Cour de Cassation · civ3 — 28 mai 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la promesse de vente consentie le 31 juillet 2007 par M. X... à M. Y... et l'autre acte intitulé SM-VS conclu le même jour entre eux et relatif à la dette de M. Y... envers M. X... formaient un ensemble indissociable, retenu, par une appréciation souveraine de l'intention des parties, que le montant de cette dette devait s'analyser comme faisant partie du prix de vente et qu'aux termes de l'acte SM-VS, M. X... souhaitait, au moment de la signature de la promesse de vente, obtenir la somme de 179 931 euros en paiement de cette dette et non celle de 35 119 euros que M. Y... reconnaissait devoir et qu'il n'y avait pas eu de consentement réciproque sur le prix de la chose, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation relative à l'absence d'incidence de la réitération de la promesse par acte notarié sur la formation de la vente et devant laquelle il n'était pas soutenu que M. X... avait renoncé partiellement au paiement de la somme qu'il souhaitait obtenir, en a exactement déduit que la vente n'était pas parfaite ; 


D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le second moyen, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;


Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu qu'il s'induisait d'un échange de courriers en 2003 entre M. X... réclamant des loyers impayés et M. Y... lui adressant des chèques en paiement de loyers, qu'un accord était intervenu entre eux sur le paiement d'un loyer, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. Y... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. Y...



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à la cour de Toulouse d'avoir confirmé le jugement ayant débouté M. Valery Y... de sa demande tendant à voir prononcer l'exécution forcée de la vente de ses droits indivis dans une propriété sise « Le Village » à VAREN (Var) et par conséquent, au paiement de loyers, des dépens et de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile;


AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article 1.589 al. 1er du code civil, « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » ; qu'il s'évince de l'examen de l'acte conclu entre les parties le 31 juillet 2007 et dénommé promesse de cession-vente sous conditions suspensives que la valeur des 18/20ème détenus par Serge X... est fixée à la somme de 102.903 euros et que la somme de 44.055 euros a été versée de manière anticipée pour garantir le paiement du prix de vente, étant noté que Serge X... a signé l'acte en mentionnant qu'il reconnaissait que cette somme avait été versée le jour même ; Que les parties ont subordonné la réitération de la vente par acte authentique à l'apurement de sa dette vis à vis de l'intimé ; que l'acte sous seing privé dit SM-VS » signé le même jour entre les parties (dont il n'est pas établi que le consentement aurait été vicié) fait apparaître deux sommes différentes quant au montant de la dette de Valery Y... soit la somme de 35.119 euros et celle de 179.931 euros ; que cet acte a été conclu en complément de la promesse de vente (avec lequel il forme un tout indissociable) et qu'il a été précisé par les parties que Serge X... prétendait au versement de la somme de 179.931 euros (laissant penser que celui-ci estimait que la condition suspensive s'appliquant à cette décision, somme qui correspond d'ailleurs à celle que Serge X... avait indiqué dans un décompte transmis préalablement à la signature des deux actes susvisés) ; que ces énonciations et constatations permettent de considérer que l'intimé a souhaité obtenir le paiement de la somme de 179.931 euros (et non pas celle de 35.119 euros) au moment de la signature de la promesse de vente et qu'en conséquence, il n'y a pas eu, en la cause, consentement des deux parties sur le prix ; que la promesse de vente conclue entre les parties ne vaut pas vente et que l'appelant sera débouté de ses demandes formées de ce chef (cf. arrêt, p. 3) ;


ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE l'acte du 31 juillet 2007 est rédigé en ces termes… ; qu'il apparaît que les parties ont convenu de fixer la valeur des 18/20e détenus par M. X... à la somme de 102.903 € ;
que l'intitulé du paragraphe relatif au versement de la somme de 44.055 €
« dépôt de garantie, acompte » démontre qu'il s'agit d'une somme versée de manière anticipée afin de garantir le paiement du prix de vente et qui s'impute nécessairement sur celui-ci ; qu'il s'agit d'une pratique tout à fait habituelle en matière de vente immobilière et l'article 1589 du code civil lui-même fixé la date de la date de la convention, même régularisée ultérieurement, au versement du premier acompte ; qu'aussi rien ne permet d'affirmer que la somme de 44.055 € est due à M. X... pour une autre chose qu'à titre d'acompte sur le prix de vente ; qu'en outre, dans la mesure où M. X... a lui-même signé l'acte mentionnant qu'il reconnaît que la somme de 44.055 € a été versée la jour même il est mal fondé à exiger du demandeur de rapporter la preuve que ce règlement a été effectué ; que les parties ont subordonné la réitération de la vente par acte authentique à l'apurement par M. Valery Y... de sa dette vis à vis de M. X... ; que s'agissant de la prise en compte des sommes versées par M. Y... depuis 1999 pour le bien immobilier (crédit, charges courantes…) détenu en indivision, leur montant doit s'analyser comme faisant partie du prix de vente des 18/20e de M. X... ; que force est de constater que l'acte sous seing privé « sM-vS » comporte deux sommes différentes au titre de la dette de M. Valery Y... : d'une part la somme de 35.119 € (frais notariés de 1999, taxes foncières, assurances incendie, « Diff. Echéan. » et « Aché/avan. ») et d'autre part la somme de 179.931 € (somme de 35.119 € + intérêts sur les sommes dues + « bouquet de transmission » + solde du capital de l'emprunt de M. X...) ; que la lecture de cet acte fait ressortir que la somme de 35.119 € est considéré comme le « montant global dû au 31/07/07 » et que la condition suspensive B) est le paiement de ce seul « montant global dû au 31/07/07 » ; que M. Valery Y... assure d'ailleurs qu'il a lui-même toujours considéré qu'il en était ainsi ; que néanmoins dès lors que l'acte sous seing privé « sMvS » a été spécialement rédigé à l'occasion et en complément de la promesse de vente, le fait qu'il soit indiqué par les parties que M. X... réclame le versement de la somme de 179.931 € témoigne de ce que pour celui-ci la condition suspensive concernait la somme de 179.931 € et non celle de 35.119 € ; que le décompte manuscrit établi par M. X... préalablement à la promesse de vente et faxé le 1er juillet 2007 reprend d'ailleurs des sommes semblables à celle qu'il réclame dont le « bouquet de transmission» de 30.000 € soit un montant global de 179.848 € ; qu'il en résulte que M. X... a entendu obtenir le versement de la somme de 179.931 € et non celle de 35.119 € lors de la promesse de vente ; qu'il n'y a pas eu de consentement réciproque des deux parties sur le prix ; qu'en conséquence, la promesse du 31 juillet 2007 ne vaut pas vente (cf. jugement, p. 5 à 8) ;


1/ ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est d'accord sur la chose et sur le prix ; que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'après avoir constaté un accord sur la chose et sur le prix en ces termes « il s'évince de l'examen de l'acte conclu entre les parties le 31 juillet 2007 et dénommé promesse de cession-vente sous conditions suspensives que la valeur des 18/20eme détenus par Serge X... est fixée à 102.903 € », la cour d'appel devait juger que ladite promesse avait un caractère synallagmatique et valait vente; qu'en rejetant la demande en réalisation forcée, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;


2/ ALORS QUE lorsque les parties n'ont pas fait de la réitération de la promesse par un acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement sur la chose et sur le prix ; qu'après avoir constaté que la promesse de vente comportait un accord sur la vente des 18/20ème de droits indivis détenus par Serge X... au prix de 102.903 € sans que les parties aient fait de la réitération de la promesse par un acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel devait juger que ladite promesse avait un caractère synallagmatique et valait vente ; qu'en rejetant la demande en réalisation forcée, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;


3/ ALORS QUE lorsque la condition suspensive incluse dans la promesse de vente porte sur la réitération par acte authentique, l'absence de réalisation de cette condition est sans effet sur le consentement des parties sur la chose et sur le prix ; que la circonstance que dans la promesse synallagmatique de vente, les parties avaient subordonné la réitération de la vente par acte authentique à l'apurement de la dette de M. Y... vis à vis de M. X..., n'était pas de nature à priver ladite promesse de ses effets quant à l'accord sur la chose et sur le prix; qu'en rejetant la demande en réalisation forcée, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;


4/ ALORS QUE la circonstance que la promesse synallagmatique de vente constatant l'accord sur la chose et sur le prix ait formé avec l'acte sous seing privé dit « sM-vS » fixant le montant de la dette à apurer avant la réitération par acte authentique, un ensemble « indissociable » n'était pas davantage de nature à ôter ses effets à la promesse comportant un accord sur la chose et sur le prix quant à la vente ; qu'en rejetant la demande en réalisation forcée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1583 et 1589 du code civil ;


