Cour de Cassation · civ3 — 23 avril 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que si, à partir du 15 février 2006, l'OPAC avait fermé sa caisse de paiement de loyers en espèces, il acceptait néanmoins les mandats postaux qui sont établis en contrepartie de versements en espèces et que rien n'empêchait Mme X... de payer son loyer par mandat postal en déduisant le coût de son envoi, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, a légalement justifié sa décision ;


Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions que Mme X... avait soutenu devant la cour d'appel que la clause résolutoire avait été mise en œuvre de mauvaise foi en raison du fait que l'OPAC ne pouvait ignorer, à la date de la signification du commandement de payer, que les sommes réclamées au titre des charges n'étaient pas dues ; que le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne Mme X... aux dépens ;


Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Bore et Salve de Bruneton ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril deux mille treize.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X...



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 16 mars 2007 et d'AVOIR débouté Madame X... de ses demandes à l'encontre de l'Etablissement PARIS HABITAT ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail litigieux porte sur un logement d'une pièce dont le loyer résiduel mensuel après déduction de l'aide personnalisée au logement (APL), exigible le premier de chaque mois à terme échu, s'élevait, le 31 mars 2006 à 55,93 euros et le décembre 2006, à 61,67 euros (pièces n° 40, n° 41 et n° 56 de Madame X...) ; que le commandement de payer du 16 janvier 2007 a été délivré pour avoir paiement des termes échus des 31 mars 2006 au 31 décembre 2006, soit dix échéances laissées complètement impayées par Madame X..., représentant, après déduction, le 13 mai 2006, d'une régularisation de charges de 122,01 euros et, le 17 novembre 2006, d'un versement d'APL de 1,08 euros, un solde débiteur de 471,55 euros (pièce n° 6 de PARIS HABITAT) ; qu'aucun versement n'est intervenu dans le délai de deux mois du commandement ; que pour justifier sa carence, Madame X... expose qu'à partir de février 2006, jusqu'en septembre 2007, le bailleur l'a mise dans l'impossibilité d'exercer son droit de payer le loyer en espèces et qu'elle était, dès l'année 2006, créditrice de l'OPAC au titre de charges d'eau (consommation et location de compteur) indues ; que, d'une part, si à partir du février 2006, l'OPAC a fermé sa caisse de paiement de loyers en espèces située à son siège social, il acceptait néanmoins les mandats postaux qui sont établis en contrepartie de versements en espèces (pièces n° 38 et n° 39 de Madame X...), une convention conclue entre l'OPAC et la POSTE ayant permis, à compter de juillet 2007, d'exempter les locataires des frais d'opération de mandat (pièce n° 127 de Madame X... précitée) ; que rien n'empêchait Madame X..., qui ne prouve pas que l'OPAC aurait été pénalement condamné pour violation des dispositions du Code monétaire et financier, de payer son loyer par mandat postal en déduisant le coût de son envoi ; qu'avant d'interrompre ses paiements, Madame X... a d'ailleurs, à une reprise, le 14 mars 2006, adressé un mandat-cash à l'OPAC pour le loyer de février 2006 en déduisant les frais de mandat et d'envoi en LRAR (pièce n° 40 de Madame X...) ; que, d'autre part, si la prescription triennale applicable en l'espèce à la répétition des charges indues conformément aux articles L. 442-6 et L. 442-10 du Code de la construction et de l'habitation a effectivement été interrompue le 27 janvier 2004, conformément à l'ancien article 2248 (et non 2048) du Code civil applicable au litige, date à laquelle l'OPAC a reconnu qu'il y avait lieu de supprimer un compteur d'eau froide rattaché à tort au logement de Madame X... et de lui rembourser les sommes indûment quittancées (pièce n° 21 de Madame X...), cette prescription a été acquise, pour les sommes alors éventuellement appelées à tort, le 27 janvier 2007 sans qu'aucune demande de répétition d'indu n'ait été valablement formée au sens de l'ancien article 2244 du Code civil avant cette date ; qu'il s'ensuit que Madame X... ne démontre pas être créditrice de charges d'eau indues pour la période de 2006 visée dans le commandement de payer qui soient susceptibles de venir en compensation, en toute hypothèse seulement partiellement, avec les loyers réclamés ; que, contrairement à ce que soutient Madame X..., I'OPAC a notifié ses conclusions aux fins de résiliation de bail au préfet de PARIS, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 septembre 2007 plus de deux mois avant la date d'audience du Tribunal, le 22 mai 2008 et sans avoir à réitérer cette formalité devant la cour (pièce n° 17 de PARIS HABITAT) ; qu'il résulte de ces constatations que la clause résolutoire était réputée acquise le 16 mars 2007 que le jugement, qui se borne dans son dispositif à en suspendre les effets, sera complété en ce sens ; que la suspension des effets de la clause résolutoire a été prononcée sous condition, non seulement d'acquitter un arriéré, mais de payer le loyer courant, le tout dans le mois suivant la signification du jugement ; que le jugement a été signifié le 16 juin 2009 par PARIS HABITAT (pièce n° 27 de PARIS HABITAT) ; que si Madame X... a payé, irrégulièrement, sa part résiduelle de loyer entre septembre 2007 et juillet 2009, elle a cessé tout paiement à partir du terme échu le 31 juillet 2009 jusqu'à la libération des lieux ; que l'absence de versement de l'APL depuis novembre 2008 ou l'absence de régularisation de charges connue pour 2010 sont sans incidence sur les conditions de l'exécution du jugement par Madame X... qui s'est totalement affranchie de ses obligations en s'abstenant d'acquitter, même pour partie, le loyer courant et la provision pour charges ; que dans ces conditions caractérisant le non respect des conditions de la suspension de la clause résolutoire, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail, les dispositions du jugement autorisant le bailleur à procéder à l'expulsion et condamnant Madame X... au paiement d'une indemnité d'occupation ont produit leur plein effet ; que Madame X... est mal fondée à demander l'indemnisation. en nature ni par équivalent, de l'expulsion ; qu'elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts et de sa demande d'attribution d'un logement social ; que le jugement sera complété en ce sens ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE - sur le paiement des loyers en espèces : les parties sont libres de fixer comme elles l'entendent les modalités de paiement du loyer, la loi du 6 juillet 1989 interdisant seulement au bailleur d'imposer un prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ; qu'en l'espèce, le bail conclu entre les parties mentionne que les loyers et charges sont payables notamment par prélèvement automatique, chez le gardien par titre interbancaire de paiement, ou par chèque bancaire ou postal ; qu'il résulte de la combinaison des articles R.642-3 du Code pénal et L.112-6 du Code monétaire et financier que le fait de refuser de recevoir des pièces de monnaie ou des billets de banque ayant cours légal en France constitue une contravention pénale, à l'exception de certains types de règlements qui excèdent 1.100 euros pour lesquels le paiement par chèque barré, virement ou carte de paiement est obligatoire ; qu'il s'ensuit que l'O.P.A.C. a l'obligation d'accepter le règlement des loyers en espèces ; qu'il est établi que l'O.P.A.C. a conclu une convention avec LA POSTE permettant aux locataires de payer sans frais leur loyer en espèces par mandat compte depuis le mois de juillet 2007 ; que néanmoins, dès avant cette date, Madame X... aurait pu payer en espèces par mandat postal au moins le loyer et les charges, déduction faite des frais, ainsi qu'elle l'a fait en mars 2006 ; que dès lors, l'absence totale de paiement des loyers entre mars 2006 et septembre 2007 au seul motif qu'à chaque mandat, Madame X... devait s'acquitter des frais, n'apparaît pas fondée, et la délivrance d'un commandement de payer était justifiée ; qu'il n'entre pas dans la compétence du Tribunal d'instance statuant en matière civile de constater la commission d'une infraction pénale ; que la demande de ce chef sera dès lors rejetée.


- sur la facturation de l'eau, il résulte de l'état des lieux d'entrée qui mentionne le relevé d'un seul compteur d'eau, du courrier de l'antenne Paris centre de l'O.P.A.C. en date du 27 janvier 2004, par lequel le bailleur indiquait avoir demandé à la gardienne de procéder au relevé du compteur, avoir établi la suppression du compteur d'eau froide rattaché au logement de Madame X..., et avoir demandé aux services financiers le remboursement des sommes indûment quittancées et des relevés des compteurs 41 et 42 qui indiquent aux mêmes dates des modalités de relevé différentes pour les deux compteurs, l'occupant étant mentionné absent pour un des compteurs et pas pour l'autre, que l'appartement loué par Madame X... ne dispose que d'un seul compteur ; que dès lors, Madame X... a droit à répétition de l'indu ; qu'il ressort des relevés de consommation individuelle d'eau établis par l'O.P.A.C. qu'ont été facturés à tort à Madame X... les sommes suivantes de 2000 à 2006 : 13,68 euros, 111,36 euros ,78,88 euros, 55,68 euros, 118,50 euros, 22,77 euros, soit un total de 400,87 euros ; que l'O.P.A.C. soulève à bon droit le moyen tiré de la prescription triennale prévue par l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 rendu applicable par l'article 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation ; que dès lors, il y a lieu de limiter le montant des sommes à créditer sur le compte locatif de Madame X... à la somme de 275,83 euros correspondant aux surfacturations débitées depuis le 1er mars 2004 ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, dès lors qu'il n'est pas démontré que la demanderesse ait mis en demeure l'O.P.A.C. de rectifier les comptes de consommation d'eau, alors qu'elle avait déjà obtenu une réponse positive de sa part ;


- sur l'acquisition de la clause résolutoire : un commandement d'avoir à payer la somme de 491,08 euros, arriéré dû à la date du 11 janvier 2007, et reproduisant les termes de la loi en vigueur, a été délivré à Madame X... le 16 janvier 2007 ; que les conclusions de l'O.P.A.C. aux termes desquelles il demande l'acquisition de la clause résolutoire ont été régulièrement dénoncées au représentant de l'Etat dans le département le 17 septembre 2007 conformément à l'article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 ; qu'en tenant compte de la surfacturation d'eau au mois de janvier 2007 (378,10 euros), l'arriéré de loyer dû au jour du commandement de payer était de 112,98 euros ; que le non paiement des sommes réclamées dans les deux mois suivant la délivrance du commandement entraîne la résiliation de plein droit du bail ; que toutefois Madame X... règle régulièrement ses loyers depuis juillet 2007, date de la mise en place de la convention cash entre la poste et l'O.P.A.C. permettant aux locataires de payer leur loyer en espèces sans frais et s'est acquittée de sa dette, à hauteur de 464,21 euros en septembre et octobre 2007 ; que dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire


- sur les frais : compte tenu de la surfacturation d'eau intervenue, les frais de relance adressés à Madame X... avant le mois d'août 2006 n'apparaissent pas justifiés, et il y a lieu de faire droit à sa demande dans la limite de la prescription triennale ; que dès lors, l'O.P.A.C. sera condamné à créditer le compte de madame X... d'un montant de 12,93 euros ; que par ailleurs, il y a lieu de faire droit à la demande de madame X... tendant à voir son compte crédité de la somme de 10,33 € au titre des frais de mandat postal pour le paiement du loyer de mars 2006 et de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l'O.P.A.C. pour régler le problème de la surfacturation d'eau ;


- Sur la dette de Madame X... envers l'O.P.A.C. : la dette de madame X... s'élevait à la somme de 351,79 euros au 16 mai 2008, de laquelle il y a lieu de déduire la surfacturation effectuée depuis trois ans, soit la somme de 275,83 euros, et les frais, soit celle de 23,26 euros si bien que la dette actuelle de madame X... est de 52,70 euros ;


1°) ALORS QUE la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation liant un Office de logement social à un locataire ne peut trouver application si elle est invoquée de mauvaise foi et, en particulier, si le comportement du bailleur se trouve à l'origine du manquement imputé au preneur ; qu'en jugeant que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et visée dans le commandement de payer devait trouver application sans vérifier, ainsi que cela lui avait été expressément demandé, si cette clause n'avait pas été invoquée de mauvaise foi par le bailleur qui avait refusé le paiement des loyers en espèces et se trouvait, ainsi, à l'origine du retard de paiement de l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;


2°) ALORS QUE la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation liant un Office de logement social à un locataire ne peut trouver application si elle est invoquée de mauvaise foi et, en particulier, si le commandement réclamait au preneur des sommes dont il n'était pas redevable tels que des frais de location d'un second compteur d'eau et les frais de consommation d'eau de ce second compteur ; qu'en jugeant que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et visée dans le commandement de payer devait trouver application sans vérifier, ainsi que cela lui avait été expressément demandé, si cette clause n'avait pas été invoquée de mauvaise foi par le bailleur qui avait prélevé indument le prix de deux compteurs d'eau ainsi que la consommation de ces deux compteurs, à l'exposante, pendant plusieurs années, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;


3°) ALORS QUE la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation liant un Office de logement social à un locataire ne peut trouver application si elle est invoquée de mauvaise foi et en particulier si le commandement de payer faisait état d'une créance très largement supérieure à la dette réelle du locataire ; qu'en jugeant que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et visée dans le commandement de payer devait trouver application sans vérifier si cette clause n'avait pas été invoquée de mauvaise foi par le bailleur alors qu'il résultait des propres constatations des juges du fond que la somme effectivement due par l'exposante à la date de la délivrance de cet acte (112,98 euros au titre des loyers cf. jugement p. 8, al. 12 dont il convenait encore de déduire des frais de relances injustement réclamés soit 23,26 euros cf jugement p. 7, al. 11 à 13), était largement inférieure à celle réclamée dans le commandement (491,08 euros), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du Code civil.