Cour de Cassation · civ3 — 11 juin 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 31 janvier 2012), que par acte du 2 mai 2007, M. X... a vendu à Mme Y... et M. Z... un terrain en vue de la construction d'une maison d'habitation ; que soutenant que, contrairement aux mentions portées dans l'acte de vente, le terrain avait été remblayé, Mme Y... et M. Z... ont assigné M. X... sur le fondement des vices cachés ; 


 Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche : 


 Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à verser à Mme Y... et M. Z... la somme de 17 784,97 euros, alors, selon le moyen, que la durée de détention de la chose vendue par la famille du vendeur est impropre à caractériser la mauvaise foi du vendeur ; qu'en énonçant, pour décider que M. X... ne pouvait se prévaloir de la clause exonératoire de garantie en raison de sa mauvaise foi, qu'il savait nécessairement que le terrain présentait en surface une cavité comblée par des remblais du seul fait qu'il appartenait à sa famille depuis trente ans, quand la durée de détention du bien dans la famille du vendeur n'était pas de nature à établir que M. X... avait connaissance de l'existence de remblais, la cour d'appel a déduit un motif inopérant ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; 










 Mais attendu, qu'ayant relevé que le terrain, qui avait été comblé par la main de l'homme au moyen de remblais contrairement aux déclarations du vendeur tant dans le « compromis de vente » que dans l'acte authentique, était la propriété de la famille de M. X... depuis au moins trente ans, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que la mauvaise foi de celui-ci était établie, a légalement justifié sa décision ; 


 Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa seconde branche, qui est recevable : 


 Vu l'article 1644 du code civil ; 


 Attendu que dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; 


 Attendu que pour condamner M. X... à payer une certaine somme à M. Z... et à Mme Y..., l'arrêt retient que les acquéreurs ont choisi l'action estimatoire en sollicitant une réduction du prix, et que les frais qu'ils ont exposés inutilement sont justifiés par des factures acquittées versées aux débats ; 


 Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix lorsqu'elle est sollicitée doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


 Et sur le pourvoi incident : 


 Vu l'article 1645 du code civil ; 


 Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y... et de M. Z... en paiement d'une somme correspondant au montant des loyers acquittés du mois de mai 2008 au mois de février 2010, l'arrêt retient qu'en tout état de cause, les appelants auraient dû s'acquitter d'un loyer jusqu'à ce que leur projet de construction se réalise ; 


 Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les acquéreurs n'avaient pas subi un préjudice, en lien avec le vice caché, en payant un loyer au delà de la date de construction de leur maison, initialement prévue pour le mois de mai 2008, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 








 PAR CES MOTIFS : 


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer à Mme Y... et M. Z... la somme de 17 784,97 euros et en ce qu'il déboute Mme Y... et M. Z... de leur demande en paiement de la somme de 14 298, 82 euros au titre des loyers payés de mai 2008 à février 2010, l'arrêt rendu le 31 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ; 


 Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; 


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour M. X...



 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. Edouard X... à payer à M. Clotaire Z... et à Mme Marie-Hélène Y... la somme de 17.784,97 € ; 


 AUX MOTIFS QUE l'acte authentique de vente du 2 mai 2007 mentionne à la rubrique : « descriptif du terrain : terrain en pente, ni drainé ni remblayé » ; que, d'autre part, dans ce même acte, le vendeur, M. X... a expressément déclaré que « l'immeuble vendu n'a jamais été remblayé ni drainé » ; que les appelants fondent leur action sur les dispositions de l'article 1641 du Code civil relatif à la garantie des vices cachés, en soutenant que M. X... leur a sciemment dissimulé le fait que le terrain avait été remblayé ; que l'acte authentique comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés tenant notamment au mauvais état du sol ou du sous-sol, mais cette exclusion de garantie peut être écartée si les acquéreurs apportent la preuve de la mauvaise foi du vendeur ; que l'acte authentique stipulait que cette acquisition avait été faite dans le but de réaliser la construction d'une maison à usage d'habitation ; que M. Z... et Mme Y... ont contacté un architecte qui a sollicité la société GEOFONDATION pour faire effectuer une étude de sol qui a été réalisée au mois de janvier 2008, puis les acquéreurs ont demandé à la société GEOTEC de procéder à une nouvelle étude de sol sur l'ensemble de la partie plane de leur terrain, qui a donné lieu à un rapport établi au mois de septembre 2008 ; qu'il ressort des rapports précis et détaillés établis par ces deux sociétés : - qu'il existait sur le terrain, à l'endroit du replat sur lequel la construction devait être édifiée, une dépression composée de « limons marron clair, mous... jusqu'à 1,5 à 1,8 mètre de profondeur, des limons argileux et graveleux plus compacts jusqu'à 2,5 à 3 mètres de profondeur, et d'autres limons constitués par des remblais de toute nature » ; - que la nouvelle étude de sol réalisée au mois de septembre 2008 a confirmé l'existence de remblayages constitués de terre végétale et de remblais argilo-sableux, ainsi que de souches d'arbres ; que ces deux études ont conclu à la nécessité de procéder à une construction sur micropieux, par une entreprise de fondation spécialisée, avec mise en place d'un tubage ou d'un blindage pour éviter l'éboulement des parois du forage ; que ces deux rapports n'ont fait l'objet d'aucune critique ni observation de la part de M. X..., si ce n'est le fait qu'il soutient que le prétendu vice caché n'est pas constitué par des remblais, mais par une doline qui résulte d'un phénomène naturel d'effondrement en surface, et que ce phénomène ne lui est pas imputable, et qu'il ne pouvait en connaître l'existence ; que s'il est certain que ce terrain présentait un creusement en surface, il n'en demeure pas moins qu'il a été comblé par la main de l'homme au moyen de remblais, et que c'est cela qui constitue le vice caché ; que ces constatations sont donc totalement contraires aux déclarations effectuées par le vendeur tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique, puisque c'est lui qui déclarait formellement que ce terrain n'avait pas été remblayé ; que ces opérations de remblaiement ont nécessairement été effectuées avant la vente, étant observé d'autre part qu'il ressort de la lecture des origines de propriété que ce terrain était la propriété de la famille X... depuis au moins 30 ans ; que M. X... avait donc nécessairement connaissance de l'état du terrain, et il a effectué en toute connaissance de cause une fausse déclaration dans l'acte sous seing privé et dans l'acte authentique de vente du 2 mai 2007 ; qu'il en résulte que la mauvaise foi de M. X... est parfaitement établie, et que le jugement du 13 octobre 2010 doit dès lors être réformé en toutes ses dispositions ; que les appelants ont choisi l'action estimatoire en sollicitant une réduction du prix ; qu'ils ont revendu le terrain en cause le 3 mars 2010 pour un prix de 67.500 € équivalent à celui dont ils s'étaient acquittés ; qu'ils soutiennent que leur préjudice correspond à un ensemble de frais qu'ils ont dû exposer pour acquérir le terrain d'une part, et pour commencer à formaliser leur projet de construction d'autre part ; que ces demandes sont justifiées dans leur principe, dans la mesure où les appelants ont exposé inutilement différents frais, et qu'ils ont été contraints de renoncer à leur projet par la faute du vendeur qui leur a laissé croire que ce terrain était constructible sans effectuer de travaux supplémentaires, alors que, du fait de la présence de remblais, la construction aurait généré des travaux importants, notamment de fondation et de renforcement du terrain évalués par la société TEMSOL à 60.996 € et par la société SOLTECHNIC à 102.534,28 € ; que ces frais dûment justifiés par des factures acquittées versées aux débats sont les suivants : 


 - frais d'établissement de l'acte notarié : 1.431,15 € ; 


 - frais de mutation : 3.436 € ; 


 - frais de publication de l'acte : 3.516 € ; 


 - frais de géomètre : 1.100,32 € ; 


 - frais de branchement : 2.236,31 € (ERDF et viabilisation eau) ; 


 - facture d'eau : 71,58 € ; 


 - création d'un chemin d'accès : 3.348,80 € ; 


 - étude d'assainissement : 418,60 € ; 


 - tractopelle, chauffeur et étude de sol (facture LOUSTAU du 25 août 2008) : 394,68 € 


 - redevance SPANC : 63,30 € ; 


 - étude de sol GEOFONDATION : 1.794 € ; 


 - étude de sol GEOTEC : 598 € ; 


 - location mini pelle : 259,23 € ; 


 - taxes foncières pour les années 2007 et 2009 : 53 € + 54 €, soit 107 € ; 


 - total : 17.784,97 €. 


 QUE M. Z... et Mme Y... ont sollicité d'autre part la somme totale de 14.298,82 € correspondant au montant des loyers dont ils ont dû s'acquitter pour la période allant du mois de mai 2008 à février 2010, au motif qu'ils ont été contraints de se maintenir dans leur ancienne location en raison du retard très important apporté à leur projet de construction qu'ils imputent à M. X... ; qu'il convient d'observer qu'en tout état de cause, les appelants auraient dû s'acquitter d'un loyer jusqu'à ce que leur projet de construction se réalise, et ils ne peuvent donc solliciter aucune somme à ce titre ; cette demande sera donc rejetée ; que, d'autre part, ils ne rapportent pas la preuve d'un autre préjudice indemnisable, et ils seront déboutés de leur demande en dommages-intérêts supplémentaires ; qu'en définitive M. X... sera condamné à payer à M. Z... et à Mme Y... pris comme une seule et même partie la somme de 17.784,97 € en réparation de leur préjudice, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2009, date de l'assignation en justice ; 


 1. ALORS QUE la durée de détention de la chose vendue par la famille du vendeur est impropre à caractérise la mauvaise foi du vendeur ; qu'en énonçant, pour décider que M. X... ne pouvait se prévaloir de la clause exonératoire de garantie en raison de sa mauvaise foi, qu'il savait nécessairement que le terrain présentait en surface une cavité comblée par des remblais du seul fait qu'il appartenait à sa famille depuis trente ans, quand la durée de détention du bien dans la famille du vendeur n'était pas de nature à établir que M. X... avait connaissance de l'existence de remblais, la cour d'appel a déduit un motif inopérant ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ; 


 2. ALORS QUE la réduction du prix doit être arbitrée par experts ; qu'en évaluant à la somme de 17.784,94 € le montant des frais exposés par Mme Y... et par M. Z... qui avaient exercé une action estimatoire sans ordonner une expertise, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil. 
 Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme Y... et M. Z...



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté Monsieur Z... et Madame Y... de leur demande en paiement de la somme de 14.298,82 € ; 


 AUX MOTIFS QUE M. Z... et Mme Y... ont sollicité d'autre part, la somme totale de 14.298,82 € correspondant au montant des loyers dont ils ont dû s'acquitter pour la période allant du mois de mai 2008 à février 2010, au motif qu'ils ont été contraints de se maintenir dans leur ancienne location en raison du retard très important apporté à leur projet de construction qu'ils imputent à M. X.... Il convient d'observer qu'en tout état de cause, les appelants auraient dû s'acquitter d'un loyer jusqu'à ce que leur projet de construction se réalise, et ils ne peuvent donc solliciter aucune somme à ce titre ; 


 ALORS D'UNE PART, QUE Monsieur Z... et Madame Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 15 et 16) qu'ils avaient dû supporter des loyers au-delà du délai de construction normalement prévisible de leur maison en bois par la faute de Monsieur X... ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions péremptoires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 


 ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le vendeur qui connaissait les vices d'un terrain le rendant non constructible immédiatement est tenu d'indemniser l'acheteur qui par sa faute, a dû retarder son projet de construction et s'acquitter de loyers supplémentaires pour se loger jusqu'à la revente du terrain ; qu'en opposant aux acquéreurs qu'en tout état de cause ils auraient dû s'acquitter d'un loyer jusqu'à ce que leur projet de construction se réalise, sans rechercher si les acquéreurs n'avaient pas subi un préjudice distinct puisque leur projet de construction aurait dû être achevé dès mai 2008 si le vendeur n'avait pas effectué une fausse déclaration sur l'état du terrain, ce qui a retardé le projet des acquéreurs et les a contraints à payer un surplus de loyers de mai 2008 jusqu'à février 2010, date de la revente du terrain, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du code civil.