Cour de Cassation · civ3 — 9 avril 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 18 janvier 2012), que M. X... a donné à bail à la société Lemonier un local pour l'exploitation d'une activité de café, restaurant, brasserie, salon de thé, glacier, vente à emporter, à l'exclusion de toute autre ; que par acte du 6 mars 2007, le bailleur a, au visa la clause résolutoire, sommé la locataire de rétablir à usage de restauration un local au premier étage décrit au bail comme salle de restaurant ; que la société Lemonier a assigné M. X... en nullité de la désignation de la salle du premier étage comme salle de restaurant ; que ce dernier a demandé reconventionnellement la constatation de la résiliation du bail ;


Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :


1°/ que le bail litigieux stipulait que la salle du premier étage était une salle de restaurant et que les locaux étaient à l'usage de «café, restaurant, brasserie, salon de thé, glacier» à l'exclusion de toute autre activité, puis défendait au locataire d'exercer «aucune activité susceptible de remettre en cause l'affectation ou la nature des locaux loués» ; que le bail interdisait donc d'exercer dans la salle du 1er étage une activité, notamment, de bureaux ; qu'en décidant au contraire que la société Lemonier n'avait pas contrevenu à la destination contractuelle des lieux en affectant la salle de restaurant du 1er étage à l'usage de bureaux, au prétexte que les lieux étaient toujours exploités globalement en café et restaurant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des clauses précitées, en violation de l'article 1134 du code civil ;


2°/ dans son acte introductif d'instance, la société Lemonier avouait qu'elle avait cessé d'exploiter la salle de restaurant du 1er étage qui représentait 24 couverts, qu'elle n'était plus en mesure d'exploiter que deux couverts dans la salle du rez-de-chaussée, et que le bail litigieux n'avait pas pour objet la terrasse installée sur le domaine public ; qu'au soutien de ses demandes en constatation d'acquisition de la clause résolutoire ou de prononcé de la résiliation du bail, M. X... se fondait sur cet aveu judiciaire de la société Lemonier pour souligner qu'elle avait violé son obligation d'exploiter effectivement son fonds de commerce dans les lieux loués ; qu'en retenant qu'il n'aurait pas été prouvé que la salle du rez-de-chaussée ne pouvait accueillir que deux couverts, cependant qu'elle mesurait 20 m², ce qui eût été suffisant pour dresser un grand nombre de couverts et respecter la destination des lieux d'autant que s'y ajoutait une terrasse, la cour d'appel a méconnu l'aveu judiciaire de la société Lemonier et violé de l'article 1356 du code civil ;


3°/ qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée si la société Lemonier n'avait pas violé son obligation d'exploiter effectivement son fonds de commerce dans les lieux loués ainsi que l'établissait son aveu judiciaire susmentionné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil et L. 145-1 du code de commerce ;


Mais attendu, d'une part, que M. X... ne s'étant pas prévalu dans ses conclusions devant la cour d'appel d'un aveu judiciaire de la société Lemonier, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'affectation à usage de bureau administratif et de vestiaire du personnel d'une partie des locaux fût elle désignée au bail comme salle de restauration, n'avait pas modifié la destination des locaux qui était toujours à usage de café, restaurant brasserie, salon de thé, glacier, vente à emporter, et que la salle du rez-de-chaussée de 20 m 2 était suffisante pour accueillir un grand nombre de couverts et respecter la destination des lieux loués d'autant que s'y ajoutait une terrasse, la cour d'appel qui n‘était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a justement déduit que le bailleur n'établissait pas la réalité du manquement allégué ;


D'où il suit que le moyen pour partie irrecevable est mal fondé pour le surplus ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Lemonier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour M. X...



