Cour de Cassation · civ3 — 22 mai 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que la demande de nouvelle expertise ou de complément d'expertise n'était pas justifiée dès lors que les préconisations de l'expert étaient suffisantes et constaté que la société Solans ne formulait pas d'autre demande chiffrée que celle de 20 000 euros accordée par le premier juge, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige, a souverainement fixé à cette somme le montant de la réparation allouée à la locataire pour la réfection du parking et a légalement justifié sa décision ; 


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que l'expert avait uniquement constaté de façon très diffuse des tâches en plafond, consécutives à des infiltrations d'eau de pluie par le toit dans l'angle Sud-Est de la surface de vente et des fissures de plaques apparentes en plafond de la réserve, causées par la grêle, et retenu qu'à l'exception des réparations effectuées à la suite de dégâts des eaux survenus en 2000, 2002 et 2005, soit antérieurement aux opérations d'expertise, la société Solans ne rapportait aucun élément de nature à démontrer que la toiture devait être refaite en son intégralité, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige, a pu en déduire que l'instauration d'une nouvelle expertise n'était pas justifiée et qu'il convenait de mettre à la charge du bailleur le seul coût du remplacement d'une dizaine de plaques endommagées, tel que chiffré par l'expert et a, par ces seuls motifs, écartant implicitement mais nécessairement tout autre dommage, légalement justifié sa décision ;


Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant retenu que le bail de 1977 portait sur un bâtiment brut de gros œuvre, avec comme seuls aménagements les accès et le parking et que la prise en charge du chauffage incombait de convention expresse au preneur, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé la convention des parties et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que le remplacement ou la réparation de la chaudière était à la charge de la société Solans ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Solans aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Solans ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Solans


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt attaqué encourt la censure ;


EN CE QU' il a, confirmant le jugement de chef, mis les travaux de réfection du parking à la charge des bailleurs et condamné à ce titre les bailleurs au paiement d'une indemnité de 20.000 euros, déboutant la société SOLANS de ses autres demandes ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'expert a relevé à l'Ouest, où s'effectue l'entrée des véhicules, plusieurs flaques et des nids de poules, outre les fissures du revêtement ; que ces désordres sont consécutifs : à la médiocre qualité de la couche de fondation du revêtement (compressible), au braquage de véhicules lourds chargés des livraisons, à l'ancienneté du revêtement ; qu'il préconise, pour le tiers de la superficie concernée, des travaux de décapage du revêtement existant, une couche de fondations en concassés, une couche de finition pour forme de pente, un enrobé, pour un coût de 27.508 € TTC ; qu'il résulte des dispositions contractuelles que l'aménagement de ce parking ressort de l'obligation de délivrance du bailleur, qu'aucune clause spécifique ne met à la charge du preneur son entretien ; que dès lors qu'il s'agit d'une réparation importante affectant un équipement indispensable à l'utilisation normale de la chose louée, que par ailleurs la médiocre qualité de la couche de fondation du revêtement d'origine, imputable au bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance, est relevée par l'expert, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a mis à sa charge le coût de la réfection du parking ; qu'il est à observer sur ce point d'une part que les consorts Y... ne démontrent pas en quoi le preneur aurait dégradé cet équipement, prévu dès l'origine pour la circulation de camions de gros tonnage et qui devait par conséquent être conçu pour cette utilisation, d'autre part qu'il a fait réaliser en 2004 certains travaux de remise en état de ce parking, sans préciser à cette époque qu'il l'avait entrepris à titre commercial, comme il le prétend aujourd'hui dans le cadre du litige qui les oppose ; que la demande de nouvelle ou de complément d'expertise formulée par la SA SOLANS sur la réfection de ce parking, en réalité pour suivre l'exécution des travaux, n'est pas justifiée dès lors que les préconisations de l'expert sont suffisantes ; que la SA SOLANS ne formulant pas d'autre demande chiffrée que celle de 20.000 € qui lui a été allouée par le premier juge au titre de cette réfection, il convient de la confirmer » (arrêt, p. 9-10) ;


AUX MOTIFS ENCORE QUE « dès lors que les demandes de complément ou de nouvelle expertise formées par la SA SOLANS sont rejetées, que la cour a statué sur les trois demandes afférentes au parking, à la toiture, à l'installation de chauffage, la SA SOLANS sera déboutée de ses demandes de dommages intérêts afférentes à ces trois éléments d'équipements » (arrêt, p. 11, § 3) ;


ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU' « en ce qui concerne le parking, la lecture du rapport d'expertise permet .de vérifier que les désordres allégués sont consécutifs à : la médiocre qualité de la couche du revêtement, le braquage des véhicules lourds, l'ancienneté du revêtement ; que compte tenu de ces constatations, le coût des travaux étant évalué par l'expert à 27 508 € TTC il y a lieu de dire que les bailleurs devront en supporter le coût pour une somme de 20.000 € » (jugement, p. 4) ;


ALORS QUE, premièrement, dans ses conclusions d'appel (p. 10-11 et 17-18), la société SOLANS demandait aux juges du second degré d'ordonner la réfection intégrale du parking aux frais du bailleur et sous le contrôle d'un expert ; qu'en estimant pouvoir faire droit, fût-ce partiellement, à la demande de la société SOLANS s'agissant du parking en se contentant de condamner le bailleur au paiement d'une somme d'argent correspondant au coût des travaux, les juges du fond ont méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;


ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en allouant une somme de 20.000 euros au titre du coût des travaux afférents au parking quand l'expert avait retenu une somme de 27.508 euros, sans expliquer pour quelle raison ils écartaient la proposition de l'homme de l'art, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil ;


ET ALORS QUE, troisièmement, en déboutant la société SOLANS du surplus de ses demandes sur la base d'un motif indiquant que les juges du fond ont statué sur les différentes demandes formées par la société SOLANS en rapport avec le parking sans dire pour quelle raison ils se refusaient de réparer le trouble de jouissance afférent aux désordres relatifs au parking, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 1147, 1719 et 1720 du code civil.


DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt infirmé attaqué encourt la censure ;


EN CE QU' il a, statuant sur les demandes afférentes à la toiture, condamné le bailleur à payer à la société SOLANS la somme de 325 euros et rejeté la demande formulée au titre du trouble de jouissance, déboutant la société SOLANS de ses autres demandes ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les infiltrations à travers la toiture du bâtiment commercial, l'expert a relevé uniquement de façon très diffuse des tâches en plafond, consécutives à des infiltrations d'eau de pluie par le toit, dans l'angle sud-est de la surface de vente, et des fissures de plaques apparentes en plafond de la réserve, causées par la grêle ; qu'il a préconisé le remplacement de ces plaques endommagées, soit une dizaine, pour un coût de 325 €, que le bailleur a accepté de prendre à sa charge ; que sauf des réparations effectuées à la suite de dégâts des eaux survenus en 2000, 2002 et 2005, soit bien antérieurement aux opérations d'expertise réalisées courant 2007 et 2008, la SA SOLANS ne rapporte aucun élément de nature à démontrer que la toiture devrait être refaite dans son intégralité ; que dès lors sa demande de nouvelle expertise n'est pas justifiée, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point » (arrêt, p. 10) ;


AUX MOTIFS ENCORE QUE « Dès lors que les demandes de complément ou de nouvelle expertise formées par la SA SOLANS sont rejetées, que la cour a statué sur les trois demandes afférentes au parking, à la toiture, à l'installation de chauffage, la SA SOLANS sera déboutée de ses demandes de dommages intérêts afférentes à ces trois éléments d'équipements » (arrêt, p. 11, § 3) ;


ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE « l'expert relève que la toiture constituée de plaques ondulées en fibro-ciment a été édifiée en 1970 et que des traces d'infiltration sont visibles ; qu'il y a lieu de mettre à la charge des consorts Y... le coût des travaux de remise en état évalués par l'expert à 325 € » (jugement, p. 4)


ALORS QUE, premièrement, dans ses conclusions d'appel, la société SOLANS demandait que le juge prescrive les travaux de remise en état de la toiture aux frais du bailleur ; qu'analysant les conclusions déposées devant eux, les juges du second degré ont estimé que la société SOLANS demandait aux juges de prescrire des travaux aux frais du bailleur sous le contrôle de l'expert (arrêt, p. 8, § 1 et 2) ; qu'en estimant néanmoins qu'ils pouvaient statuer sur cette demande en accordant une somme d'argent à la société SOLANS correspondant au coût des travaux, les juges du fond ont méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;