5/ ALORS QUE la circonstance que préalablement à la signature de l'acte sous seing privé dit « sM-vS » accompagnant la promesse de vente comportant un accord sur la chose et sur le prix, le promettant aurait pu laisser penser qu'il souhaitait obtenir le paiement de la dette à hauteur de la somme qu'il demandait, n'était pas davantage de nature à ôter ses effets à la promesse synallagmatique valant vente ; qu'en rejetant la demande en réalisation forcée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1583 et 1589 du code civil ;


6/ ALORS QUE selon les constatations de l'arrêt, l'acte sous seing privé dit « SM-VS » signé le même jour que la promesse de vente entre les parties, faisait apparaître quant au montant de la dette qu'après la renonciation de M. X... à obtenir la somme de 179.931 €, la dette de M. Y... envers M. X... avait été fixée à la somme de 35.119 € ; qu'en se déterminant non pas d'après la somme de 35.119 € retenue par les parties au terme d'une renonciation de M. X... à une partie de ses prétentions mais d'après les souhaits de M. X... avant cette renonciation partielle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;


7/ ET ALORS QUE l'acte sous seing privé dit « SM-VS » signé le même jour que la promesse de vente entre les parties, faisait apparaître quant au montant de la dette qu'après une renonciation de M. X... à obtenir la somme de 179.931 €, la dette de M. Y... envers M. X... avait été fixée à la somme de 35.119 € ; qu'en considérant que ledit acte faisait apparaître deux sommes différentes quant au montant de la dette de M. Y... envers M. X... soit la somme de 35.119 € et la somme de 179.931 € sans s'interroger sur la renonciation de M. X... à sa prétention d'origine, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à la cour de Toulouse d'avoir confirmé le jugement ayant condamné M. Y... à payer à M. X... un loyer mensuel de 800,47 € et par conséquent, outre les dépens, des sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


AUX MOTIFS QUE par lettre recommandée avec avis de réception du 5 juillet 2003, adressée à M. Claude Y... « 82330 VAREN », M. X... indique à M. Y... que celui-ci est en retard au niveau du paiement des loyers et que les loyers de janvier à juin restent impayés ; que par courrier du 3 ou du 5 novembre 2003, manifestement rédigé par Monsieur Valery Y... et comportant la même signature que l'avis de réception de la lettre recommandée précitée, M. Valery Y... adresse des chèques pour les loyers d'octobre et novembre en s'excusant de son retard ; que cet échange témoigne de ce qu'il était convenu entre les parties que M. Valery Y... règle à M. X... un loyer d'un montant de 800,47 euros ; qu'en outre, M. X... produit de nombreux bordereaux de remise de chèques sur lesquels apparaissent les mentions « Y... 5.200 F », « Y... Virginie 2.600 F », « Y... Valery 2.600 F », et « Y... 800, 47 euros » dont un bordereau du 15 mars 2006 ; que M. X... affirme que ce loyer n'est plus réglé depuis le mois d'avril 2006 ; M. Valery Y... sera donc condamné à payer à M. X... la somme de 800, 47 euros depuis le mois d'avril 2006 ;


1/ ALORS QUE la cassation sur le premier moyen en ce que M. Y... a été débouté de sa demande en réalisation forcée de la vente des 18/20e indivis de la maison d'habitation sise à VAREN (83), entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné M. Y... à payer des loyers à M. X... au titre de la location de cette maison;


2/ ET ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'après avoir constaté que M. X... avait reçu de M. Y... une somme de 44.055 € la cour d'appel devait rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si cette somme correspondait à des remboursement de mensualités du prêt immobilier souscrit par M. X... pour l'acquisition de ses parts, si M. X... avait reconnu dans un décompte manuscrit que les sommes mensuelles qu'il prétendait obtenir d'une moyenne de 800,47 € correspondaient à ses « échéances bancaires » et si aucun écrit entre les parties n'avait prévu le versement de loyers et encore moins d'un tel montant, celles-ci étant convenues, tout au contraire, du remboursement des échéances du prêt dès lors que M. Y... ayant été non pas un locataire mais un propriétaire indivis avec option d'achat (cf. conclusions, p. 22 à 24) ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, avant de condamner M. Y... à payer des loyers d'un montant mensuel de 800,47 €, à M. X..., la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.