Cour de Cassation · civ3 — 16 avril 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 22 février 2012), que la société Properties Invest (société Properties) a fait édifier un immeuble qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que, se plaignant de désordres constitués par des infiltrations et une persistance d'humidité, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné la société Properties en paiement de sommes ;


Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :


Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que si la protection contre la pluie que devait fournir l'auvent constituait un élément de confort pour les usagers, son caractère incomplet se trouvait sans incidence sur la destination, ni sur la solidité de l'ouvrage, ce qui l'excluait de la garantie décennale ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Mais sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : 


Vu l'article 1134 du code civil ;


Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives à l'humidité du sous-sol, l'arrêt retient qu'aucun élément ne démontre que la solidité comme la destination de l'ouvrage s'en trouvent compromises, l'expert étant taisant sur une incidence autre qu'esthétique sur l'enduit mural ;


Qu'en statuant ainsi, alors que l'expert avait relevé que les murs enterrés du sous-sol réalisés sans étanchéité et sans drainage laissaient s'infiltrer l'eau de pluie de sorte que les murs étaient en permanence humide et la pérennité des enduits compromise, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de l'expert, a violé le texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives à l'humidité des murs du sous-sol, l'arrêt rendu le 22 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;


Condamne la Selarl Gauthier, ès qualités de liquidateur de la société Properties aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Moulin.


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU MOULIN de ses demandes tendant à la condamnation de la SARL PROPERTIES INVEST à lui payer certaines sommes en réparation des désordres (autres que les rampants et lucarnes) ;


AUX MOTIFS QUE pour le surplus ce n'est que par voie d'affirmations que le premier juge a admis le caractère décennal des désordres ; que l'appelante est fondée à critiquer cette appréciation ; que d'abord si la protection contre la pluie que devait fournir l'auvent constitue un élément de confort pour les usagers, son caractère incomplet se trouve sans incidence sur la destination, ni de plus fort sur la solidité de l'ouvrage, ce qui l'exclut nécessairement de la garantie décennale ; qu'il n'est pas argué par l'intimé que cet élément ne serait pas conforme aux stipulations contractuelles ; que le syndicat doit donc être débouté de toutes ses prétentions à cet égard ; que s'agissant de l'humidité et des flaques d'eau, aucun élément ne démontre que la solidité comme la destination de l'ouvrage s'en trouvent compromises – l'expert étant taisant sur une impossibilité de garer les véhicules, comme sur une incidence autre qu'esthétique sur l'enduit mural – et ceci d'autant plus, ainsi que le relève avec pertinence l'appelante, que le syndicat avait, concernant ces locaux expressément accepté le risque bien plus important, fût-il exceptionnel, de submersion totale des lieux en cas de crue ; que cette analyse suffit à rendre inopérante l'argumentation du syndicat afférente à l'interprétation de la clause d'acceptation du risque lié à la zone inondable incluse dans le règlement de copropriété ; qu'il n'est par ailleurs pas soutenu que l'étanchéité du sous-sol ne serait pas conforme à des stipulations contractuelles précises ; qu'il s'agit de défauts de conception ou d'exécution ne revêtant en l'espèce pas la gravité de ceux ressortissant à la garantie décennale de la SARL PROPERTIES INVEST et dont il n'est pas établi qu'ils seraient la conséquence de sa faute ; que le syndicat doit donc être débouté de toutes ses demandes de ces chefs ;


1°/ ALORS QUE les désordres affectant le clos, le couvert et l'étanchéité de l'ouvrage sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ; qu'après avoir relevé que l'auvent avait pour objet de fournir une protection contre la pluie, la Cour d'appel a constaté son caractère incomplet ; qu'elle aurait dû nécessairement en déduire que ce désordre, affectant le couvert, rendait l'immeuble impropre à sa destination ; qu'en retenant au contraire que le caractère incomplet était « sans incidence sur la destination de l'immeuble », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1792 du Code civil ;


2°/ ALORS QUE l'expert avait clairement affirmé que « les murs enterrés de ce sous-sol réalisés sans étanchéité, sans drainage périphérique, laissent s'infiltrer l'eau de pluie » de sorte que « les murs sont en permanence humides et la pérennité de l'enduit compromise » ; qu'en énonçant en conséquence que l'expert était « taisant » sur une incidence autre qu'esthétique sur l'enduit mural, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise de Monsieur X... et a violé l'article 1134 du Code civil ;


3°) ALORS QUE le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU MOULIN avait fait valoir que les infiltrations d'eau au sous-sol, étrangères aux crues occasionnelles, entraînant des inondations et compromettant la pérennité de l'enduit rendaient le bâtiment impropre à sa destination de parking et relevaient, à ce titre, de la garantie décennale ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y avait été invitée, si les défauts d'étanchéité ainsi invoqués et dûment constatés par l'expert judiciaire n'étaient pas d'une importance telle qu'ils portaient atteinte à la destination de l'immeuble, la Cour d'appel a en toute hypothèse privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;


4°) ALORS QUE l'acceptation par les copropriétaires, dans le règlement de copropriété, du risque de submersion des lieux en cas de crue était totalement indifférente à la qualification juridique des désordres litigieux subis par le syndicat des copropriétaires et notamment la question de savoir s'ils portaient ou non atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi par un motif inopérant, impropre à exclure que les défauts d'étanchéité à l'origine des inondations seraient constitutifs de désordres relevant de la garantie décennale, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil.