Cour de Cassation · civ3 — 22 mai 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique : 


Vu l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 ; 


Attendu que toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale ; qu'à l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes ; que le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois ; que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 février 2012), que Mme X..., propriétaire d'un logement meublé, l'a donné en location le 19 avril 2005 pour une durée de 19 mois et demi expirant le 31 janvier 2007 ; que, par avenant du 9 novembre 2006, la société Agence centrale de la Plage, mandataire de Mme X..., a prolongé le bail pour une durée de six mois expirant le 31 juillet 2007, date à laquelle la bailleresse souhaitait reprendre le logement pour elle-même ; que la locataire, se prévalant du renouvellement du bail pour une durée d'un an, n'a libéré les lieux que le 10 février 2008 ; que Mme X..., soutenant que la société Agence de la Plage avait manqué à son devoir de conseil et à son obligation de rendre compte, l'a assignée en réparation de son préjudice ; 


Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dont Mme X... se prévaut pour alléguer la faute de son mandant lors de la signature de l'avenant prolongeant la durée du bail, n'est pas applicable à l'espèce dès lors que le bail litigieux avait été expressément convenu pour 19 mois et demi, qu'il avait ensuite fait l'objet d'un avenant accepté par le locataire et définissant de façon précise les conditions de sa prolongation (durée de six mois et loyers) alors que la bailleresse entendait reprendre le bien loué pour son usage personnel, ces circonstances l'excluant du bénéfice des dispositions de ce texte, d'où il résulte que sa seule signature, qui ne permettait donc pas au locataire de se maintenir dans les lieux, ainsi qu'il l'a fait, jusqu'au mois de février 2008, n'est pas la cause de la situation reprochée par Mme X..., qui ne peut, en conséquence, rechercher la responsabilité de l'Agence de la Plage pour ce motif ; 


Qu'en statuant ainsi alors que le bail ne pouvait être prolongé pour une durée inférieure à un an et que l'appartement ne pouvait être légalement repris à la date du 31 juillet 2007, comme la bailleresse en avait exprimé l'intention à la société Agence de la Plage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, desquelles il résultait que la mandataire avait manqué à son devoir de conseil, a violé le texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


Condamne la société Agence de la Plage aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence de la Plage à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Agence de la Plage ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme X....


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme X... ;


AUX MOTIFS QUE Mme X... a initialement donné son bien en gestion locative à l'agence Centrale, qu'à compter du 1er juillet 2006, c'est la société Agence de la Plage qui est devenue son mandataire ; que le contrat de location meublée, conclu avec Mme Y..., et concernant ledit appartement a été signé par la première de ces agences, le 19 avril 2005, pour une durée de 19 mois et demi devant se terminer le 31 janvier 2007 ; qu'il n'est pas contesté que Mme X..., qui habitait alors la Guyane, avait sollicité, dès le 7 février 2006, l'Agence Centrale pour que le bail initial soit prolongé jusqu'à son retour en métropole qu'elle fixait alors au 31 août 2007, puis, qu'elle a avisé l'agence immobilière, par un courrier du 12 juin 2006, qu'elle souhaitait habiter son appartement à partir du 1er août 2007 et enfin, que le 1er septembre 2006, elle autorisait la signature de l'avenant avec la locataire en place moyennant un prix inférieur au loyer initial, soit « 556€, c'est-à-dire 100€ de moins plus les charges de février à juillet 2007 inclus » ;
que l'avenant au contrat de bail a donc été effectivement signé avec le concours de l'Agence de la plage, le 9 novembre 2006, pour une durée de six mois devant expirer au 31 juillet 2007, avec un loyer mensuel de 610 € charges comprises ; que l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation, dont Mme X... se prévaut pour alléguer la faute de son mandant lors de la signature de l'avenant prolongeant la durée du bail, n'était pas applicable à l'espèce dès lors que le bail litigieux avait été expressément convenu pour 19 mois et demi, qu'il a ensuite fait l'objet d'un avenant accepté par le locataire et définissant de façon précise les conditions de sa prolongation (durée de 6 mois et loyers) alors que le bailleur entendait reprendre le bien loué pour son usage personnel, ces circonstances l'excluant du bénéfice des dispositions de ce texte, d'où il résulte que sa seule signature, qui ne permettait donc pas au locataire de se maintenir dans les lieux, ainsi qu'il l'a fait, jusqu'au mois de février 2008, n'est pas la cause de la situation reprochée par Mme X..., laquelle ne saurait, en conséquence, rechercher la responsabilité de l'Agence de la Plage sur ce motif ; que les autres manquements invoqués relativement aux comptes rendus de gestion et à la représentation de Mme X... à l'assemblée générale des copropriétaires sont sans lien de causalité avec les préjudices matériels qu'elle invoque, tirés de ses frais de garde meubles, de location d'un autre appartement ou des dégradations invoquées relativement à son bien, ni avec le préjudice moral du fait de son attente pour reprendre la disposition de son bien ; que Mme X... fait toutefois état à cet égard de l'impossibilité pour elle de savoir si elle a été entièrement remplie de ses droits ; or elle ne conteste pas les 2 décomptes de l'agence, qu'elle verse, elle-même, aux débats, ne formulant, en effet aucune critique des écritures y apparaissant, de nature à fonder une demande précisément chiffrée sur ce grief ; par ailleurs, Mme X... reproche à l'Agence de la plage de ne pas avoir fait signer l'avenant par la caution et de lui avoir ainsi fait perdre une garantie financière ; or, Mme X... ne démontre pas avoir vainement recherché son locataire pour une dette que la caution aurait pu être amenée à couvrir, ce² qui prive de fondement toute demande de ce chef ; enfin Mme X... n'établit pas non plus qu'elle a sollicité l'Agence de la Plage pour que la garantie complémentaire, souscrite le 12 juin 2006, joue, et elle ne prouve de toutes façons pas que les conditions contractuelles de sa mise en oeuvre étaient réunies ;


1) ALORS QUE la prolongation d'un contrat de location meublée ne peut se faire que pour une durée minimum d'un an lorsque logement loué constitue la résidence principale du preneur ; qu'en affirmant que la signature de l'avenant du 9 novembre 2006 ne permettait pas à la locataire de Mme X... de se maintenir dans les lieux pour une durée minimum d'un an, la Cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation ;


2) ALORS en toute hypothèse QUE la simple prolongation du terme, qui implique de continuer le bail initial aux mêmes conditions, ne peut être confondue avec le renouvellement de ce contrat, qui constitue une nouvelle convention, au contenu différent de celui du bail primitif ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément constaté qu'à l'expiration du bail initial, un avenant a été signé, le 9 novembre 2006, entre Mme X... et Mme Y..., sa locataire, et que cet avenant comportait une durée, un terme mais aussi un loyer différents de ceux prévus par le bail initial ; qu'en affirmant que la signature de cet avenant ne permettait pas à la locataire de rester dans les lieux au-delà de six mois dans la mesure où il s'agissait d'une simple prolongation du bail initial, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses constatations desquelles il résultait que l'acte du 9 novembre 2006 s'analysait non pas en une simple prorogation du bail initial mais un renouvellement de celui-ci à d'autres conditions, violant ainsi l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation ;


3) ALORS QU'il incombe au mandataire de rapporter la preuve qu'il a accompli son obligation de reddition de comptes et que le silence gardé par le mandant sur un décompte ne peut valoir à lui seul approbation de ces comptes ; qu'en se bornant, pour débouter Mme X... de sa demande de dommagesintérêts de relever qu'elle n'avait formulé aucune critique des décomptes de nature à fonder une demande précisément chiffrée sur ce grief, la Cour d'appel a violé les articles 1993 et 1315 du Code civil ;


4) ALORS QUE lorsqu'il ressort des éléments soumis au juge que le demandeur a subi un préjudice, le juge ne peut le débouter de sa demande d'indemnisation au motif qu'il ne fournit pas d'éléments suffisants pour procéder à l'évaluation ; qu'en l'espèce, Mme X... invoquait l'existence d'un préjudice lié à la non-reddition des comptes de gestion par la société l'Agence de la Plage ; qu'en se contentant, pour la débouter de sa demande de dommages-intérêts, de relever qu'elle n'avait formulé aucune critique des décomptes de nature à fonder une demande précisément chiffrée sur ce grief, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil.