Cour de Cassation · civ3 — 23 avril 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Menton, 19 avril 2011), rendu en dernier ressort, que postérieurement à la résiliation du contrat de bail d'habitation conclu entre Gaëtan et Giovanna X... et Mme Y..., les consorts X... ont assigné cette dernière en paiement d'arriérés de loyers et charges, et de réparations locatives ; que Mme Y... a demandé que soient déduits des sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés le montant du dépôt de garantie, la commission d'agence versée à M. 
X... 
lors de son entrée dans les lieux, et les sommes réclamées au titre d'une augmentation de loyer à compter du mois d'août 2009 ; qu'elle s'est opposée au paiement des frais de remise en état du logement ; 


Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : 


Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ; 


Attendu que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, qu'il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ; 


Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y... tendant à la restitution du dépôt de garantie versé, à son entrée dans les lieux, par le Fonds de solidarité pour le logement, le jugement retient que Mme Y... ne peut solliciter le remboursement de cette somme qui n'a pas été payée par elle-même ; 


Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf stipulation expresse contraire, le locataire a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution de son contrat de bail, le tribunal a violé les textes susvisés ; 


Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : 


Vu l'article 455, alinéa 1er, du code de procédure civile ; 


Attendu que le jugement a condamné Mme Y... au paiement de l'intégralité de la somme réclamée au titre de l'arriéré de loyers et de charges ; 


Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme Y... qui demandait que soit déduit de cette somme le montant de l'augmentation de loyer appliquée par M. X... à compter du mois d'août 2009, le tribunal n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2011, entre les parties, par le tribunal d'instance de Menton ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Nice ; 


Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 


Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne M. et Mme X... à payer à la SCP Boulloche la somme de 2 500 euros ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour Mme Y.... 


Le moyen de cassation fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné Madame Y... à payer à Madame Giovanna X... et Monsieur Gaëtan X... la somme de 2516, 20 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2010, après avoir rejeté les demandes de condamnation qu'elle avait formulées à leur encontre et refusé la compensation des dettes réciproques en conséquence, 


Aux motifs qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; que par acte sous seing privé en date du 19/ 2/ 2008 madame Giovanna X... et monsieur Gaétan X... ont consenti à madame Karine Y... la location d'un appartement à usage d'habitation situé à Roquebrune Cap Martin, 06190,..., moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 €, outre les charges (provision de 50 € par mois) ; que le FONDS DE SOLIDARITE POUR LE LOGEMENT (FSL) a versé un dépôt de garantie locative de 650 € (courrier du FSL en date du 31/ 7/ 2008) ; Que madame Karine Y... ne peut solliciter le remboursement de ce dépôt de garantie qui n'a pas été payé par elle-même ; que madame Giovanna X... et monsieur Gaétan X... produisent un décompte au titre des arriérés de loyers et charges, d'un montant de 2516, 20 € arrêté au 13/ 11/ 2009 ; Qu'il résulte des décomptes et justificatifs de charges produits par madame Giovanna X... et monsieur Gaétan X... que leur demande est bien fondée et entièrement justifiée ; que madame Karine Y... a quitté les lieux le 13/ 11/ 2009 ; Qu'il résulte de la comparaison entre l'état des lieux établi à l'entrée de la locataire le 15/ 3/ 2008 et l'état des lieux établi par huissier au départ de la locataire le 13/ 11/ 2009 que l'appartement n'a pas été restitué en bon état d'entretien locatif ; Que les photocopies des factures produites, correspondant à des achats de matériaux de bricolage, sont quasiment illisibles ; Que madame Giovanna X... et monsieur Gaétan X... produisent un devis de DDV SERVICES en date du 16/ 12/ 2009 pour un nettoyage de l'appartement, d'un montant de 500 € HT ; Qu'au vu des constatations susvisées le tribunal peut fixer à 400 € le coût des travaux de remise en état de l'appartement, qui sera mis à la charge de madame Karine Y... ; Que madame Giovanna X... et monsieur Gaëtan X... pourront payer le montant des réparations locatives avec le dépôt de garantie qu'ils n'ont pas restitué à ce jour ; qu'il résulte d'un courrier du FONDS DE SOLIDARITE POUR LE LOGEMENT (FSL) en date du 31/ 7/ 2008 que le FONDS DE SOLIDARITE POUR LE LOGEMENT (FSL) a payé 650 € à monsieur Stéphane X... au titre de commission d'agence ; Que ce dernier n'étant pas dans la cause il n'appartient pas au tribunal d'apprécier s'il était en droit d'exiger le paiement d'une commission ; Qu'en tout état de cause madame Karine Y..., qui n'a pas payé elle même cette commission, ne peut en demander le remboursement ni solliciter le paiement de dommages et intérêts de ce chef de la part de madame Giovanna X... et monsieur Gaétan X... ; Qu'il convient en définitive de condamner madame Karine Y... au paiement de la somme de 2516, 20 € avec intérêts au taux légal à compter du 26/ 3/ 2010, date de la citation ; 


Alors que, d'une part, le juge doit répondre aux conclusions des parties, et ne peut se déterminer par un motif inopérant ; que dans ses conclusions d'appel, Mme Y... a demandé la condamnation de M. X... au paiement d'une commission de 700 € qu'elle avait réglée car il lui avait fait croire, à tort, qu'il était agent immobilier ; qu'en décidant que Mme Y... ne pouvait prétendre au paiement de la commission car c'est le fonds de solidarité pour le logement qui avait réglé à M. X... une commission de 650 €, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 


Alors que, d'autre part, le locataire d'un bail d'habitation a, sauf stipulation contraire, qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie, peu important qu'il ne l'ait pas versé lui-même ; qu'en l'espèce, le tribunal a dénié à Mme Y... toute qualité pour agir en remboursement du dépôt de garantie locatif versé par le fonds de solidarité pour le logement ; qu'en statuant ainsi, sans constater que le bail incluait une clause prévoyant que le dépôt de garantie ne pourrait être restitué qu'au fonds, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard des articles 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 1134 du Code civil ; 


Alors qu'en outre, Mme Y... a soutenu, dans ses écritures, que le loyer avait été arbitrairement augmenté, passant de 700 € à 740, 37 € à compter du mois d'août 2009, alors que le bail prévoyait une révision triennale du loyer à compter du 1er septembre 2011 ; qu'en la condamnant à payer la somme de 2516, 20 € au titre d'un arriéré de loyers et charges, somme qui a été demandée par les consorts X..., sans répondre à ce moyen, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 


Alors qu'enfin, Mme Y... a également fait valoir que le constat des lieux faisait apparaître des manquements à la charge du propriétaire et que la facturation du nettoyage de 500 € semblait révéler un nettoyage qui aurait dû être réalisé avant son entrée dans les lieux ; qu'en la condamnant à payer la somme de 2516, 20 €, sans répondre à ce moyen, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile.