiciaire d'une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité, et en jugeant qu'elle ne permettait pas d'imputer au copropriétaire une augmentation des primes d'assurance liée à son activité, la cour d'appel en a dénaturé le sens clair et précis, en violation de l'article 1134 du code civil ;


4°) que les surprimes d'assurance, consécutives à l'exercice de certaines activités dans une partie privative, doivent être supportées par le copropriétaire concerné ; qu'en jugeant que les primes constituaient une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes qui devaient être réparties entre les copropriétaires conformément aux dispositions combinées de l'article 17 du règlement de copropriété et de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans opérer de distinction entre prime constituant une charge d'administration et surprime imputable au copropriétaire du lot concerné, la cour d'appel a violé ce dernier texte par fausse application, ensemble l'article 1134 du code civil ;


Mais attendu qu'ayant constaté que selon l'article 21 du règlement de copropriété, tout copropriétaire qui viendrait à aggraver par son seul fait ou celui de ses locataires ou des gens à son service, les charges communes générales ou les charges communes spéciales, devra supporter seul les frais et dépenses ainsi occasionnés, soit volontairement, soit involontairement et exactement relevé, sans dénaturation, qu'une telle clause ne s'appliquait qu'en cas de constatation judiciaire d'une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, la cour d'appel a retenu, à bon droit et sans être tenue de faire une distinction entre la prime d'assurance et la surprime, que la clause ne présentait pas en elle-même un caractère illégal mais ne permettait pas au syndicat de mettre à la charge d'un copropriétaire une augmentation des primes d'assurances liées à son activité alors que les primes d'assurance contre l'incendie, les accidents, la responsabilité civile, les dégâts des eaux et autres risques faisaient partie des charges communes de copropriété ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le deuxième moyen du pourvoi incident :


Attendu que M. X... et la société BR font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la décision n° 1 de l'assemblée générale du 7 janvier 2009 alors, selon le moyen, que tout copropriétaire est en droit de demander l'annulation de la résolution tendant à approuver les comptes de l'assemblée générale de la copropriété dès lors que ces comptes sont établis sur la base de comptes individuels erronés et annulés en tant que tels ; qu'en l'espèce, M. X... et la société BR faisaient justement valoir que l'assemblée générale du 7 janvier 2009 avait approuvé les comptes présentés par le syndic à la date du 30 juin 2008, comptes qui mentionnaient qu'avait été affectée au compte de M. X... une dépense de 13.437,42 euros correspondant à la surprime d'assurance litigieuse ; qu'il est également constant que cette affectation a été annulée par la cour d'appel et que, dès lors, une nouvelle répartition de cette charge commune doit être décidée ; qu'en refusant à M. X... et à la SCI BR le droit de demander et d'obtenir l'annulation des comptes de la copropriété ainsi affectés d'une erreur, au motif inopérant que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;


Mais attendu qu'ayant relevé que la demande d'annulation de la décision d'approbation des comptes de la copropriété était fondée sur l'inexactitude des comptes individuels de M. X... et de la société BR, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'en vertu de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constituait pas une approbation du compte individuel des copropriétaires ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le troisième moyen du pourvoi incident :


Attendu que M. X... et la société BR font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la décision n° 11 de l'assemblée générale, alors, selon le moyen, que la résolution de l'assemblée générale par laquelle a été décidée l'habilitation du syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière à l'encontre d'un copropriétaire doit être annulée dès lors que le montant de la créance sur ce dernier, tel que présenté lors du vote, s'avère erroné ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale, après délibération, a habilité, en vertu de la résolution n° 10 le syndic à mettre en oeuvre la procédure de saisie immobilière des lots appartenant à la société BR afin de recouvrer le montant d'une créance de la copropriété évaluée à la somme de 14.616 euros ; qu'en vertu de la décision prise par la cour d'appel, cette créance a été annulée ; qu'en maintenant cependant cette décision sur le principe même d'une saisie par cela seul que la SCI BR demeurait débitrice de la somme de 1.178,58 euros, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;


Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'aucune disposition légale n'exigeait que la décision par laquelle l'assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière contre un copropriétaire énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le second moyen du pourvoi principal :


Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'expertise, alors, selon le moyen, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;qu'en rejetant la demande d'expertise tendant à la modification de la répartition des charges présentée à titre subsidiaire, motif pris qu'il n'est pas établi que la répartition actuelle des charges soit contraire aux critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'autorisation, donnée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 1981, de transférer et d'exercer, dans les lots du premier sous-sol du bâtiment E à usage de garages et de réserves, tout ou partie des activités antérieurement exercées au rez-de-chaussée des bâtiments A, B et D, n'avait pas permis la transformation d'un bar initialement installé au rez-de-chaussée de l'immeuble en discothèque-restaurant avec extension du sous-sol sans que la répartition des charges en soit modifiée, de sorte que le calcul actuel ne tient plus aucun compte du critère d'utilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;


Mais attendu qu'ayant relevé que le syndicat invoquait le caractère inéquitable de la répartition des charges en raison de l'activité exercée dans les lots de M. X... et de la société BR et qu'il ne ressortait pas des explications du syndicat que ladite répartition puisse être contraire aux critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a souverainement rejeté la demande d'expertise ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE les pourvois ;


Laisse les dépens à la charge de chaque demandeur ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille treize.




MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Clos Greffier


PREMIER MOYEN DE CASSATION


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR enjoint au syndicat de faire rétablir les comptes individuels de Monsieur X... et de la SCI BR pour l'exercice clos au 30 juin 2008 en répartissant la prime d'assurance conformément aux dispositions combinées des articles 17 du règlement de copropriété et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et d'AVOIR annulé la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 7 janvier 2009 ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE «sur la demande d'annulation de l'article 21 du règlement de copropriété, selon l'article 21 du règlement de copropriété, tout copropriétaire qui viendrait à aggraver par son seul fait ou celui de ses locataires ou des gens à son service, les charges communes générales ou les charges communes spéciales, devrait supporter seul les frais et dépenses ainsi occasionnés soit volontairement soit involontairement ; que les appelants font valoir à juste titre que cette clause ne s'applique que dans le cas de la constatation judiciaire d'une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que cette clause ne présente par elle-même aucun caractère illégal, mais ne permet en aucun cas au syndicat de mettre à la charge d'un copropriétaire une augmentation des primes d'assurances liée à son activité puisqu'en effet, selon l'article 17 du règlement de copropriété, les primes d'assurance contre l'incendie, les accidents, la responsabilité civile et les dégâts des eaux et autres risques font partie des charges communes aux copropriétaires de l'un ou l'autre des bâtiments ; que, dès lors, il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement qui ont débouté les appelants de leur demande d'annulation de l'article 21 du règlement de copropriété» ;


ET QUE «sur la demande de rectification des comptes individuels des appelants, le syndicat ne conteste pas avoir imputé aux appelants une majoration des primes d'assurance qui serait imputable à l'activité commerciale exercée dans leur lot ; que le syndicat ne produit pas le contrat d'assurance, que la seule pièce relative à celui-ci est une attestation produite par les appelants à effet du 8 mars 2007 qui ne fait aucune référence à l'activité de discothèque exercée dans les lots des appelants ; qu'il en résulte que l'assurance a été souscrite pour garantir l'ensemble de l'immeuble, aussi bien les parties communes que les parties privatives de celui-ci, de sorte que les primes constituent une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes et doivent en conséquence être réparties entre les copropriétaires conformément aux dispositions combinées de l'article 17 du règlement de copropriété et de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il y a lieu dès lors de réformer les dispositions correspondantes du jugement pour enjoindre au syndic de rectifier en conséquence les comptes individuels des appelants» ;


