Cour de Cassation · civ3 — 29 mai 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Joint les pourvois M 12-14.985 et B 12-16.057 ;


 Sur le premier moyen du pourvoi n° M 12-14.985 formé par la société Emmanuel Garcin et le premier moyen du pourvoi n° B 12-16.057 formé par les époux Y..., pris en sa cinquième branche, réunis, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que contrairement à ce qu'annonçait la description du bien dans les actes du 4 octobre 2006 et 7 novembre 2008 qui mentionnaient « d'anciens corps de ferme à restaurer », il était apparu après la signature de l'acte du 4 octobre 2006 que le plan d'occupation des sols de la commune ne permettait pas de transformer les dépendances en surfaces habitables, que le défaut de délivrance des vendeurs était donc caractérisé, d'autre part, que la société Emmanuel Garcin n'avait pas hésité à confirmer sans vérification dans un mail du 31 janvier 2007 que les dépendances pouvaient être restaurées et que le montant de la commission était de nature à inciter la société à procéder à des vérifications minimales du plan d'occupation des sols dans une zone où elle avait l'habitude d'intervenir ce qui lui aurait évité de donner des informations totalement erronées aux acquéreurs, alors que la possibilité de restauration des dépendances était soulevée, la cour d'appel, qui en a exactement déduit, sans dénaturation, par une décision motivée, que la société Emmanuel Garcin engageait sa responsabilité, a légalement justifié sa décision ;


 Sur le second moyen du pourvoi n° M 12-14.985 formé par la société Emmanuel Garcin, ci-après annexé :


 Attendu d'une part, qu'en ce qu'il vise des motifs non repris dans le dispositif de l'arrêt attaqué, le moyen est dépourvu de portée ;


 Attendu d'autre part, qu'ayant condamné in solidum les époux Y... et la société Emmanuel Garcin à payer la somme de 150 000 euros aux époux Z...
A... et en limitant la solidarité de cette société à la somme de 50 000 euros, la cour d ‘appel a implicitement mais nécessairement rejeté la demande de la société Emmanuel Garcin d'être elle-même relevée et garantie par les époux Y... ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le premier moyen du pourvoi n° B 12-16.057 formé par les époux Y..., pris en ses quatre premières branches, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant constaté que la déclaration d'achèvement des travaux n'avait été déposée en mairie par les vendeurs que le 25 octobre 2006 et que si les époux Z...
A... pouvaient s'estimer à l'abri d'une action pénale, il n'en était pas de même d'une action civile qui les contraindraient à une remise en état des lieux, le risque subsistant jusqu'au 24 octobre 2016, que cette non-conformité et l'impossibilité de restaurer les dépendances en dépit des assurances données tant par le vendeur que par l'agence immobilière compte tenu du classement des bâtiments en zone non constructibles étaient générateurs d'un préjudice souverainement évalué à la somme de 150 000 euros, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à un risque de redressement fiscal, légalement justifié sa décision ;


 Sur le second moyen du pourvoi n° B 12-16.057 formé par les époux Y..., ci-après annexé :


 Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois ;


 Condamne la société Emmanuel Garcin et les époux Y... aux dépens ;


 Condamne la société Emmanuel Garcin et les époux Y... à payer à M. et Mme Z...
A... et la société Fontaure la somme globale de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société Emmanuel Garcin et des époux Y... ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mai deux mille treize.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt.


 Moyens produits AU POURVOI n° M 12-14.985 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Emmanuel Garcin.


