Cour de Cassation · civ3 — 9 avril 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2011), que M. X..., propriétaire de locaux à usage professionnel donnés à bail à Mme Y..., a assigné celle-ci, après leur restitution, en paiement des frais de remise en état des lieux, d'un arriéré de loyers et de dommages-intérêts pour perte locative ; 

Sur le second moyen : 

Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de condamner Mme Y... à payer seulement la somme de 3 890, 48 euros au titre de son arriéré locatif, alors, selon le moyen, que le dépôt de garantie n'est à restituer dans son intégralité au locataire que si celui-ci a préalablement répondu de toutes les dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail, obligation qui lui incombe quelque soit l'état des lieux à son arrivée ; que tel n'est pas le cas du locataire qui, au bout de quatre ans seulement, restitue les lieux avec une moquette tachée, avec de multiples trous chevillés et non rebouchés sur les murs, des poignées manquantes, des prises de courant déposées, des trous de 8 cm en partie basse des murs, une glace murale cassée, pour ne citer que les principales dégradations ; qu'en déduisant de l'arriéré locatif de Mme Y... l'intégralité de son dépôt de garantie, sans rechercher, bien qu'elle y ait été invitée, si, parmi les travaux de remise en état financés par M. X..., certains d'entre eux n'était pas dus aux dégradations et pertes survenues pendant le bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant constaté que le montant de l'arriéré locatif était plus élevé que celui du dépôt de garantie, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que ce dépôt devait s'imputer sur le solde locatif ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Mais sur le premier moyen : 

Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 

Attendu que pour rejeter les demandes de remboursement des travaux de remise en état et d'indemnisation au titre de la perte de loyer, l'arrêt retient que Mme Y... produit un courrier de l'architecte qui a visité les lieux avant son emménagement et qui attire son attention sur le fait que la moquette grise existante, déjà usagée et mal posée par endroits, est inadaptée à un usage de bureau, que son changement est quasi obligatoire afin de ne pas avoir de surprise d'usure et de poinçonnement dans les deux années à venir, qu'une reprise en enduit et peinture des murs concernés par la dépose des étagères sera nécessaire et qu'il est souhaitable de profiter de cette occasion pour traiter le reste des murs des locaux qui ont été l'objet d'un rafraîchissement peu soigneux, que la preuve est ainsi rapportée par Mme Y... de ce que les locaux n'étaient pas en bon état lors de son entrée dans les lieux ; 

Qu'en statuant ainsi, sans examiner les documents versés aux débats sur lesquels M. X...fondait sa demande, soit les factures de travaux de remise à neuf réalisés en 1999, l'état des lieux de sortie du précédent locataire du 10 janvier 2000 et le procès-verbal du 5 juillet 2005, dressé en présence de Mme Y... et constatant des dégradations, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement des travaux de remise en état et la demande d'indemnisation au titre de la perte de loyer, l'arrêt rendu le 11 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

Condamne Mme Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. X...la somme de 2 500 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt réformatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X...de la demande en remboursement des travaux de remise en état des lieux loués et de celle tendant à l'indemnisation de la perte de loyer due à l'impossibilité de louer les dits lieux pendant leur rénovation ; 

AUX MOTIFS QUE Madame Y... produit un courrier qui lui a été adressé le 12 mars 2001 par Monsieur Vincent Z..., architecte exerçant son activité sous l'enseigne Atelier FVL, qui a visité à sa demande les locaux litigieux avant l'emménagement de l'appelante et qui y attire notamment son attention sur les faits ci-après :
- la moquette grise existante, déjà usagée et mal posée par endroit, est inadaptée à un usage de bureau et son changement est quasi obligatoire afin de ne pas avoir de surprise d'usure et de poinçonnement dans les deux années à venir,
- une reprise en enduit et peinture des murs concernés par la dépose des étagères sera nécessaire et il est souhaitable de profiter de cette occasion pour traiter le reste des murs des locaux qui ont été l'objet d'un rafraîchissement peu soigneux ; 
Considérant que la preuve est ainsi rapportée par Madame Y... de ce que les locaux qu'elle a pris à bail le 19 février 2001 à effet du 1er mars 2001 n'étaient pas en bon état lors de son entrée dans les lieux pour ce qui concerne les rebouchages de trous et de peinture et la reprise de la moquette dont se prévaut Monsieur X...au titre des travaux de remise en état dont il réclame paiement à son ancienne locataire au vu d'un devis de la société JPB du 7 juillet 2006 portant sur des travaux de peinture et d'entoilage sur nappe de plafond ainsi que sur des travaux de sols concernant la moquette ; que l'appelante ne saurait donc être tenue au paiement de ces travaux d'un montant de 24. 518 euros pas plus qu'à la réparation d'un préjudice pour perte de loyers de 34. 733 euros que réclame Monsieur X...au titre de la période de juin 2005 à juin 2006 pendant laquelle les locaux n'ont être reloués jusqu'à l'achèvement desdits travaux ; 