ET QUE «sur la demande d'annulation des décisions n° 10 et 11, la SCI BR admet qu'elle était encore débitrice d'une somme de 1.178,58 € outre la quote-part de surprime à imputer ; qu'aucune disposition légale n'exige que la résolution par laquelle l'assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière contre un copropriétaire énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci ; que, dès lors, il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 11 ; que, par contre, compte tenu de la nécessité de régulariser les comptes individuels de Monsieur X..., le syndicat n'établit pas qu'il soit encore créancier de celui-ci, de sorte que la décision n° 10 est irrégulière, qu'il y a lieu en conséquence de réformer les dispositions correspondantes du jugement» ;


1°) ALORS QUE l'article 21 du règlement de copropriété stipule que "tout copropriétaire qui viendrait à aggraver par son seul fait ou celui de ses locataires ou des gens à son service, les charges communes générales ou les charges communes spéciales devrait supporter seul les frais et dépenses ainsi occasionnés soit volontairement, soit involontairement" ; qu'en limitant la portée de cette clause à l'hypothèse de la constatation judiciaire d'une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité, et en jugeant qu'elle ne permettait pas d'imputer au copropriétaire une augmentation des primes d'assurance liée à son activité, la cour d'appel en a dénaturé le sens clair et précis, en violation de l'article 1134 du code civil.


2°) ALORS QUE les surprimes d'assurance, consécutives à l'exercice de certaines activités dans une partie privative, doivent être supportées par le copropriétaire concerné ; qu'en jugeant que les primes constituaient une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes qui devaient être réparties entre les copropriétaires conformément aux dispositions combinées de l'article 17 du règlement de copropriété et de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans opérer de distinction entre prime constituant une charge d'administration et surprime imputable au copropriétaire du lot concerné, la cour d'appel a violé ce dernier texte par fausse application, ensemble l'article 1134 du code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'expertise ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE «sur la demande d'expertise du syndicat des copropriétaires, cette demande se fonde exclusivement sur la circonstance que l'actuelle répartition des charges présenterait un caractère inéquitable en raison de l'activité exercée dans les lots des appelants, que cependant il ne résulte pas des explications du syndicat que la dite répartition puisse être contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (cassation 3ème chambre civile - 9 juin 2010 – n° de pourvoi: 09-13067)» ;


ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par le services collectifs et les éléments d'équipements commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en rejetant la demande d'expertise tendant à la modification de la répartition des charges présentée à titre subsidiaire motif pris qu'il n'est pas établi que la répartition actuelle des charges soit contraire aux critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'autorisation, donnée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 1981, de transférer et d'exercer, dans les lots du premier sous-sol du bâtiment E à usage de garages et de réserves, tout ou partie des activités antérieurement exercées au rez-de-chaussée des bâtiments A, B et D, n'avait pas permis la transformation d'un bar initialement installé au rez-de-chaussée de l'immeuble en discothèque-restaurant avec extension du sous-sol sans que la répartition des charges en soit modifiée, de sorte que le calcul actuel ne tient plus aucun compte du critère d'utilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.




Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. X... et la société BR


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... et la SCI BR de leur demande tendant à l'annulation de l'article 21 du règlement de copropriété ;


AUX MOTIFS QUE, «selon l'article 21 du règlement de copropriété, tout copropriétaire qui viendrait à aggraver par son seul fait ou celui de ses locataires ou des gens à son services, les charges communes générales ou les charges communes spéciales, devrait supporter seul les frais et dépenses ainsi occasionnées soit volontairement soit involontairement ; les appelants font valoir à juste titre que cette clause ne s'applique que dans le cas de la constatation judiciaire d'une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; cette clause ne présente par elle-même aucun caractère illégal, mais ne permet en aucun cas au syndicat de mettre à la charge d'un copropriétaire une augmentation des primes d'assurance liée à son activité puisqu'en effet, selon l'article 17 du règlement de copropriété, les primes d'assurance contre l'incendie, les accidents, la responsabilité civile et les dégâts des eaux et autres risques font partie des charges communes aux copropriétaires de l'un ou l'autre des bâtiments» ;


1°) ALORS QUE le caractère impératif de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 posant le principe d'une répartition des charges communes en fonction de la seule quote-part de chaque lot interdit au règlement de copropriété de faire assumer ces charges par un ou plusieurs copropriétaires quand les parties communes correspondantes servent à l'usage d'autres copropriétaires ; qu'aussi, la clause d'aggravation n'est licite qu'autant qu'elle ne porte que sur les seuls frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ; qu'en décidant que l'article 21 du règlement de copropriété était licite comme constitutif d'une clause d'aggravation quand il portait, de manière générale, et a priori, sur tout type de charges communes, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 8, 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;


2°) ALORS en tout état de cause QUE le règlement de copropriété a uniquement pour objet de déterminer et préciser, compte tenu des dispositions légales impératives, les droits et obligations des copropriétaires, tant sur les parties communes que sur les parties privatives de leurs lots respectifs, ainsi que les modalités de l'organisation et de l'administration de l'immeuble ; qu'il ne peut dès lors contenir une clause d'aggravation, sorte de clause pénale, ne faisant que poser un principe ressortissant à la théorie générale de la responsabilité civile et qui est étrangère à la destination de l'immeuble ; que seul le législateur peut, comme il l'a fait par la loi SRU du 13 décembre 2000, instituer ce type de clause ; qu'en considérant que la clause d'aggravation prévue à l'article 21 du règlement de copropriété était légale et ne pouvait être annulée, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... et la SCI BR de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du janvier 2009 ;


AUX MOTIFS QUE «la demande d'annulation se fonde seulement sur l'inexactitude des comptes individuels des appelants ; selon l'article 45-1 du décret du mars 1967, l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires» ;


ALORS QUE tout copropriétaire est en droit de demander l'annulation de la résolution tendant à approuver les comptes de l'assemblée générale de la copropriété dès lors que ces comptes sont établis sur la base de comptes individuels erronés et annulés en tant que tels ; qu'en l'espèce, monsieur X... et la SCI BR faisaient justement valoir que l'assemblée générale du 7 janvier 2009 avait approuvé les comptes présentés par le syndic à la date du 30 juin 2008, comptes qui mentionnaient qu'avait été affectée au compte de M. X... une dépense de 13 437,42 euros correspondant à la surprime d'assurance litigieuse ; qu'il est également constant que cette affectation a été annulée par la cour d'appel et que, dès lors, une nouvelle répartition de cette charge commune doit être décidée ; qu'en refusant à M. X... et à la SCI BR le droit de demander et d'obtenir l'annulation des comptes de la copropriété ainsi affectés d'une erreur, au motif inopérant que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... et la SCI BR de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du janvier 2009 ;


AUX MOTIFS QUE «la SCI BR admet qu'elle était encore débitrice d'une somme de 1 178,58 euros outre la quote-part à imputer ; aucune disposition légale n'exige que la résolution par laquelle l'assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière contre un copropriétaire énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci» ;


ALORS QUE la résolution de l'assemblée générale par laquelle a été décidée l'habilitation du syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière à l'encontre d'un copropriétaire doit être annulée dès lors que le montant de la créance sur ce dernier, tel que présenté lors du vote, s'avère erroné ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale, après délibération, a habilité, en vertu de la résolution n° 10, le syndic à mettre en ..uvre la procédure de saisie immobilière des lots appartenant à la SCI BR afin de recouvrer le montant d'une créance de la copropriété évaluée à la somme de 14 616 euros ; qu'en vertu de la décision prise par la cour d'appel, cette créance a été annulée ; qu'en maintenant cependant cette décision sur le principe même d'une saisie par cela seul que la SCI BR demeurait débitrice de la somme de 1 178,58 euros, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil