Cour de Cassation · civ3 — 11 juin 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant constaté que l'acte du 19 mai 2005 ne comportait aucun délai de réalisation des conditions suspensives, et retenu que la SCI Jéromi de la Victoire avait, le 30 octobre 2006, renoncé au bénéfice de la condition suspensive exigeant « que le bien soit libéré par l'occupant sans titre avant le jour de la signature de l'acte authentique (...) », qu'il n'était pas contesté que les autres conditions suspensives étaient réalisées, et que la société Chemins de fer industriel du Bourget(société CIB) n'avait demandé aucune modification du projet d'acte authentique de vente dont son notaire avait été destinataire le 7 décembre 2006, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que la vente était parfaite depuis le 30 octobre 2006, a pu retenir que le défaut de réitération de la vente par acte authentique provenait de la défaillance de la société CIB à qui il appartenait de demander au notaire de modifier le projet d'acte en reprenant les termes de l'acte de vente sous seing privé ;


 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique pris en ses deuxième et troisième branche, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Chemin de fer industriel du Bourget aux dépens ;






 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Chemin de fer industriel du Bourget à payer à la SCI Jéromi de la Victoire la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Chemin de fer industriel du Bourget ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Chemin de fer industriel du Bourget


 II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit parfaite, depuis le 30 octobre 2006, date de la levée de la dernière condition suspensive, la vente conclue par acte sous seing privé du 19 mai 2005, par une venderesse (la société CIB), au profit d'un acquéreur (la société JEROMI) et d'avoir dit que l'arrêt vaudrait acte authentique de vente, 




 AUX MOTIFS OU'aux termes de l'acte sous seing privé du 19 mai 2005, l'acquéreur était tenu de «profiter des servitudes actives et de supporter celles, passives, le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur ; ce dernier déclarant à ce sujet qu'il existe, à sa connaissance, les servitudes relatées dans une note annexée aux présentes, le tout sauf à tenir compte de celles qui pourraient être révélées par les documents d'urbanisme » (page 3) ; que, dans le projet d'acte authentique de vente, il était mentionné, en page 6, que le vendeur « supportera les conséquences de l'existence des servitudes qu 'il aurait conférées sur le bien et qu 'il n'aurait pas indiqué aux présentes » et en page 7 que l'acquéreur «souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l'exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes, sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu 'il n 'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi », le projet d'acte ne faisant notamment pas état des servitudes relatives à la voie ferrée relatées dans l'extrait de l'acte d'apport du 16 mai 1932 annexé à la promesse ; que la SCI JEROMI pouvait donc refuser de réitérer l'acte de vente dans les termes de ce projet, mais il lui appartenait alors de demander au notaire de le modifier en faisant état, notamment des servitudes existantes et en reprenant les termes de l'acte sous seing privé, notamment en ce qu'il était stipulé que l'acquéreur était tenu de supporter les servitudes passives à ses risques et périls sans recours contre le vendeur, d'autant que le notaire l'assistant, Me HELLEBOID, avait été destinataire, le 7 décembre 2006, du projet d'acte authentique litigieux et que ses observations avaient été sollicitées (pièce 6 du bordereau de communication de pièces de l'appelant) ; que, toutefois, bien que sommé par acte d'huissier du 2 février 2007 de comparaître devant notaire, le 7 février 2007, le représentant de la SCI JEROMI, M. Y..., ne s'était pas présenté et n'avait demandé aucune modification du projet d'acte, son notaire ayant seulement adressé au notaire rédacteur une lettre en date du 20 décembre 2006 l'informant de ce que le vendeur considérait la promesse du 19 mai 2005 comme frappée de caducité ; que le jugement devait donc être infirmé en ce qu'il avait débouté la SCI JEROMI de ses demandes, au motif que le projet d'acte ne réitérait pas à l'identique l'accord retranscrit dans l'acte du 19 mai 2005, le défaut de réitération de la vente par acte authentique provenant de la défaillance de la société CIB ; qu'aux termes de l'acte sous seing privé du 19 mai 2005, la société CIB avait vendu à la SCI JEROMI l'ensemble immobilier dont s'agissait, sous diverses conditions, dont celle ainsi rédigée : « que le bien soit libéré par l'occupant sans titre avant le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation des présentes. A cet égard, le vendeur s'oblige à engager sans délai la procédure utile à l'encontre de M. Z... (occupant des lieux sans droit ni titre ») », aucun délai n'ayant été prévu pour la réalisation de cette condition ; que la SCI JEROMI ayant renoncé au bénéfice de cette condition suspensive par lettre du 30 octobre 2006, la vente était devenue parfaite, étant non contesté que les autres conditions suspensives étaient par ailleurs réalisées, et la SCI JEROMI avait pu à bon droit mettre en demeure la société CIB, par acte du 2 février 2007, de signer l'acte réitératif de vente, étant observé que la société CIB, qui reconnaissait dans une lettre du 17 juillet 2006 que le bien continuait à être «physiquement occupé », ne pouvait, dans sa lettre du 12 septembre 2006, se prévaloir efficacement de la caducité du compromis au motif que l'exigence «d'une vidange intégrale» (sic) du bien excéderait son engagement, la condition suspensive prévoyant sa libération effective et non seulement l'obtention d'une décision d'expulsion ; que la société CIB ayant refusé de réitérer la vente, l'acquéreur était fondé à demander sa réalisation forcée dans les termes de l'acte sous seing privé du 19 mai 2005 ;




 1° ALORS QU'une promesse synallagmatique ne vaut vente que si les parties sont tombées d'accord sur les éléments essentiels de la vente ; qu'en l'espèce, la cour qui, après avoir constaté que les clauses de la promesse de vente du 19 mai 2005 et celles du projet d'acte authentique, relatives aux servitudes, étaient différentes, a cependant jugé, motif pris de ce le vendeur n'avait qu'à demander au notaire rédacteur de modifier le projet d'acte authentique, que la vente était parfaite et que la société CIB ne pouvait refuser de la réitérer, a violé l'article 1589 du code civil ;




 2° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier l'objet du litige ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé qu'il n'était pas contesté que la levée des conditions suspensives était, hormis celle relative à l'occupation du bien vendu, réalisée, quand la société CIB avait contesté celle relative à la purge des droits de préemption (conclusions, p. 7 et 8), a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;




 3° ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que toutes les conditions suspensives, hormis celle de libération des lieux vendus à laquelle la SCI JEROMI avait renoncé, étaient levées, sans répondre aux conclusions de l'exposante ayant fait valoir que la condition suspensive relative à la purge des droits de préemption ne s'était pas réalisée, a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.