ET ALORS QUE, deuxièmement, en écartant la demande formulée par la société SOLANS visant à l'octroi de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance lié aux désordre affectant la toiture, sans expliquer pour quelle raison aucune somme ne pouvait être allouée pour réparation de ce trouble, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1147, 1719 et 1720 du code civil ;


TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt encourt la censure ;


EN CE QUE, infirmant le jugement de ce chef, il a rejeté la demande de la société SOLANS visant à obtenir le remplacement de la chaudière, et rejeté la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance à ce titre ;


AUX MOTIFS QUE « l'expert précise que la chaudière au gaz est d'origine, datée de 1978 ; que la SA SOLANS est confrontée au refus de l'entreprise chargée de l'entretien de continuer à l'assurer du fait de sa vétusté, et des difficultés de s'approvisionner en pièces de rechanges, en cas de besoin ; qu'il considère cependant que les factures de réparation n'ont pas été communiquées en nombre, pour démontrer que son remplacement est plus économique que son entretien ; que nonobstant ces précisions, la SA SOLANS a été autorisée à faire procéder au remplacement de la chaudière, à ses frais avancés, mais tous droits et moyens des parties demeurant réservés au fond, par ordonnance du 10 janvier 2011 ; que les dispositions contractuelles ne permettent pas de mettre à la charge du bailleur le coût de ce remplacement ; qu'en effet le bail de 1977 ne porte que sur un bâtiment brut de gros oeuvre, avec comme seuls aménagements les accès et parking, comme il a déjà été indiqué, alors que la prise en charge de l'aménagement intérieur, des vitrines, de la façade sud ainsi que l'installation intérieure, le chauffage et l'isolation murale et sous plafond relèvent, de convention expresse, de la prise en charge par le preneur ; que dès lors qu'aucune obligation de délivrance de ces éléments d'équipements, dont l'installation de chauffage, n'était à la charge du bailleur, que le preneur devait les entretenir constamment en bon état, que la nécessité du remplacement de la chaudière n'est pas démontrée, fusse sic au regard d'une économie de son entretien, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts Y... à payer la somme de 9.474 € à ce titre » (arrêt, p. 10-11) ;


ALORS QUE, premièrement, au titre des conditions particulières, le bail du 22 décembre 1977 stipulait qu'il portait sur un bâtiment commercial brut de gros oeuvre et précisait qu'« il est expressément convenu : que le preneur prendra en charge l'aménagement intérieur, les vitrines de la façade sud du bâtiment ainsi que l'installation intérieure, le chauffage et l'isolation prévisionnelle murale et sous plafond » ; qu'en déduisant de cette clause que le preneur était tenu d'une obligation d'entretien de la chaudière en cours de bail, quand la clause ne concernait que l'installation du chauffage au début du bail, les juges du fond ont dénaturé la convention des parties, en violation de l'article 1134 du code civil ;


ALORS QUE, deuxièmement, la société SOLANS faisait valoir qu'à la fin du bail conclu le 22 décembre 1977 pour une durée de 18 ans, le bailleur était devenu, conformément aux stipulations du bail, propriétaire par accession des aménagements réalisés, en ce compris l'installation de chauffage (conclusions du 21 mars 2011, p. 3 et 11) ; qu'en s'abstenant de rechercher si, devenu propriétaire de la chaudière, le bailleur n'était pas tenu de l'entretenir au titre de l'obligation d'entretien pesant sur lui en qualité de propriétaire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1147, 1719 et 1720 du code civil ;


ET ALORS QUE, troisièmement, s'appropriant les constats de l'expert, les juges du fond ont retenu « que la SA SOLANS est confrontée au refus de l'entreprise chargée de l'entretien de continuer à l'assurer du fait de sa vétusté, et des difficultés de s'approvisionner en pièces de rechanges, en cas de besoin » (arrêt, p. 10, av.-dern. al.) ; qu'ils relatent encore que la société SOLANS a été autorisée à faire procéder au remplacement de la chaudière à frais avancés par une ordonnance du 10 janvier 2011 (ibid., dern. al.) ; qu'en estimant un peu loin que la nécessité d'un remplacement de la chaudière n'était pas démontrée quand elle s'imposait par suite du refus de l'entreprise chargée de l'entretien de continuer à assurer cet entretien et de l'impossibilité où le preneur se trouvait de trouver des pièces de rechanges, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé les articles 1147, 1719 et 1701 du code civil.