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Jean-Jacques X... de l'ensemble de ses demandes ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE : M. X... «invoque que la gravité de la faute s'apprécie en considération des obligations du bail et des conséquences dommageables qui s'en découlent, eu égard au fait que la salle de restaurant du premier étage comporte 24 couverts et constitue une partie importante du restaurant Le Montebello, que les transformations opérées par le preneur sont de nature à mettre néant l'obligation de ne pas modifier la destination des lieux dans la mesure où il ne subsisterait de l'aveu même du preneur que 2 couverts au rez-dechaussée, qu'en contrevenant sciemment, de mauvaise foi et avec persistance aux obligations essentielles du bail, la société Lemonier a commis une faute de gravité suffisante pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 6 mars 2007, la société Lemonier n'ayant pas déféré dans le délai d'un mois à l'injonction de rétablir les lieux en l'état d'origine ainsi qu'il résulte du constat d'huissier dressé le 27 septembre 2007 et subsidiairement la résiliation du bail ; il n'est pas contesté que au moins jusqu'à la date de conclusion du bail avec la société Lemonier la salle du premier étage était à usage de restaurant et que la société Lemonier a converti cet usage en affectant désormais la salle du premier étage à l'usage de bureau administratif et vestiaire du personnel ainsi qu'il résulte du constat d'huissier établi le 27 septembre 2007 ; ce faisant, la locataire n'a pas, comme le soutient le bailleur, contrevenu à la clause de destination du bail qui est toujours à usage de café, restaurant, brasserie, salon de thé, vente à emporter. Le changement de l'affectation d'une partie des locaux qui ont conservé néanmoins un usage commercial ne constitue nullement ainsi que l'a justement retenu le tribunal une modification de la destination du bail ; L'allégation du bailleur suivant laquelle la destination serait quoiqu'il en soit compromise par le fait que la salle du rez-de-chaussée ne pourrait accueillir que deux couverts n'est pas étayée alors que de la déclaration concernant la consistance des biens loués faite au service des impôts directs, il ressort que salle du rez-de-chaussée occupe une surface de 20 m² suffisante pour accueillir un grand nombre de couverts et respecter la destination des lieux loués, d'autant que s'y joute une terrasse» ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : «Sur les demandes reconventionnelles : S'il résulte du constat dressé en septembre 2007 que la locataire a modifié l'usage des lieux situés au premier étage qui, de salle de restaurant, sont devenus un bureau administratif et un vestiaire du personnel, il convient de constater qu'elle n'a pas contrevenu pour autant à la destination 


contractuelle des lieux qui sont toujours exploités globalement en café et restaurant. Si la désignation physique des lieux contenue au bail a un intérêt, notamment pour déterminer si d'éventuels travaux auraient été accomplis dans les lieux sans l'autorisation du bailleur, l'affectation qui en est faite par le locataire, dès lors qu'il respecte la destination contractuelle, demeure libre et il ne peut être reproché à la SARL LEMONIER d'avoir transformé une salle de restaurant en bureau et vestiaire. Le commandement visant la clause résolutoire étant fondé sur une infraction contractuelle inexistante, il ne peut avoir entraîné le jeu de la clause résolutoire et est donc demeuré sans effets. La demande de résiliation de bail, fondée sur ce même motif, ne saurait pas plus prospérer».


1°/ ALORS QUE : le bail litigieux stipulait que la salle du premier étage était une salle de restaurant et que les locaux étaient à l'usage de «café, restaurant, brasserie, salon de thé, glacier» à l'exclusion de toute autre activité (articles 1.1 et 1.2), puis défendait au locataire d'exercer «aucune activité susceptible de remettre en cause l'affectation ou la nature des locaux loués» (article 2.2) ; qu'ainsi le bail interdisait d'exercer dans la salle du 1er étage une activité, notamment, de bureaux ; qu'en décidant au contraire que la société LEMONIER n'avait pas contrevenu à la destination contractuelle des lieux en affectant la salle de restaurant du 1er étage à l'usage de bureaux, au prétexte que les lieux étaient toujours exploités globalement en café et restaurant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des clauses précitées, en violation de l'article 1134 du code civil ;


2°/ ALORS QUE : dans son acte introductif d'instance, la société LEMONIER avouait qu'elle avait cessé d'exploiter la salle de restaurant du 1er étage qui représentait 24 couverts, qu'elle n'était plus en mesure d'exploiter que deux couverts dans la salle du rez-de-chaussée, et que le bail litigieux n'avait pas pour objet la terrasse installée sur le domaine public ; qu'au soutien de ses demandes en constatation d'acquisition de la clause résolutoire ou de prononcé de la résiliation du bail, M. X... se fondait sur cet aveu judiciaire de la société LEMONIER pour souligner qu'elle avait violé son obligation d'exploiter effectivement son fonds de commerce dans les lieux loués ; qu'en retenant qu'il n'aurait pas été prouvé que la salle du rez-de-chaussée ne pouvait accueillir que deux couverts, cependant qu'elle mesurait 20 m², ce qui eût été suffisant pour dresser un grand nombre de couverts et respecter la destination des lieux d'autant que s'y ajoutait une terrasse, la cour d'appel a méconnu l'aveu judiciaire de la société LEMONIER et violé de l'article 1356 du code civil ;


3°/ ALORS QUE : en ne recherchant pas, comme elle y était invitée par M. X... (conclusions, p. 6), si la société LEMONIER n'avait pas violé son obligation d'exploiter effectivement son fonds de commerce dans les lieux loués ainsi que l'établissait son aveu judiciaire susmentionné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil et L. 145-1 du code de commerce.