Cour de Cassation · civ3 — 9 avril 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 2011), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., leur a délivré un congé pour reprise à son profit ; que les locataires s'étant maintenus dans les lieux, Mme X... les a assignés afin de faire déclarer le congé valable et obtenir leur expulsion ainsi que le paiement de diverses sommes, notamment au titre des frais de procédure et de remise en état des lieux ;


 Sur le premier moyen :


 Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 


 Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... au titre des frais de procédure, l'arrêt retient que le procès-verbal de conciliation du 21 octobre 2010, afférent à une procédure de saisie des rémunérations, est à cet égard dépourvu de force probante puisque s'il y est mentionné que M. et Mme Y... reconnaissent devoir à Mme X... les sommes de 1 619,57 euros en principal et 1 286,66 euros de frais, il n'y est donné aucun détail sur l'objet et la composition de la créance ; 


 Qu'en statuant ainsi, alors que M. et Mme Y... reconnaissaient devoir au moins la somme de 1 286,66 euros et sans analyser, même sommairement, le décompte produit par Mme X... qui détaillait le montant de sa créance, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 


 Et sur le second moyen : 


 Vu l' article 1732 du code civil ensemble l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; 


 Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que le message électronique de l'administrateur de biens du 4 octobre 2011, expédié un an après la libération des lieux, est impropre à établir que les dégradations qui y sont décrites sont imputables à M. et Mme Y... ; 


 Qu'en statuant ainsi, alors que ce message indiquait que les dégradations qu'il décrivait avaient été constatées lors de la restitution des lieux et sans constater que ces dégradations avaient eu lieu sans la faute des locataires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


 Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour Mme X....


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande en paiement de la somme de 1.838,34 euros au titre des frais de procédure ;


 Aux motifs que « rien n'empêchait les parties de conclure le 11 juillet 2003 un bail d'une durée de six ans dès lors que, conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la durée convenue était, s'agissant de personnes physiques, d'au moins trois ans. Considérant que Mme X... a fait le choix en 2005, ainsi qu'elle le fait valoir expressément dans ses conclusions, d'établir un contrat de location destiné à se substituer en totalité au bail précédent en en modifiant la durée et le prix ; qu'elle ne soutient pas que ce document n'aurait que la portée d'un avenant ; Considérant, d'une part, que le terme du bail initial devait survenir le 11 juillet 2009 ; qu'avant cette date, les parties ne pouvaient convenir, éventuellement, que d'une prorogation du terme, et ce, par avenant ; Que par conséquent, le nouveau contrat, qui stipule que par l'effet d'une durée de trois ans, le bail se terminera le 5 octobre 2008, à une date excluant d'ailleurs toute prorogation du terme initial, méconnaît les dispositions de l'article 10 précité qui disposent que la reconduction ou le renouvellement du bail n'interviennent qu'à son terme ; que le contrat du 6 octobre 2005 est, comme tel, nul ; Considérant, d'autre part, que Mme X... aurait pu, en application de l'article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que les parties étaient convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement exécutés par le bailleur, fixer une majoration de loyer consécutive à ces travaux dans le contrat de location, ou dans un avenant à ce contrat ; Qu'il ressort de ce qui précède que la majoration de prix pratiquée en l'espèce en l'absence d'avenant, et qui n'a pas été incluse dans un contrat de location valable, ne confère aucune licéité au bail du 6 octobre 2005, peu important que M. et Mme Y... aient payé la somme majorée demandée, cette circonstance n'exonérant pas la majoration de prix de son inopposabilité aux locataires ; Qu'il s'ensuit que la demande de validation de congés notifiés sur le fondement d'un contrat de location nul ne peut être accueillie ; que Mme X... sera déboutée de cette demande, le jugement étant réformé en ce sens ; Que le jugement sera également réformé en ce qu'il a ordonné l'expulsion ; Qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de délai de M. et Mme Y... pour quitter les lieux, devenue sans objet ; Considérant qu'il appartient à Mme X..., qui se prévaut d'un arriéré en sa faveur, d'en justifier ; Que le procèsverbal de conciliation du 21 octobre 2010, afférent à une procédure de saisie des rémunérations, est à cet égard dépourvu de force probante puisque s'il y est mentionné que M. et Mme Y... reconnaissent devoir à Mme X... les sommes de 1 619, 57 euros en principal et 1 286, 66 euros de frais, il n'y est donné aucun détail sur l'objet et la composition de la créance ; Considérant, s'agissant de la prétendue créance d'indemnités d'occupation, qu'il convient, en l'état des conclusions contradictoires de Mme X... qui, tout en exposant qu'elle abandonne cette demande (pages 2 et 9 de ses conclusions), sollicite néanmoins la condamnation de M. et Mme Y... de ce chef (pages 8 et 9 de ses conclusions), d'admettre que Mme X... demande la confirmation du jugement qui a condamné M. et Mme Y... au paiement de la somme de 1 293, 72 euros représentant un arriéré d'indemnités d'occupation et de régularisation de charges et qu'elle demande qu'ils soient condamnés en cause d'appel à un arriéré de 2 452, 90 euros dont elle indique qu'il n'est composé que d'indemnités d'occupation (à l'exclusion de toute demande, en appel, au titre de charges régularisées) ; Considérant que la thèse de Mme X... selon laquelle le bail s'est trouvé résilié le 5 octobre 2008 étant rejetée, il y a lieu de retenir que le bail du 11 juillet 2003 est parvenu à son terme le 11 juillet 2009, date à laquelle il a été tacitement reconduit pour trois ans en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu'à la date de libération des lieux, seuls des loyers, et non des indemnités d'occupation, étaient exigibles ; Que le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné M. et Mme Y... au paiement d'une indemnité d'occupation ; Que Mme X... ne réclame pas le paiement de loyers à titre subsidiaire ; qu'elle précise d'ailleurs que M. et Mme Y... ont persisté, postérieurement au jugement, à payer le loyer au prix fixé par le bail initial ce dont il faut déduire qu'aucun arriéré ne s'est constitué de ce chef ; qu'au surplus, aucun des décomptes qu'elle produit ne parvient au solde débiteur de 2 452, 90 euros qu'elle réclame en cause d'appel ; Considérant, enfin, que si l'extrait de compte d'indemnités d'occupation de l'administrateur de biens du 1" octobre 2009, sur lequel s'est fondé le premier juge pour statuer (pièce n° 17 de Mme X...), fait état, en dehors d'indemnités d'occupation, d'une régularisation de charges de 636,18 euros en faveur de Mme X... au titre de l'exercice 2008 (ses pièce n° 20 et n° 21), il ressort du décompte produit pour la période antérieure (sa pièce n° 12) que celui-ci débute le 1"janvier 2006 par un solde débiteur non justifié de 550 euros, de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier si ce reliquat de charges reste effectivement dû ; Qu'il s'ensuit que non seulement l'appel incident de Mme X... en paiement de la somme de 2 452, 90 euros ne sera pas accueilli mais le jugement ne sera pas non plus confirmé en ses dispositions ayant condamné M. et Mme Y... au paiement de la somme de 1 293, 72 euros. Considérant que les pièces produites par Mme X... ne permettent pas de reconstituer le solde de 1.838,34 euros qu'elle réclame au titre de frais de procédure et de dépens ; qu'elle sera déboutée » ;


