Cour de Cassation · civ3 — 9 avril 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait des termes mêmes du protocole d'accord que la société Genedis connaissait à tout le moins le risque d'une pollution résiduelle du terrain, qu'elle avait suivi les réunions de chantiers auxquelles elle était convoquée et dont elle était destinataire des comptes-rendus et qu'à l'occasion de ces réunions étaient évoqués les problèmes de pollution du sol et les solutions réparatoires envisagées, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Genedis aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Genedis à payer à la société Caprim la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Genedis ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Genedis. 

II est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement qui avait dit que la société GENEDIS ne rapportait pas la preuve d'un dol ou d'un défaut d'objet frappant le bail qui lui avait été consenti par la société CAPRIM et de l'AVOIR déboutée de l'ensemble de ses demandes ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont exactement relevé que les différents techniciens intervenus au cours d'une expertise judiciaire précédemment ordonnée ont conclu que l'évacuation de 432 tonnes de terres polluées en centre de traitement, le stockage temporaire de 200 m3 avant remploi sur site et la mise en place d'un système de drainage des gaz sous les futurs bâtiments au moyen d'une membrane géotextile, d'une membrane en Pehd et d'une dalle de béton, permettaient d'éliminer tout risque potentiel futur et de maintenir la vocation industrielle du site, que le rapport Y... permettait de dire que les risques sanitaires sont inférieurs au seuil défini dans la circulaire ministérielle du 10 décembre 1999 pour les bureaux et les locaux d'activité et que le site était donc compatible avec les activités déclarées par la société GENEDIS, ce qui a été confirmé par les services administratifs de la préfecture des Hauts-de-Seine dans leur lettre du 28 décembre 2005 ; la société GENEDIS persiste à soutenir devant la cour que les travaux de dépollution exécutés sur le terrain ne lui permettaient pas d'exercer une activité alimentaire pour laquelle l'évaluation des risques sanitaires est spécifique ; qu'elle ne fournit cependant sur ce point aucune pièce nouvelle ; les premiers juges ont retenu à juste titre, d'une part que la société GENEDIS ne démontre pas que " la vente en libre-service en gros de tous produits concernant les métiers de la bouche ", destination du bail, est soumise à des normes sanitaires spécifiques et plus restrictives que celles qui s'appliquent pour une activité d'entrepôt et de stockage de marchandises, d'autre part que les considérations d'ordre général, faite par M. X... dont la société GENEDIS a sollicité l'avis sur pièces, dans sa note du 18 décembre 2006 faisant état du " principe de précaution " et de " règles d'hygiène et de santé publique " dont aucune n'est précisée, ne permettent pas de contredire utilement les conclusions des experts judiciaires et l'avis des services administratifs de la Préfecture des Hauts de Seine sur la compatibilité du niveau de risque sanitaire du site avec l'activité contractuelle ; si le protocole du 25 juin 2004 prévoit comme condition essentielle et déterminante à l'engagement de la société GENEDIS, l'obligation pour la société CAPRIM de délivrer un " terrain d'assiette... libre de toute pollution... eu égard à l'activité du preneur ", il demeure que les parties ont dès l'origine envisagé la possibilité d'une pollution résiduelle, la société CAPRIM s'engageant " dans l'hypothèse où des travaux de dépollution seraient éventuellement nécessaires ", à les réaliser à ses frais, qu'ainsi l'objet de l'obligation de délivrance ne porte pas sur un terrain libre de toute pollution préexistante mais sur un terrain libre de toute pollution après exécution par la société CAPRIM des travaux de dépollution nécessaires, ces travaux ayant été réalisés ; que de fait, la condition essentielle et déterminante visée au protocole n'a pas été reprise dans le contrat de bail signé près d'un an plus tard, après travaux, sans aucune référence expresse audit protocole ; la société GENEDIS ne rapporte pas plus qu'en première instance la preuve qui lui incombe de ce que l'agrément " produits frais ", conditionnant sa faculté de résilier le bail par anticipation, lui a été refusé en raison d'une prétendue pollution du site, ni même qu'elle ait sollicité cet agrément dès la signature du bail ainsi qu'elle l'avait déclaré ; le défaut d'objet et de cause de l'obligation n'est pas établi ; s'il n'est pas justifié de ce que la société CAPRIM a informé la société GENEDIS, avant la signature entre elles, le 25 juin 2004, du protocole d'accord, de l'existence de la procédure judiciaire l'opposant à son propre vendeur ni de ce qu'elle lui aurait formellement remis, avant la signature du bail, le 1er juin 2005, l'étude du sol et du sous-sol ainsi que la justification des travaux de dépollution visés au protocole, il ressort des termes mêmes du protocole que la société GENEDIS connaissait à tout le moins le risque d'une pollution résiduelle du terrain ; que la société GENEDIS ne saurait utilement se prévaloir, au regard d'un vice de son consentement, du fait que la société CAPRIM ait eu avant le 1er juin 2005, date de signature du bail, diverses informations tirées notamment de la procédure de référé préventif et des préconisations faites par la société ICF dans ses deux rapports du 6 mai 2004 ainsi que par le sapiteur Beraud dans sa note aux parties n° 2 du 16 septembre 2004 dès lors que les techniciens commis et les services administratifs de la Préfecture des Hauts de Seine ont constaté que le site était compatible avec les activités déclarées par la société GENEDIS et que les représentants de la société GENEDIS ont exercé une présence effective sur le site à l'occasion des réunions de chantier au cours desquelles étaient évoqués les problèmes de la pollution du sol et les solutions réparatoires appliquées ; que l'obligation de non-immixtion dans la direction ou l'exécution des travaux à laquelle la future locataire était tenue est sans incidence sur la connaissance réelle qu'elle avait de l'exécution des travaux y compris ceux liés à la dépollution du terrain ; l'existence de vices de son consentement, erreur ou dol, n'est pas démontrée ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'état de pollution résiduelle du terrain d'assiette a donné lieu à une procédure judiciaire intentée par la société CAPRIM contre son vendeur suivant laquelle un arrêt de la Cour d'Appel de Versailles du 25 juin 2003 a désigné en qualité d'expert M. Y... qui a sollicité la présence d'un sapiteur M. Z... et avec l'accord des parties est également intervenue la société ICF ENVIRONNEMENT spécialisée dans les problèmes de pollution, afin que ces intervenants techniques évaluent l'état de pollution résiduelle du terrain et préconisent des solutions pour décontaminer le terrain et maintenir la vocation industrielle du site ; l'étude détaillée des risques et les préconisations apportées par la société ICF dans ses deux rapports du 6 mai 2004, par le sapiteur Z... dans sa note aux parties n° 2 du 16 septembre 2004 dont les conclusions ont été agréées par l'expert Y... dans son rapport d'expertise du 26 juillet 2005, ont conduit eu égard à la découverte en 2003-2004 de fonds de fosses et de rétentions ponctuels sur le terrain, d'une part à l'évacuation de 432 tonnes de terre polluées en centre de traitement, au stockage temporaire de 200 m3 avant remploi sur site, et d'autre part à la mise en place d'un système de drainage des gaz sous les futurs bâtiments au moyen d'une membrane géotextile, d'une membrane en PEHD et enfin d'une dalle de béton (...) l'objet du bail commercial consenti le 1er juin 2005 par la SA CAPRIM à la SA GENEDIS consiste dans la délivrance et la jouissance de locaux d'une superficie totale de 5. 300 m2 sis à Gennevilliers (Hauts-de-Seine) au prix annuel en principal de 655. 000 euros pour l'exercice selon la destination contractuelle d'une activité de " vente en libre-service en gros de tous produits concernant les métiers de bouche (revendeurs et utilisateurs) sous l'enseigne PROMOCASH, CASH AND CARRY " ; il ne peut être fait grief à la SA CAPRIM d'avoir procédé à une rétention d'information lors de la formation du bail sur l'ampleur de l'état de pollution résiduelle du terrain d'assiette de nature à empêcher la SA GENEDIS d'exploiter son commerce de produits alimentaires frais car d'une part le preneur a bien été informé de l'existence et de l'étendue de cette pollution résiduelle par le protocole d'accord du 25 juin 2004, mais également par la présence effective sur le site du représentant de la SA CAPRIM à l'occasion des réunions de chantier (voir procès-verbal du 30 septembre 2004) ; d'autre part, le preneur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que l'agrément produits frais lui a été refusé eu égard à la pollution du site ; bien au contraire tous les rapports d'expertise ci-dessus évoqués, à savoir le rapport Z... du 16 septembre 2004 agréé par le rapport Y... du 26 juillet 2005, les rapports ICF des 6 mai 2004 et de juin et novembre 2005 concluent que compte tenu des préconisations des experts mises en oeuvre par la SA CAPRIM, les risques sanitaires du site litigieux sont inférieurs au seuil défini dans la circulaire ministérielle du 10 décembre 1999 pour les locaux d'activité, que le site est donc compatible avec sa vocation