ALORS 1°) QUE le contrat fait la loi des parties ; qu'en l'espèce le preneur, qui exerçait la profession d'avoué et avait loué ces locaux pour y installer son étude, s'était engagé à les rendre en bon état à son départ ; qu'en déboutant néanmoins le bailleur de sa demande tendant à ce que le locataire soit condamné à remettre les lieux en bon état, au motif inopérant que les lieux n'auraient pas été livrés en bon état, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 

ALORS 2°) QUE le contrat fait la loi des parties ; qu'en l'espèce, le bail professionnel précisait que les lieux loués « étaient conformes à leur destination » ; qu'en décidant néanmoins, pour retenir que les lieux n'avaient pas été reçus en bon état, de se fonder sur l'attestation d'un architecte préconisant des travaux destinés à assurer « l'homogénéité visuelle d'un cadre digne de l'activité » du preneur, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du code civil ; 

ALORS 3°) QU'il n'est reçu aucune preuve par témoin contre et outre le contenu des actes ; qu'en se fondant sur une attestation pour écarter la mention du contrat de bail relative à l'accord des parties sur la conformité des lieux à leur destination, la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil ; 

ALORS 4°) QUE nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; qu'il en découle qu'est irrecevable l'attestation émanant d'un tiers en communauté d'intérêt avec la partie en faveur de laquelle il témoigne ; qu'en l'espèce, et à défaut pour la locataire, pourtant avouée de profession, d'avoir fait établir un état des lieux, ceux-ci étaient présumés avoir été reçus en bon état ; que pour renverser cette présomption, la cour d'appel a retenu un devis émanant d'un architecte que la locataire avait elle-même mandaté en vue d'effectuer des travaux et qui, par hypothèse, ne pouvait être que partial ; qu'elle a ce faisant violé les articles 1315 du code civil, 9 du code de procédure civile et 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 

ET ALORS 5°) QUE les juges du fond doivent s'expliquer, ne serait-ce que sommairement, sur tous les éléments de preuve qui leur sont soumis ; qu'en écartant sans un mot d'explication la liste des travaux substantiels entrepris en 1999, soit peu de temps avant la conclusion du bail litigieux, un état des lieux d'entrée dressé le 10 janvier 2000, signé par le précédent locataire et un état des lieux de sortie établi le 5 juillet 2005, la cour d'appel, à qui il appartenait pour le moins de réfuter les motifs contraires des premiers juges fondés sur ces éléments pour accueillir les demandes du bailleur, a violé les articles 455 du code de procédure civile et 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt réformatif attaqué d'AVOIR condamné Madame Y... à payer seulement la somme de 3. 890 euros et quarante huit cents au titre de son arriéré locatif ; 

AUX MOTIFS QUE « le décompte établi par Monsieur X...en page 6 de ses conclusions fait apparaître un arriéré de loyers, charges et pénalités de retard à fin mai 2005 dû par Madame Y... de (2. 780, 28 euros + 8. 098, 60 euros + 809, 86 + 8. 478, 96 euros + 5. 970, 33 euros) – (16. 197, 20 + 8. 098, 60 euros = 10. 750. 69 euros, étant observé que l'intimé justifie du calcul de la reprise de solde au 30 septembre 2003 (sa pièce n° 3) comme des charges réclamées et comme de la mise en oeuvre de la clause pénale prévue au bail eu égard aux extraits de livre comptable produits par la locataire et faisant apparaître un règlement tardif des échéances locatives du 4ème trimestre 2003 ainsi que du 1er trimestre 2004 ; que le dépôt de garantie de 45. 000 euros soit 6. 860, 21 euros venant en déduction du solde locatif de Madame Y..., il convient dès lors, réformant le jugement entrepris, de condamner l'intéressée au paiement de la somme de 10. 750, 69 euros – 6. 860, 21 euros venant en déduction du solde locatif de Madame Y..., il convient dès lors, réformant le jugement entrepris, de condamner l'intéressée au paiement de la somme de 10. 750, 69 euros – 6. 860, 21 euros = 3. 890, 48 euros » ; 

ALORS QUE le dépôt de garantie n'est à restituer dans son intégralité au locataire que si celui-ci a préalablement répondu de toutes les dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail, obligation qui lui incombe quelque soit l'état des lieux à son arrivée ; que tel n'est pas le cas du locataire qui, au bout de quatre ans seulement, restitue les lieux avec une moquette tachée, avec de multiples trous chevillés et non rebouchés sur les murs, des poignées manquantes, des prises de courant déposées, des trous de 8 cm en partie basse des murs, une glace murale cassée, pour ne citer que les principales dégradations ; qu'en déduisant de l'arriéré locatif de Madame Y... l'intégralité de son dépôt de garantie, sans rechercher, bien qu'elle y ait été invitée, si, parmi les travaux de remise en état financés par Monsieur X..., certains d'entre eux n'était pas dus aux dégradations et pertes survenues pendant le bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil.