Cour de Cassation · civ3 — 14 mai 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Vu l'article 1134 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er décembre 2011), que par acte du 7 août 2007, Mme X... a vendu à Mme Y... un appartement et une cave ; que la réitération de la vente n'étant pas intervenue dans le délai fixé à l'acte, Mme Y... a assigné Mme X... en vente forcée ; 

Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande de condamnation de Mme X... à lui payer le montant de la clause pénale prévue à l'acte, l'arrêt retient notamment que la clause pénale sanctionne le fait d'avoir refusé de vendre, qu'en l'espèce, la vente est intervenue amiablement entre les parties et non par autorité de justice et que, dès lors, Mme X... n'a pas refusé de réaliser la vente mais y a procédé avec retard et qu'elle n'est donc pas redevable de la clause pénale ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte de vente du 7 août 2007 énonçait « qu'au cas où l'une ou l'autre des parties viendrait à refuser de réaliser la vente dans le délai ci-dessus précisé hors les cas prévus à la rubrique conditions suspensives, elle pourra y être contrainte par tous moyens en supportant seule les frais de poursuite et de justice et ce sans préjudice de tous dommages-intérêts. Il est expressément convenu que dans ce cas, la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 30 800 euros », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause de l'acte, a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande tendant au paiement de la clause pénale, l'arrêt rendu le 1er décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

Condamne Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 2 500 euros à Mme Y... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour Mme Y... 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y... de l'intégralité de ses demandes tendant au paiement de la clause pénale et à ce que le coût de la commission de la société ADB TRANSACTION soit mis à la charge de Madame Z... ; 

Aux motifs que « par acte sous seing privé du 7 août 2007 Mme Z... veuve X... a vendu à Mme Y... un appartement sis... à Paris- 7eme, moyennant le prix de 308 000 €, étant précisé que les honoraires d'un montant de 25 000 € dus à l'agence ADB transactions étaient à la charge de l'acquéreur conformément au mandat donné par le vendeur à la société ADB ; que Mme Z..., mariée sous le régime de la communauté universelle avec M. X... son époux prédécédé le 6 septembre 2006, s'étant trouvée confrontée à des difficultés qu'elle n'avait pas prévues, inhérentes au règlement de la succession de son époux, la réitération de la vente par acte authentique fixée le 20 novembre 2004 au plus tard n'a pas eu lieu de sorte que Mme Y... l'a assignée le 12 février 2008 en réalisation forcée de la vente ; que par acte du 26 mars 2009 du ministère de Maître C..., la vente a été réitérée en la forme authentique, et le prix quittancé à l'acte ; que s'agissant de la commission due à l'intermédiaire immobilier, le règlement en a été assuré par Mme Y... avec la précision que « le paiement de ses honoraires par Mme Françoise Y... n'emporte nullement renonciation par celle-ci de solliciter le remboursement de cette somme, et de tous dommages et intérêts, auprès de Mme Jacqueline X... dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant la deuxième chambre, première section du tribunal de grande instance de Paris. » ; que Mme X... appelante du jugement qui l'a condamnée au paiement à Mme Y... de la somme de 10 000 € au titre de la clause pénale insérée à l'acte du 7 août 2007 au motif qu'elle a exécuté la convention avec retard, en conteste l'application au motif que « considérée activement comme " partie défaillante " au sens de la clause pénale insérée au compromis du 7 août 2007 par le TGI de Paris qui en reprend intégralement le libellé, Mme X... est assimilée péremptoirement à la décision de Maître A...- certes son notaire, mais tout de même-de refus de régulariser la vente » ; que la clause pénale en litige sanctionne le fait d'avoir refusé de vendre, or en l'espèce la vente est intervenue amiablement entre les parties et non par autorité de justice ; que dès lors Mme X... n'a pas refusé de réaliser la vente mais y a procédé avec retard de sorte que l'hypothèse visée par la clause c'est-à-dire celle du défaut de réalisation de la vente n'étant pas en cause, Mme X... n'est donc pas redevable de la clause pénale de sorte que la décision des premiers juges qui l'ont condamnée au paiement de la somme de 10 000 € en application des dispositions précitées mérite infirmation de même et par voie de conséquence, que celle ayant condamné la société ADB Transaction à l'en garantir ; qu'au demeurant le retard apporté à la réitération de l'acte de vente n'est pas imputable à Mme X..., laquelle étant mariée sous le régime de la communauté universelle, pouvait légitimement penser lorsqu'elle a mis le bien en vente qu'elle pouvait sans restriction disposer du bien litigieux, étant encore observé que ce retard est consécutif à la décision de son notaire de subordonner la délivrance de l'attestation immobilière à l'accomplissement des formalités conférant un caractère définitif à la décision tranchant le litige successoral l'opposant à son beau-frère ; qu'aux termes de l'accord des parties intervenu le 7 août 2007 lequel est conforme au mandat exclusif de vente, la commission de l'intermédiaire immobilier d'un montant de 25000 € est à la charge de l'acquéreur de sorte que Mme Y... qui en avait la charge, a régulièrement payé la commission due à l'agence ADB transaction et qu'elle est mal fondée à en demander le remboursement au vendeur qui ne lui en doit pas la garantie » ; 

Alors d'une part que l'acte de vente du 7 août 2007 stipulait que la partie qui « viendrait à refuser de réaliser la vente dans le délai ci-dessus précisé soit avant le 20 novembre 2007 hors les cas prévus à la rubrique « conditions suspensives » » serait redevable à l'égard de l'autre partie d'une indemnité forfaitaire ; qu'il ressort de cette clause que cette indemnité était due dès lors que l'une des parties manquait à son obligation de réitérer l'acte de vente avant le 20 novembre 2007 ; qu'en affirmant que la clause litigieuse sanctionnait uniquement le refus définitif de réitérer la vente mais non sa réitération postérieurement au 20 novembre 2007, la Cour d'appel a dénaturé cette clause claire et précise en violation de l'article 1134 du Code civil ; 

Alors d'autre part que l'acte de vente du 7 août 2007 stipulait que la partie qui « viendrait à refuser de réaliser la vente dans le délai ci-dessus précisé soit avant le 20 novembre 2007 hors les cas prévus à la rubrique « conditions suspensives » » serait redevable d'une indemnité forfaitaire ; qu'il ressort de cette clause que l'indemnité était due dès lors que l'une des parties manquait à son obligation de réitérer l'acte de vente avant le 20 novembre 2007, quel que soit le motif de ce refus, à la seule exception de la défaillance d'une des conditions suspensives limitativement énumérées à l'acte ; qu'en retenant que Madame Z... ne pouvait être considérée comme défaillante au sens de la clause précitée dès lors que le retard apporté à la réitération de la vente était lié à l'attente de l'intervention d'une décision définitive tranchant un litige opposant Madame Z... à son beau-frère, sans rechercher comme elle y avait été invitée (conclusions signifiées le 24 janvier 2011, p. 6, antépénultième paragraphe) si l'intervention d'une telle décision était au nombre des conditions suspensives auxquelles était subordonnée la réitération de l'acte de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1181 et 1134 du Code civil ; 

Alors enfin qu'en affirmant, pour exonérer Madame Z... du paiement de la clause pénale, que le retard apporté à la réitération de l'acte de vente n'était pas imputable à cette dernière, qui avait pu « légitimement penser lorsqu'elle a mis le bien en vente qu'elle pouvait sans restriction en disposer », sans répondre aux conclusions par lesquelles Madame Y... faisait valoir (Cf. conclusions signifiées le 24 janvier 2011, p. 6, § 5) que le litige opposant Madame Z... à son beau-frère concernant le bien litigieux était né le 14 décembre 2006, soit avant la conclusion de l'acte de vente sous seings privés du 7 août 2007, fait confirmé par Madame Z... (Cf. conclusions signifiées le 10 février 2011, p. 3, dernier paragraphe), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.