 Alors que, d'une part, en estimant, pour débouter Madame X... de sa demande en paiement des frais de procédure, que le procès-verbal de conciliation du 21 octobre 2010, afférent à une procédure de saisie des rémunérations, est dépourvu de force probante puisque s'il y est mentionné que M. et Mme Y... reconnaissent devoir à Mme X... les sommes de 1.619,57 euros en principal et 1.286,66 euros de frais, il ne comporte aucun détail sur l'objet et la composition de la créance, quand ce document devait être rapproché du décompte de la créance de Madame X... établi par Maître Isabelle Z..., huissier de justice, le 18 septembre 2010, en vue de l'audience du 21 octobre 2010 indiquant le détail de la créance litigieuse, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;


 Alors que, d'autre part, en considérant, pour débouter Madame X... de sa demande en paiement des frais de procédure, que les pièces produites par Mme X... ne permettent pas de reconstituer le solde de 1.838,34 euros qu'elle réclame au titre de frais de procédure et de dépens, quand la pièce n°27 (décompte actualisé de la dette au 30 septembre 2011) par elle produite aboutissait pourtant très exactement à cette somme au titre des frais de procédure, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.


 SECOND MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts ;


 Aux motifs que « le message électronique de l'administrateur de biens de Mme X... du 4 octobre 2011, expédié un an après la libération des lieux, est impropre à établir que les dégradations qui y sont décrites sont imputables à M. et Mme Y... ; que Mme X... sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; Considérant que les pièces produites par Mme X... ne permettent pas de reconstituer le solde de 1 838,34 euros qu'elle réclame au titre de "frais de procédure et de dépens" ; qu'elle en sera déboutée ; Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; que le jugement sera réformé en ses dispositions condamnant M. et Mme Y... de ce chef » ;


 Alors que, le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en refusant de rechercher si M. et Mme Y..., preneurs, avaient dégradé les lieux loués, au seul motif que l'attestation de l'administrateur de biens établissant de telles dégradations était datée du 20 octobre 2011, soit un an après le départ des locataires, quand l'attestation indiquait, expressément, que les dégradations en cause ont été constatées lors de la restitution des lieux par les époux Y..., de sorte qu'elle était de nature à établir le préjudice subi par Madame X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du Code civil.