industrielle ou encore avec une activité de bureaux, d'entrepôt et de stockage, ou enfin avec les activités déclarées par PROMOCASH, ce qui est encore corroboré par les services administratifs de la Préfecture des Hauts de Seine dans son courrier du 28 décembre 2005 ; en d'autres termes, le défaut d'information du preneur sur la procédure en cours à l'occasion de la conclusion du bail au 1er juin 2005 ne procède d'aucune intention dolosive ou malhonnête de la part de la SA CAPRIM et n'avait pas pour but de cacher à un cocontractant la pollution du site puisque la SA GENEDIS ignorait pas l'étendue de cette pollution et que les différentes expertises techniques ou administratives concluent à la compatibilité du site après travaux selon préconisations avec l'exercice de l'activité contractuelle du preneur ; au surplus il est curieux que la SA GENEDIS n'ait pas souhaité évoquer l'état de pollution du terrain dans le bail du 1er juin 2005 ou encore durant l'année de son exécution, mais tardivement à compter d'une sommation de communiquer du 18 septembre 2006, c'est-à-dire postérieurement à sa résiliation et au paiement du loyer et de l'indemnité de résiliation pour un défaut d'agrément produits frais alors même qu'il n'est aucunement démontré que le refus d'agrément soit motivé par l'état de pollution du terrain ; la SA GENEDIS ne peut d'avantage articuler une éventuelle manoeuvre dolosive de la SA CAPRIM en prétendant à une dissimulation malicieuse de l'activité réelle du preneur aux différents intervenants techniques et administratifs ; en effet, non seulement cette manoeuvre n'est pas avérée car ICF ENVIRONNEMENT et la Préfecture ne pouvaient ignorer l'activité réelle de l'enseigne CASH AND CARRY puisqu'ils précisent bien qu'après travaux l'état du site est compatible avec celle-ci ; mais surtout cette dissimulation serait sans intérêt et sans portée car la SA GENEDIS ne démontre pas que " la vente en libre-service en gros de tous produits concernant les métiers de la bouche " soit soumise à des normes sanitaires spécifiques et plus restrictives que celles qui s'appliquent pour une activité d'entrepôt et de stockage de marchandises ; la SA GENEDIS ne peut de bonne foi solliciter la nullité d'une convention et la restitution d'une somme supérieure à 1, 5 million d'euros alors qu'elle est totalement défaillante soit dans l'administration de la preuve de ce que la bailleresse aurait commis des manoeuvres dolosives par rétention d'informations sur l'ampleur de l'état de pollution du terrain d'assiette ou sur l'activité réelle du preneur, soit sur le fait que l'incapacité d'exploiter son commerce de produits alimentaires serait causé par la pollution du site ; les conclusions en termes très généraux du rapport d'expertise non contradictoire de M. X... du 18 décembre 2006 ne pourraient sérieusement permettre à la SA GENEDIS de revendiquer plus de 1, 5 millions d'euros sur la base " du principe de précaution " et de " règles d'hygiène et de santé publique " spécifiques dont aucune n'est précisée alors que l'ensemble des rapports judiciaires dont la SA GENEDIS a souhaité tardivement la communication concluent tout au contraire à la compatibilité du niveau de risque sanitaire du site avec l'activité contractuelle ; à défaut d'avoir démontré des manoeuvres dolosives dans la formation du contrat du 1er juin 2005 ou encore que le contrat soit privé d'objet, la SA GENEDIS sera déboutée de l'ensemble de ses demandes au titre de la nullité du contrat et des remboursements ; 

1° ALORS QUE l'annulation d'un contrat pour dol suppose l'existence de manoeuvres déterminantes du consentement telles que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en se fondant sur le simple fait que le contrat liant les parties avait prévu la réalisation éventuelle de travaux de dépollution par la société CAPRIM pour en déduire que la société GENEDIS connaissait le risque d'une pollution résiduelle, sans rechercher si elle aurait contracté si elle avait connu l'existence certaine d'une pollution, laquelle était connue par la société CAPRIM et avait été tue par elle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 

2° ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le prétendu représentant de la société GENEDIS aux réunions de chantier où les problèmes de pollution étaient évoqués n'avait pas été, en réalité, un représentant de la société PROMOCASH, au surplus sans connaissance particulière en matière de pollution et de construction et uniquement là pour informer la société GENEDIS de l'avancement du chantier afin qu'elle puisse planifier ses travaux d'aménagement intérieur, de sorte que ces réunions n'avaient en réalité donné aucune information à la société GENEDIS sur la pollution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.