Cour de Cassation · civ3 — 11 juin 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Donne à acte à la société civile immobilière Perbus (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme X... ;


 Sur le premier moyen, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant relevé qu'en dépit des mentions de l'acte de vente et de l'attestation de la communauté de communes qui y était annexée la classification des terrains en zone AU était, au jour de la vente, connue de la SCI, acquéreur professionnel en sa qualité de constructeur et de marchand de biens, pour être mentionnée dans le corps de l'acte rappelant la note de renseignement d'urbanisme et pour ressortir du plan local d'urbanisme annexé à l'acte et qu'un délai de plus d'un an s'était écoulé entre la promesse de vente et sa réitération excluant toute précipitation et permettant à un acquéreur professionnel normalement diligent, vigilant et attentif d'effectuer toutes les vérifications utiles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui en a souverainement déduit, sans modifier l'objet du litige ni méconnaître le principe de la contradiction et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la renonciation à une condition suspensive, que le vice de la chose était apparent, a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur le second moyen, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en raison de la contradiction flagrante entre, d'une part, les mentions de l'acte relatives à la desserte des terrains par les réseaux d'assainissement et la possibilité de s'y raccorder et, d'autre part, la classification de ces terrains en zones AU l'interdisant faute de projets de la commune, l'erreur invoquée par la SCI, professionnelle des opérations immobilières, apparaissait comme fautive pour avoir été provoquée par son imprudence et donc inexcusable, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître l'objet du litige, que l'action en nullité de la vente pour vice du consentement devait être rejetée ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société civile immobilière Perbus aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Perbus à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Perbus ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la SCI Perbus


 PREMIER MOYEN DE CASSATION 


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Perbus de son action en résolution de la vente du 19 décembre 2007 pour vice caché, et d'avoir condamné la SCI Perbus à payer à M. Y... la somme de 39.361 € en principal, 


 AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'acte authentique du 19 décembre 2007 stipule : page 4 : « En ce qui concerne la viabilité, les parties déclarent que la parcelle de terrain objet des présentes est à ce jour desservie par le réseau d'assainissement, ainsi qu'il sera précisé ci-après. Les travaux de viabilité restant à effectuer sur ladite parcelle (raccordement à l'égout, branchement au réseau d'eau potable, d'électricité et de téléphone), devront être intégralement pris en charge par l'acquéreur qui s'y oblige » ; page 14 : « Assainissement : Le vendeur déclare qu'il existe un réseau collectif d'assainissement public et que l'immeuble vendu y est raccordé, ainsi que cela est confirmé par un courrier du service d'assainissement de la communauté d'agglomération Pau-Pyrénées en date du 6 décembre 2007, ci-annexé » ; en annexe : l'attestation de M. Z... (directeur du service assainissement de la communauté d'agglomération de Pau-Pyrénées) du 6 décembre 2007 certifiant que « l'immeuble cadastré n° Bl 1, situé lieudits Boscq et Cagots et chemin Cagots est raccordé au réseau public d'assainissement de la ville de Lons » ; en page 5 : « que le terrain acquis est destiné à la réalisation d'une opération d'ensemble affectée à usage d'habitation et qui occupera tant par elle-même que par ses dépendances, la totalité du terrain acquis sous un délai maximum de quatre années à compter de ce jour, sauf prorogation valablement consentie ». L'acte mentionne également que les parcelles vendues cadastrées Bl n°1 lieudit Boscq et BK n° 66 lieudit Cagots, sont situées en zone 3AU et 2AUF4 aux termes du Plan Local d'Urbanisme de la commune annexera l'acte. Au titre des dispositions relatives aux zones 3AU, le PLU dispose : « Les zones 3AU sont des zones non équipées et à caractère naturel, constituant des espaces de développement à long terme de la ville, au-delà de ses besoins à court et moyen terme. Elles sont caractérisées par la présence en leur périphérie immédiate, de réseaux en capacité insuffisante pour desservir l'ensemble des constructions que peut potentiellement accueillir chacune d'elle. Leur urbanisation et les constructions y sont strictement subordonnées à une modification du Plan Local d'Urbanisation. En l'absence de telles procédures, seules les occupations et utilisations relatives aux installations et constructions nécessaires au fonctionnement des ouvrages et réseaux publics sont admises (voies et réseaux divers, ouvrages afférents tels que pylônes, stations de pompage, réservoirs, transformateurs...) ». Et il est également précisé que les constructions à usage d'habitation sont interdites. Au titre des dispositions relatives aux zones 2AUF4, le PLU dispose : « Les zones 1AUF, 2AUF3 et 2AUF4, non équipées et à caractère naturel, sont destinées à accueillir à court ou moyen terme et dans l'objectif de favoriser la diversité et l'animation urbaines, des catégories variées de constructions en assurant néanmoins la compatibilité avec une vocation résidentielle prédominante (...). Les zones 2AUF4 d'intensité urbaine haute « permettent l'édification de bâtiments, notamment d'habitation, sur 4 niveaux (F4 pour 4 niveaux autorisés -R+3). La capacité des équipements présents en périphérie immédiate de ces zones permet de desservir l'ensemble des constructions que chacune d'elle peut potentiellement accueillir. En cas contraire, la commune fait choix d'équiper les périphéries immédiates de la zone de manière à permettre son urbanisation ». Suivant courrier du 1er septembre 2009, le maire de la ville de Lons rappelle que « la parcelle Bl n° 1 est située en zone 2AUF4 et la parcelle BK n° 66 en zone 3AU du Plan Local d'Urbanisme. La Zone 2AUF4 est une zone non équipée et à caractère naturel destinée à accueillir, à court ou moyen terme des catégories variées de constructions. La zone 3AU est une zone non équipée et à caractère naturel constituant un espace de développement à long terme de la ville, au-delà de ses besoins à court et moyen terme. Les différents réseaux ne sont présents qu'en périphérie de ces zones qui, si elles sont urbanisées, ne pourront l'être qu'au moyen d'une opération d'aménagement d'ensemble. Toutefois, l'ouverture de ces zones n'est pas programmée à ce jour ». Dans ces conditions, il apparaît clairement que contrairement aux stipulations de l'acte, les terrains vendus n'étaient pas desservis par les réseaux d'assainissement public et ne pouvaient donc pas être raccordés sans accord de la commune qui au mois de septembre 2009, n'avait pas l'intention de le donner. Il s'agit donc bien d'un vice inhérent à la chose vendue, la rendant impropre à sa destination contractuelle, consistant dans une opération de construction d'habitations sur la totalité des terrains acquis. Peu importe en conséquence, que la parcelle Bl n° 1 soit en zone 2AUF4, c'est à dire une zone « équipée en périphérie immédiate » dès lors que, selon le maire, elle est située ainsi que la parcelle BK n° 66, sur une zone non encore équipée et qu'il n'a pas l'intention d'équiper dans l'immédiat. Mais, avant que de s'interroger sur l'application ou non de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte, il convient de vérifier tout d'abord le caractère apparent ou caché du vice affectant les terrains vendus. Or, au regard de : - la classification des terrains en zone AU (à urbaniser) connue de l'acquéreur le jour de la vente ainsi qu'il est mentionné dans le corps de l'acte authentique qui rappelle la note de renseignement d'urbanisme et ainsi qu'il ressort du PLU qui lui est annexé, - de la condition suspensive figurant au sous seing privé du 27 octobre 2006, par laquelle la SCI Perbus n'entendait s'engager que si le certificat ou la note d'urbanisme ne révélait « par rapport aux déclarations du vendeur », aucune servitude susceptible de rendre impropre les lieux à la destination qu'il envisage de lui donner et que si ce certificat d'urbanisme autorisait l'opération immobilière visée, - de la renonciation de l'acquéreur à la condition suspensive de l'autorisation de lotir qui aurait immanquablement révélé le refus de la ville d'envisager « l'ouverture des zones concernées », - du délai de plus d'un an entre le sous seing privé du 27 octobre 2006 et de l'acte authentique du 19 décembre 2007 excluant toute précipitation et permettant au contraire à l'acquéreur d'effectuer toutes les vérifications utiles, - de la qualité des parties dont le vendeur est exploitant agricole et l'acquéreur une SCI dont l'objet social est « acquisition, construction, vente de tous biens immobiliers, marchand de biens ... » et qui est donc assimilé à un professionnel, iI apparaît que le vice de la chose n'était pas indécelable pour un acquéreur professionnel normalement diligent, vigilant et attentif, nonobstant les mentions contradictoires de l'acte et l'attestation notoirement erronée du 6 décembre 2006, au regard de ses connaissances spécifiques en matière immobilière et d'urbanisme qui auraient dû l'alerter et ce d'autant, d'une part, que l'acte lui-même rappelait les dispositions du PLU et la classification des terrains en zone AU et que d'autre part, il avait fait des autorisations d'urbanisme, une condition substantielle de la vente (cf le sous seing privé). Dans ces conditions, le vice de la chose étant apparent aux yeux de l'acquéreur, l'action en garantie des vices cachés n'est pas fondée. Le jugement sera donc infirmé » (arrêt p. 6-7), 


