Cour de Cassation · civ3 — 25 juin 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique :


 Vu l'article 1134 du code civil ; 


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 3 mai 2012), qu'en 2007, les époux X... ont fait édifier un bâtiment sur leur parcelle située dans un lotissement et contiguë à celle des époux Y... ; qu'estimant la nouvelle construction illicite, les époux Y... ont assigné en démolition, sous astreinte, les époux X... qui ont demandé, à titre reconventionnel, l'installation d'une dalle d'écoulement des eaux et des dommages-intérêts ;


 Attendu que pour ordonner la démolition de la construction sous astreinte et condamner in solidum les époux X... à payer diverses sommes aux époux Y..., l'arrêt retient que la construction litigieuse a été édifiée au mépris des règles du cahier des charges du lotissement, notamment de l'article 5.02, prévoyant que les dépendances reconnues nécessaires et les garages seront obligatoirement incorporés, accolés ou reliés au bâtiment principal ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 5.02 susvisé ne figure pas dans le cahier des charges mais est un article du règlement du lotissement, la cour d'appel, qui a dénaturé le cahier des charges du lotissement, a violé le texte susvisé ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;


 Condamne les époux Y... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 3 000 euros aux époux X... ; rejette la demande des époux Y... ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille treize.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les époux X...





 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré que la construction litigieuse a été édifiée au mépris des règles du cahier des charges du lotissement, notamment l'article 5.02, d'AVOIR en conséquence ordonné la démolition de la construction édifiée en limite séparative du fonds X... et du fonds Y..., sous astreinte de 1.580 ¿ par jour de retard à compter du troisième mois suivant la signification de l'arrêt et ce pour une durée de six mois et d'AVOIR condamné in solidum les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2.000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;


 AUX MOTIFS QUE « sur la violation du cahier des charges, les conventions font la loi des parties et doivent être exécutées de bonne foi ; que l'article L. 442-9, alinéa 3, du Code de l'urbanisme dispose que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement couvert par un plan local d'urbanisme ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ; qu'en l'espèce, il ne peut être retenu une violation du Code de l'urbanisme dès lors que le permis de construire a finalement été obtenu ; qu'il ne peut être retenu une occupation de la parcelle (733 mètres carrés) supérieure au coefficient de 20 % défini par l'article 5.01 du règlement du lotissement dès lors que la somme de la surface déclarée de la maison (117 mètres carrés) et du logement supplémentaire mesuré par l'huissier (5,21 mètres × 3,65 mètres = 19 mètres carrés) n'atteint pas 146 mètres carrés, superficie correspondant à 20 % de 733 mètres carrés ; qu'il résulte en revanche d'une part du constat de l'huissier judiciairement commis que la construction en parpaing non enduit située sur la partie droite du terrain, est accolée à la clôture qui sépare cette propriété de celle des époux Y... et également accolée à l'arrière à un abri de jardin et d'autre part du plan de masse produit par les époux X..., lequel corrobore le constat d'huissier, que l'annexe litigieuse construite contre la limite séparative est nettement séparée de la maison qui occupe la partie centrale de la parcelle ; que c'est au mépris de l'article 5.02 du cahier des charges (rubrique ¿constructions annexes'), suivant lequel ¿les dépendances reconnues nécessaires et les garages seront obligatoirement incorporés, accolés ou reliés au bâtiment principal', que l'emprise de la construction s'exerce en périphérie de la parcelle, la démolition est encoure de ce chef » ;


 ET QUE « sur les dommages et intérêts, le trouble de jouissance subi par les époux Y... depuis la construction constatée par l'huissier Carole Z... le 12 mars 2008 jusqu'au présent arrêt justifie une réparation de 2.000 ¿ » ;


 1°) ALORS QUE l'article 5.02, prévoyant que ¿les dépendances reconnues nécessaires et les garages seront obligatoirement incorporés, accolés ou reliés au bâtiment principal', ne figure pas au cahier des charges du lotissement mais au règlement de celui-ci ; qu'en déduisant de ce texte une violation du cahier des charges, la Cour d'appel a dénaturé ce dernier et violé l'article 1134 du Code civil ;


 2°) ALORS QU'en tout état de cause, les tiers ne peuvent se prévaloir de la violation des règles d'urbanisme imposant des servitudes d'intérêt public que dans la mesure où ils justifient que cette violation leur a causé un préjudice personnel ; qu'en se bornant à relever la méconnaissance d'une règle d'urbanisme par les époux X... sans préciser quel était le préjudice que la construction incriminée faisait subir aux époux Y..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.