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 II est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la Sarl Emmanuel Garcin, in solidum avec M. et Mme Y..., à payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts à M. et Mme Z...
A... ;


 AUX MOTIFS QUE, contrairement à ce qu'annonçait la description du bien dans les actes du 4 octobre 2006 et du 7 novembre 2008 qui mentionnent « d'anciens corps de ferme à restaurer », il est apparu après la signature de l'acte du 4 octobre 2006 que le plan d'occupation des sols de la commune ne permettait pas de transformer les dépendances en surfaces habitables ; que le défaut de délivrance des vendeurs est caractérisé ; que si M. et Mme Z...
A... ont scrupuleusement rempli les obligations qui leur incombaient, il n'en est pas de même pour les vendeurs qui ont imparfaitement exécuté leur obligation de délivrance, les caractéristiques de l'immeuble vendu n'étant pas en conformité avec les règles d'urbanisme et de fiscalité applicables ; que cette situation qui n'a été perçue par les acquéreurs qu'après la signature de l'acte du 4 octobre 2006, les a conduits à accepter la régularisation de la vente sous réserve de leur action en responsabilité en cours tendant au paiement de dommages et intérêts, cette réserve étant clairement spécifiée dans le procès-verbal de difficultés du 22 août 2007 et dans l'acte du 7 novembre 2008 ; que la remise du bien par les vendeurs et la prise de possession des lieux n'ont pu purger les difficultés inhérentes au défaut de délivrance qui est imputable aux vendeurs ; que cette non-conformité expose M. et Mme Z...
A... (...) à l'impossibilité de restaurer des dépendances en dépit des assurances données tant par le vendeur que par l'agence immobilière, compte tenu du classement des bâtiments en zone non constructible ; qu'à cet égard, la situation résultant de l'impossibilité de restaurer certains des bâtiments engage la responsabilité de la Sarl Emmanuel Garcin qui n'a pas hésité, le 31 janvier 2007, à confirmer sans vérification, que les dépendances pouvaient être restaurées dans un courrier électronique ainsi rédigé : « Vous me reparlez des dépendances à restaurer. Je réitère ce que je vous ai dit dans mon dernier email, il n'y a aucun problème pour restaurer ces bâtiments, compte tenu qu'ils possèdent murs et toitures !!! Gardez confiance en moi, je ne vous ai pas raconté n'importe quoi II! » ; que cette situation est bien génératrice d'un préjudice pour M. et Mme Z...
A... qui sont fondés à en obtenir réparation par une indemnité qui est fixée à 150.000 € à laquelle sont condamnés in solidum M. et Mme Y... et la Sarl Emmanuel Garcin avec limitation de cette solidarité à 50.000 € pour la Sarl Emmanuel Garcin qui est déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement des intérêts qui lui ont été accordés par les premiers juges sur la considération qu'elle avait subi un retard de paiement de sa commission du fait de la résistance injustifiée de M. et Mme Z...
A... ; que le montant de la commission fixée : 75.000 € était de nature à inciter la Sarl Emmanuel Garcin à procéder à des vérifications minimales du plan d'occupation des sols dans une zone où elle avait l'habitude d'intervenir, ce qui lui aurait évité de donner des informations totalement erronées aux acquéreurs alors que la question de la possibilité de restauration des dépendances était soulevée ;


 ALORS, D'UNE PART. QUE la mention « anciens corps de ferme à restaurer » figurant dans la description du bien vendu, notamment dans l'acte sous seing privé du 4 octobre 2006, désignait clairement des bâtiments à vocation agricole dont l'état nécessitait une réfection ; qu'en tenant cette mention pour équivalente à l'indication d'une possibilité de « transformation de dépendances en surfaces habitables » supposant un changement d'affectation juridique soumis à des sujétions d'urbanisme, pour en déduire ensuite un défaut de délivrance conforme du bien vendu imputable aux vendeurs et une information juridiquement erronée imputable aux vendeurs et au rédacteur de l'acte, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette mention en violation de l'article 1134 du code civil ;


