Cour de Cassation · civ3 — 4 juin 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant retenu qu'en l'absence de cession du droit au bail lors de la cession du fonds de commerce et de conclusion d'un bail écrit, aucun élément ne démontrait la volonté des parties de s'accorder sur la chose louée et le loyer, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Aglo développement ne pouvait se prévaloir d'aucun bail, même verbal, et qu'elle occupait les lieux sans droit ni titre ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que le montant du loyer mensuel réglé par le précédent locataire était adapté aux caractéristiques du local et n'avait pas été réévalué depuis cinq ans, la cour d'appel, répondant aux conclusions des parties, a souverainement fixé à cette somme l'indemnité d'occupation due par la société Aglo développement ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait du procès-verbal de constat d'huissier de justice établi à la demande de la société GB conseils qu'un salarié de la société Aglo développement, en possession des clés, était présent dans le local et déclarait procéder au déménagement du mobilier sur instruction de son employeur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a justement déduit qu'en l'absence de bail, la société Aglo développement occupait les lieux sans droit ni titre ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que la société Aglo développement était alertée, dès l'origine, sur la situation juridique de local et avait déclaré faire son affaire de son maintien dans les lieux ou de son transfert et reconnu dans une lettre de mars 2008 qu'aucune convention n'avait été conclue, la cour d'appel, qui a constaté la persistance de cette société à se maintenir dans les lieux et sa volonté de contraindre le propriétaire à lui consentir un bail, a ainsi caractérisé une résistance abusive justifiant l'octroi de dommages et intérêts ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Aglo développement aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Aglo développement 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé que la société Aglo Développement était occupante sans droit ni titre du local appartenant à la SCI La Tailla et d'avoir, en conséquence, ordonné son expulsion dans les quatre mois de la signification de la décision ; 

AUX MOTIFS QUE, dans l'acte de cession du 8 novembre 2007, conclu entre la société Aglo SA et Mme X... pour le compte d'Aglo Développement, il est rappelé que la société Aglo SA était locataire gérante de la société GB Industrie, dans les locaux de la société La Tailla et que la location-gérance avait pris fin le 1er octobre 2006, date de la vente du fonds de commerce « droit au bail non compris » suivant acte sous seing privé du 26 septembre 2006 à Aglo SA qui est demeurée dans les locaux sans nouveau contrat de location des murs ; l'acte poursuivait en son titre III page 4 qu'en l'état de cette situation, l'absence de bail, la société Aglo Développement ferait son affaire personnelle avec le bailleur la société La Tailla, de son maintien dans les lieux ou de son transfert, déchargeant en tant que de besoin Me A...de toute obligation ou toute responsabilité à ce sujet ; dès l'origine, il est acquis que la société Aglo Développement a été alertée sur la situation juridique concernant le local et qu'elle devait se charger d'obtenir un bail à défaut de quoi, elle serait contrainte, ce qu'elle admettait dans le principe, de transférer son exploitation ailleurs ; des pourparlers ont existé entre les parties, puisque : — le 19 novembre 2007, Me D..., conseil de la société Aglo Développement indiquait que son chiffre d'affaires ne lui permettait pas l'achat de l'immeuble à la société La Tailla ou sa location à 3. 000 € par mois et qu'il était envisagé un bail sur le local de GB Conseil à hauteur de 1. 000 € par mois ; — un courrier électronique du 7 janvier 2008 émanant de l'étude de Me A...transférait cette offre de prendre en location pour 1. 000 € par mois le local de la société GB Conseil ; — le 11 janvier 2008 en réponse à Me A..., le conseil de la SCI La Tailla et de la société GB Conseil acceptait pour ses clients une location des locaux, au prix respectivement de 3. 031, 23 € HT par mois et 1. 067, 14 € HT par mois, sous réserve de l'apurement de l'arriéré, ce qui n'a jamais été concrétisé ; — que par une correspondance non datée après expertise non contradictoire, la société Aglo Développement proposait la conclusion d'un bail de 9 années, à effet rétroactif au 8 novembre 2007, uniquement sur le local de la société La Tailla pour un montant proposé par l'expert de 2. 141, 66 € par mois HT, et rappelait que le local voisin appartenait à GB Conseil perdait de la valeur faute d'entretien et de rentabilité ; — le 23 juin 2009, par acte d'huissier de justice, la société Aglo Développement proposait de se porter acquéreur, après expertise, dudit local pour une somme de 200. 000 € ; le 23 mars 2010, une nouvelle offre d'achat était exprimée pour le montant de 150. 000 € ; — la société Aglo Développement a régulièrement payé des sommes pour l'occupation du local La Tailla qu'elle adressait directement ou par l'intermédiaire de Me A...au conseil de cette société, Me E..., avocat (lettre du 2 mai 2008) lequel lui répondait par correspondance du 23 mai 2008 que le rapport d'expertise sur lequel elle se basait pour calculer la somme due n'était pas contradictoire, et qu'elle était en tout état de cause, occupante sans droit ni titre ; ainsi malgré les efforts de la société Aglo Développement de garantir son maintien dans les lieux, aucun accord des parties n'a pu se faire sur la conclusion d'un bail, fut-il verbal, lequel suppose la rencontre des volontés sur la chose louée et le loyer, éléments essentiels de ce type de convention ; bien que sa démarche ait été de se maintenir dans les lieux, de les assurer, de trouver un terrain d'entente, la société Aglo Développement ne saurait, pour les motifs ci-dessus énoncés, de manière unilatérale sur la base d'une expertise non contradictoire qu'elle a sollicitée, imposer au propriétaire l'existence d'un bail aux conditions qu'elle estime adaptées pour elle ; aucun élément probatoire du dossier ne démontre l'intention de la société La Tailla d'admettre le bail alors que les contre-propositions qu'elle avait faites n'ont pas été acceptées par l'acheteur de la société Aglo SA laquelle n'avait déjà pas de bail depuis 2006 ; d'ailleurs telle était bien l'analyse de la société Aglo Développement pour le local appartenant à la société La Tailla, dans un courrier du 11 mars 2008, où il est indiqué qu'aucune convention entre les parties n'a été conclue, de sorte que l'indemnité d'occupation, sauf accord, doit être arbitrée par un tribunal ; la société Aglo Développement ne justifie pas d'un titre d'occupation, elle est occupante sans droit ni titre ; 

ALORS QUE le paiement d'un loyer encaissé par le propriétaire caractérise le commencement d'exécution d'un bail verbal permettant d'en prouver l'existence par tout moyen et, notamment, par des présomptions ; que dès lors, en se bornant à énoncer que bien qu'elle ait payé des sommes à la SCI La Tailla au titre de loyers, la société Aglo Développement n'apportait pas la preuve de l'intention de la société propriétaire d'admettre un bail, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'encaissement de ces loyers par la SCI n'était pas de nature à caractériser un commencement d'exécution permettant de déduire l'existence d'un bail verbal, quand bien même le prix en serait contesté entre les parties, du fait que la société Aglo Développement occupait effectivement les lieux et les avait assurés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1715 et 1716 du code civil. 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Aglo Développement à payer à la société La Tailla une indemnité d'occupation de 3. 031, 23 € par mois HT à compter du 8 novembre 2007 et jusqu'à libération effective des lieux ; 

AUX MOTIFS QUE comme le sollicite la société La Tailla, il sera fait droit à la demande de fixation d'une indemnité d'occupation au montant antérieurement conclu avec le précédent locataire pour l'exploitation du local, soit la somme de 3. 031, 23 € HT par mois à compter du 8 novembre 2007, date de cession du fonds de commerce ; ce montant est en effet adapté aux caractéristiques du local alors au demeurant qu'il n'a pas été réévalué depuis plus de cinq années ce qui permet d'écarter les contestations du montant par la société Aglo Développement ; 

ALORS QUE la société Aglo Développement faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 5), que la somme de 3. 031, 23 € dont la société La Tailla demandait le paiement à titre d'indemnité d'occupation mensuelle correspondait à la valeur initialement convenue du crédit-bail consenti par la commune de Saint Béron à la SCI La Tailla, laquelle comprenait, outre la valeur locative du bien, le coût d'acquisition des locaux, de telle sorte qu'elle dépassait le préjudice réellement subi par la SCI La Tailla, déjà devenue propriétaire à la suite de la levée de l'option ; que dès lors, en retenant, pour fixer l'indemnité d'occupation due par la société Aglo Développement à la somme de 3. 031, 23 €, qu'il s'agissait du loyer payé par la société Aglo avant la cession du fonds de commerce, qu'il était adapté aux caractéristiques du local et qu'il n'avait au demeurant pas été réévalué, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que la société Aglo Développement avait occupé sans droit ni titre les locaux de la société GB Conseil du 8 novembre 2007 au 8 avril 2008 et de l'avoir, en conséquence, condamnée à lui verser une indemnité d'occupation de 1. 067, 17 € HT par mois pendant cette période ; 

AUX MOTIFS QUE, dans son offre d'achat écrite du 5 octobre 2007, Madame X... indiquait que les locaux occupés seraient libérés permettant la vente rapide par le propriétaire des murs, la société GB Conseil ; la société Aglo Développement conteste l'occupation du local de la société GB Conseil, depuis l'origine en particulier dans un courrier du 25 février 2008, du 11 mars 2008 de son conseil indiquant qu'il suffisait de se rendre sur les lieux pour le constater ; la société GB Conseil a fait dresser constat d'huissier de justice par Me F... le 8 avril 2008, aux termes duquel il a été relevé la présence dans les locaux d'un employé de la société Aglo Développement, M. C..., qui détenait les clefs du local et avait reçu pour instruction de transporter chez son employeur des chaises, des étagères métalliques ; l'employé a admis devant l'huissier que certaines pièces et biens inventoriés présents sur place étaient utilisés par la société Aglo Développement ; il y a donc eu occupation du local ; 

ALORS QUE la société Aglo Développement faisait valoir que les éléments se trouvant dans le local de la société GB Conseil avaient été abandonnés par la société Aglo, précédent propriétaire du fonds de commerce, qu'ils étaient dénués de toute valeur et qu'ils n'avaient pas été cédés dans le cadre de la cession du fonds, de telle sorte que leur présence ne pouvait caractériser une occupation des locaux par la société Aglo Développement ; que dès lors, en se bornant à affirmer que la présence de ces biens caractérisait l'occupation du local par cette dernière, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Aglo Développement à payer à la société La Tailla la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts ; 

AUX MOTIFS QUE la résistance abusive de la société Aglo Développement à se maintenir dans le local de la société La Tailla, à la contraindre à consentir un bail, justifie qu'une somme de 1. 000 € lui soit accordée à titre de dommages et intérêts ; 

ALORS QUE l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne peuvent dégénérer en abus que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ; qu'en se bornant à énoncer, pour condamner la société Aglo Développement à verser des dommages et intérêts à la société La Tailla, qu'elle aurait abusivement résisté en se maintenant dans le local litigieux et en contraignant la société La Tailla à lui consentir un bail, sans constater qu'elle avait agi avec malice, de mauvaise foi ou que son comportement constituait une erreur grossière équipollente au dol, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.