 ALORS QUE, D'UNE PART, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles que fixées dans leurs conclusions ; qu'en l'espèce, M. Y... soutenait dans ses conclusions d'appel qu'il résultait du règlement des zones 3AU et 2AUF4 annexé à l'acte de vente que les deux parcelles vendues cadastrées BI 1 et BK 66 étaient bien desservies par le réseau public d'assainissement ; qu'en retenant que le vice résultant de l'absence de ce réseau n'était pas indécelable par la SCI Perbus dès lors que l'acte rappelait les dispositions du PLU et la classification des terrains en zone AU (à urbaniser), quand M. Y... soutenait lui-même qu'il résultait de ces dispositions que les parcelles étaient bien desservies par le réseau, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et violé l'article 4 du Code de procédure civile.


 ALORS QUE, D'AUTRE PART, les juges du fond ne peuvent relever un moyen d'office sans avoir invité les parties à présenter leurs observations ; que M. Y... a conclu à l'inexistence du vice mais qu'il n'a pas conclu, même subsidiairement, à son caractère apparent ; qu'il ne s'est pas prévalu d'une prétendue contrariété entre les mentions du PLU et l'attestation du 6 décembre 2007 qui aurait rendu le vice décelable à un acquéreur professionnel ; qu'en déboutant la SCI Perbus de sa demande en résolution de la vente pour vice caché aux motifs que le vice de la chose n'était pas indécelable pour un acquéreur professionnel normalement diligent, vigilant et attentif et que la SCI Perbus aurait du le déduire du caractère contradictoire des mentions du PLU et de l'attestation erronée du 6 décembre 2006, quand ni cette contrariété, ni le caractère apparent du vice n'étaient invoqués, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;


 ALORS QUE, DE TROISIEME PART, si le vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, celui-ci, serait-il un professionnel, est fondé à se fier aux énonciations de l'acte de vente et aux attestations administratives annexées ; qu'en retenant en l'espèce que le vice résultant de l'absence de réseau d'assainissement n'était pas indécelable pour un acquéreur professionnel normalement diligent, vigilant et attentif, que les connaissances spécifiques de la SCI Perbus en matière immobilière et d'urbanisme auraient dû l'alerter et que l'acte rappelait les dispositions du PLU classant les terrains en zone AU, tout en constatant elle-même que l'acte de vente énonçait qu'il existait un réseau public d'assainissement et que l'immeuble y était raccordé, et visait une attestation du directeur du service d'assainissement de la communauté d'agglomération Pau-Pyrénées du 6 décembre 2007 annexée à l'acte confirmant ce raccordement, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil.


 ALORS QUE, EN OUTRE, si le vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, celui-ci, serait-il un professionnel, est fondé à se fier aux énonciations de l'acte de vente et aux attestations administratives annexées ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'acte authentique de vente du 19 décembre 2007 énonçait à plusieurs reprises, en pages 4 et 14, que la parcelle objet de la vente était desservie par le réseau d'assainissement, et visait l'attestation du directeur du service d'assainissement de la communauté d'agglomération Pau-Pyrénées du 6 décembre 2007 certifiant que la parcelle BI, 1 était raccordée au réseau ; qu'en retenant, pour considérer que le vice n'était pas indécelable pour la SCI Perbus et écarter la garantie des vices cachés, que les mentions de l'acte de vente étaient contradictoires et l'attestation du 6 décembre 2007 « notoirement erronée », sans expliquer en quoi consistaient ces contradictions et en quoi le caractère notoirement erroné de l'attestation du directeur du service d'assainissement était apparent la date de l'acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil.


 ET ALORS QUE, ENFIN, la renonciation de l'acquéreur à la condition suspensive d'obtention d'une autorisation de lotir est sans incidence sur le caractère caché ou apparent du vice résultant de l'absence de réseau d'assainissement ; qu'en retenant en l'espèce, pour considérer que le vice résultant de l'absence de réseau d'assainissement était apparent, que la SCI Perbus avait renoncé à la condition suspensive d'autorisation de lotir qui aurait immanquablement révélé le refus de la ville d'envisager l'équipement des zones concernées, quand cette renonciation n'était pas en elle-même susceptible de révéler à la SCI Perbus le vice résultant de l'absence de réseau d'équipement, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil.


 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Perbus de son action en nullité pour erreur de la vente du 19 décembre 2007 conclue avec M. Y..., et d'avoir condamné la SCI Perbus à payer à M. Y... la somme de 39.361 € en principal, 


 AUX MOTIFS QUE « la SCI Perbus invoque à titre subsidiaire, l'erreur sur les qualités substantielles de l'acte. L'erreur ne peut, en principe, fonder l'annulation qu'à la condition d'être jugée excusable ou d'avoir été provoquée par une réticence dolosive. Or, en l'espèce, considérant la contradiction flagrante entre d'une part, les mentions de l'acte visant la desserte aux réseaux d'assainissement et la possibilité de s'y raccorder et d'autre part, la classification des terrains en zones AU (3AU et 2AUF4) l'interdisant, faute de projets de la commune, l'erreur invoquée par la SCI Perbus, en sa qualité de qualité de professionnelle des opérations immobilières, apparaît comme une erreur fautive pour avoir été provoquée par son imprudence et donc inexcusable, insusceptible de fonder l'action en nullité de l'acte pour vice du consentement à défaut de preuve de la mauvaise foi du vendeur et de son intention de tromper son cocontractant, profane en la matière, lui-même abusé par les mentions contradictoires de l'acte rédigé devant notaire. Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI Perbus de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. Y... » (arrêt p. 8), 


 ALORS QUE, D'UNE PART, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles que fixées dans leurs conclusions ; qu'en l'espèce, M. Y... soutenait dans ses conclusions d'appel qu'il résultait du règlement des zones 3AU et 2AUF4 annexé à l'acte de vente que les deux parcelles BI n° I et BK n° 66 faisant l'objet de la vente, étaient bien desservies par le réseau public d'assainissement ; qu'en retenant, pour écarter la nullité de la vente pour erreur sur la substance, qu'il existait une contradiction flagrante entre les mentions de l'acte prévoyant la possibilité de se raccorder au réseau d'assainissement et la classification des terrains en zones AU l'interdisant, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et violé l'article 4 du Code de procédure civile.


 ALORS QUE, D'AUTRE PART, n'est pas inexcusable l'erreur commise par l'acheteur, même professionnel, d'un immeuble dans la croyance erronée que celui-ci était desservi par le réseau public d'assainissement, dès lors qu'il s'est légitimement fié aux mentions de l'acte de vente et à l'attestation du directeur du service d'assainissement affirmant que l'immeuble était raccordé à ce réseau ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que l'acte de vente du 19 décembre 2007 affirmait que les parcelles vendues étaient raccordées au réseau d'assainissement, ce qui était confirmé par une attestation du directeur du service d'assainissement du 6 décembre 2007 ;
 qu'en retenant néanmoins que l'erreur sur la desserte des terrains invoquée par la SCI Perbus apparaissait comme fautive pour avoir été provoquée par son imprudence en l'état de la contradiction flagrante entre les mentions de l'acte et la classification des terrains en zone AU, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1110 du Code civil.


 ALORS QUE, ENFIN, en retenant que la contradiction entre les mentions de l'acte de vente visant la desserte des terrains par le réseau d'assainissement et la classification des terrains en zone AU, rendait inexcusable comme fautive l'erreur commise par la SCI Perbus, quand c'est précisément cette contradiction, à la supposer établie, qui rendait cette erreur non fautive et excusable, la cour d'appel a violé encore l'article 1110 du Code civil.