 ALORS. D'AUTRE PART. QUE le devoir de conseil et d'efficacité du rédacteur d'acte s'apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières pour autant, dans ce dernier cas, que le praticien du droit en ait été informé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel s'est bornée à relever que la possibilité de « restauration » des dépendances était soulevée sans constater que la Sarl Emmanuel Garcin aurait été informée, au plus tard à la date d'établissement de l'acte du 4 octobre 2006 constatant la promesse réciproque d'achat et de vente, d'un projet de M. et Mme Z...
A..., acquéreurs, supposant une transformation des dépendances constituées par des « corps de ferme » à usage de « remises » et d' « écuries » en locaux à usage d'habitation ; qu'en retenant néanmoins que la Sarl Emmanuel Garcin avait commis une faute, en l'absence de vérification du plan d'occupation des sols sur le point de savoir si la transformation des dépendances en locaux à usage d'habitation était autorisée par la réglementation locale d'urbanisme, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;


 ALORS. ENFIN. QUE la réfection de bâtiments agricoles existants peut être parfaitement possible dès lors qu'en demeurent les murs et la toiture ; qu'en affirmant que les précisions en ce sens rappelées par la Sarl Emmanuel Garcin dans son courriel du 31 janvier 2007 étaient « totalement erronées » sans préciser les dispositions d'urbanisme sur lesquelles elle fondait cette appréciation, la Cour d'appel a privé sa décision de tout motif en violation de l'article 455 du code de procédure civile.


 SECOND MOYEN DE CASSATION


 II est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la Sarl Emmanuel Garcin à relever et garantir M. et Mme Y..., à hauteur de 50.000 € et d'avoir au contraire débouté, de façon implicite, la Sarl Emmanuel Garcin de sa demande tendant à faire condamner M. et Mme Y... à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée contre elle au profit de M. et Mme Z...
A... ;


 AUX MOTIFS QUE, le montant de la commission fixée (75.000 €) était de nature à inciter la Sarl Emmanuel Garcin à procéder à des vérifications minimales du plan d'occupation de sols dans une zone où elle avait l'habitude d'intervenir, ce qui lui aurait évité de donner des informations totalement erronées aux acquéreurs alors que la question de la possibilité de restaurer les dépendances était soulevée ; que la Sarl Emmanuel Garcin sera donc condamnée à relever et garantir M. et Mme Y... à hauteur de 50.000 € ;


 ALORS, D'UNE PART, QUE M. et Mme Y... ne formaient aucune demande de garantie à 'encontre de la Sarl Emmanuel Garcin ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;


 ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions d'appel de la Sarl Emmanuel Garcin faisant au contraire valoir que M. et Mme Y..., ses mandants, devaient être condamnés à la relever et garantir entièrement, pour le cas où elle serait elle-même condamnée au profit de M. et Mme Z...
A... ; que la Cour d'appel a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.




 Moyens produits AU POURVOI n° B 12-16.057 par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 En ce que l'arrêt attaqué a dit que les époux Y... n'ont pas correctement exécuté l'obligation de délivrance de leur immeuble à l'égard des époux Z...
A... et a dit que le défaut de conformité administrative de l'immeuble et l'impossibilité de rénover les dépendances causent un préjudice à M. et Mme Z...
A... ;


 Aux motifs premièrement, sur l'absence de certificat de conformité, que dans les 10 années qui ont précédé la vente, M. et Mme Y... ont effectué des travaux importants de restauration, sur la base d'un permis de construire accordé le 31 mars 1995 par le maire de Bonnieux. Aucun certificat de conformité n'a été obtenu. Cette information a été communiquée à M et Mme Z...
A... par le notaire rédacteur, dans les jours qui ont précédé la réitération de la vente par acte authentique. Il ressort d'un courrier adressé le 25 janvier 2007 par Me Lersy à Me Lemaréchal que ce certificat de conformité n'a pu être obtenu dans la mesure où une extension de 20 m2 a été réalisée sans permis de construire alors que le plan d'occupation des sols n'autorisait pas d'agrandissement de la surface habitable. M. et Mme Z...
A... font valoir que les vendeurs n'ont pas rempli leur obligation de délivrance qui inclut en application de l'article 1615 du code civil, les accessoires de la chose vendue au nombre desquels figure le certificat de conformité. M. et Mme Y... objectent que le certificat de conformité tel que prévu par l'article R 461-1 du code de l'urbanisme a disparu depuis 2007, qu'en tout état de cause, la réception des travaux ayant eu lieu le 1er juillet 1999, M. et Mme Z...
A... n'ont pas à redouter d'action civile ou pénale. La date de réception des travaux ne doit pas être confondue avec la déclaration d'achèvement des travaux qui n'a été déposée en mairie par les vendeurs que le 25 octobre 2006. Si M. et Mme Z...
A... peuvent s'estimer à l'abri d'une action pénale, il n'en est pas de même d'une action civile qui les contraindrait à une remise en état des lieux, le risque subsistant jusqu'au 24 octobre 2016. Cette situation qui n'a été découverte par M. et Mme Z...
A... qu'entre le 4 octobre 2006 et le jour prévu pour la réitération de l'acte de vente, est donc constitutive d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance (arrêt attaqué, p. 7 et 8) ;


 1°/ Alors, d'une part, que l'action civile des tiers tendant à la démolition d'un immeuble édifié sans autorisation se prescrit par dix ans à compter de l'achèvement des travaux ; que l'achèvement des travaux est un simple fait juridique pouvant être établi par tout moyen ; qu'en subordonnant la preuve d'un tel fait au dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux, au lieu de rechercher concrètement la date effective de cet achèvement, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1604 et 1611 du code civil ;


 2°/ Et alors, d'autre part, et en toute hypothèse, que les tiers ne sont fondés à solliciter la démolition d'une construction édifiée sans autorisation que dans la mesure où l'édification de ce bâtiment leur a causé un préjudice personnel lié à la violation d'une règle d'urbanisme ; qu'en énonçant que la réalisation sans permis d'une extension de 20 m² exposait les époux Z...
A... a « une action civile qui les contraindrait à une remise en état des lieux », sans préciser en quoi l'extension litigieuse aurait été de nature à occasionner un tel préjudice aux tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1611 du code civil ;


 Aux motifs, deuxièmement, sur la discordance entre la surface habitable réelle et la surface déclarée à l'administration fiscale, que cette difficulté est en partie liée à l'absence de certificat de conformité. Il ressort des documents produits aux débats que M. et Mme Y... ont déclaré le 20 octobre 1998 à l'administration fiscale, une superficie habitable de 150 m2 alors que la superficie annoncée par l'agence immobilière était de 360 m2 et que la superficie réelle correspondrait à 235 m2, de telle sorte que les chambres créées sont qualifiées de greniers par les services de l'urbanisme alors que le bien se situe dans une zone particulièrement surveillée, celle du parc du Lubéron. Les fausses déclarations effectuées par M et Mme Y... auprès de l'administration fiscale et découvertes par les acquéreurs après la signature de l'acte sous seing privé du 4 octobre 2006, constituent un défaut de délivrance du bien vendu qui engage la responsabilité des vendeurs (arrêt attaqué, p. 8, al. 3 à 5) ; (…) que cette non-conformité expose les acquéreurs (…) à des redressements fiscaux au titre de la taxe d'habitation et de la taxe foncière (arrêt attaqué, p. 8, dernier §) ;


 3°/ Alors qu' en statuant par de tels motifs impropres à établir, sauf à mieux s'en expliquer, en quoi des déclarations effectuées à l'administration fiscale par les époux Y... en octobre 1998 auraient été susceptibles de causer un préjudice aux acquéreurs après la signature de l'acte de vente en octobre 2006 et de nature à engager la responsabilité des vendeurs, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1611 du code civil ;


 4°/ Alors en outre, et en tout état de cause, qu' en relevant d'office le moyen tiré d'une exposition prétendue à des redressements fiscaux au titre de la taxe d'habitation et de la taxe foncière sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a méconnu le principe contradictoire, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;


 Et aux motifs, enfin, sur l'impossibilité de restaurer les dépendances, que contrairement à ce qu'annonçait la description du bien dans les actes du 4 octobre 2006 et du 7 novembre 2008 qui mentionnent "d'anciens corps de ferme à restaurer", il est apparu après la signature de l'acte du 4 octobre 2006 que le plan d'occupation des sols de la commune ne permettait pas de transformer les dépendances en surfaces habitables. Le défaut de délivrance des vendeurs est donc également caractérisé (arrêt attaqué, p. 8, al. 6 et 7) ;


 5°/ Alors que la mention « à restaurer » figurant dans l'acte de vente à propos de bâtiments annexes à vocation agricole et d'écuries constituait uniquement une description de l'état de ces dépendances, et ne garantissait en rien que celles-ci pouvaient, au regard des dispositions d'urbanisme applicables, être rendues habitables ; qu'en prononçant comme elle a fait pour affirmer que les époux Y... auraient manqué à leur obligation de délivrance conforme, la cour d'appel qui a statué par un motif inopérant, a encore privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1604 et 1611 du code civil.


 SECOND MOYEN DE CASSATION


 En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a fixé le préjudice découlant prétendument du défaut de conformité administrative de l'immeuble et de l'impossibilité de rénover les dépendances à la somme de 150 000 euros et, par voie de conséquence, a condamné in solidum M. et Mme Y... et la Sarl Emmanuel Garcin à payer la somme de 150 000 euros à M. et Mme Z...
A..., avec limitation de cette solidarité à 50 000 euros pour la Sarl Emmanuel Garcin ;


 Aux motifs que si M. et Mme Z...
A... ont scrupuleusement rempli les obligations qui leur incombaient, il n'en est pas de même pour les vendeurs qui ont imparfaitement exécuté leur obligation de délivrance, les caractéristiques de l'immeuble vendu n'étant pas en conformité avec les règles d'urbanisme et de fiscalité applicables. Cette situation qui n'a été perçue par les acquéreurs qu'après l'acte de vente du 4 octobre 2006, les a conduits à accepter la régularisation de la vente sous réserve de leur action en cours tendant au paiement de dommages-intérêts, cette réserve étant clairement spécifiée dans le procès-verbal de difficultés du 22 août 2007 et dans l'acte du 7 novembre 2008. La remise du bien par les vendeurs et la prise de possession des lieux par les acquéreurs n'ont pas purgé les difficultés inhérentes au défaut de délivrance qui est imputable aux vendeurs. Cette non-conformité expose les acquéreurs jusqu'au 24 octobre 2016, à une action civile de remise en état des lieux qui conduirait à la suppression de pièces habitables, à des redressements fiscaux au titre de la taxe d'habitation et de la taxe foncière en l'état des fausses déclarations des vendeurs et à l'impossibilité de restaurer des dépendances en dépit des assurances données tant par le vendeur que par l'agence immobilière, compte tenu du classement des bâtiments en zone non constructible (arrêt attaqué, p. 8, alinéas 8 à 11) (…) Cette situation est bien génératrice d'un préjudice pour M. et Mme Z...
A... qui sont fondés à en obtenir la réparation par une indemnité qui est fixée à 150.000 euros à laquelle sont condamnés in solidum M et Mme Y... et la Sarl Emmanuel Garcin avec limitation de cette solidarité à 50.000 euros pour la Sarl Emmanuel Garcin (arrêt attaqué, p. 9, 2ème §) ;


 Alors que la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen du pourvoi, serait-ce pris seulement en l'une ou l'autre de ses branches, en ses dispositions ayant jugé que M. et Mme Y... auraient manqué à leur obligation de délivrance entraînera, par voie de conséquence, sur le fondement de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation des chefs de l'arrêt qui, se trouvant avec ces dispositions dans un lien de dépendance nécessaire, ont fixé le préjudice découlant de ce manquement prétendu à la somme de 150 000 euros et ont condamné in solidum M. et Mme Y... et la Sarl Emmanuel Garcin à payer ladite somme à M. et Mme Z...
A....