Cour de Cassation · civ3 — 25 juin 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen :


Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 novembre 2011), que par ordonnance du 25 janvier 2005, le juge de l'expropriation du département du Val-d'Oise a ordonné le transfert de propriété au profit de la Société d'économie mixte pour l'aménagement du Val-d'Oise (SEMAVO), du centre commercial "Arc en Ciel" sis à Garges les Gonesses, dans lequel la société Kalimat était locataire et exploitait un fonds de commerce ; que la SEMAVO a offert à la société Kalimat de se réinstaller, après travaux, dans le même local assorti d'un nouveau bail commercial ;


Attendu que pour dire que l'offre, en ce qu'elle portait sur un local équivalent au sens de l'article L. 13-20 du code de l'expropriation était satisfactoire, l'arrêt retient qu'il existe une différence de surface qui ne constitue pas une minoration significative de nature à occasionner une gêne manifeste, que la majoration du loyer est peu conséquente et se justifie pleinement eu égard aux améliorations apportées dans l'immeuble et aux abords de celui-ci ; que pour ce qui concerne l'étendue des activités spécifiées dans le bail, il est à observer que celles effectivement exercées ont été reprises et que la société Kalimat, qui est d'ailleurs inscrite au registre du commerce relativement à des exercices professionnels tout autres, ne justifie aucunement s'être livrée dans les lieux à des activités qui n'ont pas été à nouveau mentionnées, ni d'une dépréciation du fond résultant de cette omission ; 


Qu'en statuant ainsi, sans répondre au mémoire d'appel de la société Kalimat, qui soutenait que le projet de bail comportait des obligations nouvelles à la charge du locataire qui n'existaient pas dans le bail précédent, comme celles de communiquer son chiffre d'affaire sous peine de résiliation du bail, payer l'impôt foncier et les grosses réparations, l'interdiction de mise en location gérance du fonds de commerce, et la création d'un droit de « préemption » au profit du bailleur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;


Condamne la SEMAVO aux dépens; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Kalimat


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt attaqué encourt la censure ;


EN CE QU'il a décidé que l'offre faite par la société SEMAVO à la société KALIMAT, à la suite d'une expropriation et suivant l'article L 13-20 du code de l'expropriation, était satisfactoire, ensemble rejeté la demande visant à la fixation d'une indemnité à l'encontre de la société SEMAVO ;


AUX MOTIFS PROPRES QU'« il n'est pas contesté que le local proposé occupe exactement le même lot de copropriété ; que s'il existe certes une différence de surface au niveau de la mezzanine elle n'est pas de 20 m2 comme le soutient l'appelante (40 m2 au lieu de 60 m2) mais seulement de 0,20 m2, ce qui ne constitue pas une minoration significative de nature à occasionner une gêne manifeste, d'autant que l'exploitante n'a pas contesté les affirmations de sa contradictrice selon lesquelles, eu égard à la nature de son activité, la mezzanine ne pouvait pas lui servir directement à l'exercer ; que si le loyer est certes légèrement supérieur à l'ancien, cette majoration peu conséquente se justifie pleinement eu égard aux diverses amélioration apportées dans l'immeuble et aux abords de celui-ci ; qu'en tout état de cause, ce loyer reste modéré et que la hausse n'est en tout cas nullement significative, s'agissant de la fourniture d'un local de substitution ; que pour ce qui concerne l'étendue des activités spécifiées dans le bail, il est à observer que celles effectivement exercées ont été reprises et que la SARL KALIMAT, qui est d'ailleurs inscrite au registre du commerce relativement à des exercices professionnels tout autres, ne justifie aucunement s'être livrée dans les lieux aux activités qui n'ont pas été à nouveau mentionnées, ni d'une dépréciation du fonds résultant de cette omission ; qu'en tout état de cause, s'agissant d'activités dont il n'est pas prétendu qu'elles aient été exercées sur place, l'incidence n'est pas avérée par rapport à l'appréciation de la notion d'équivalence » ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il résulte des pièces versées aux débats par la SEMAVO que les conditions d'équivalence posées par l'article L 13-20 du Code de l'expropriation sont réunies tant en ce qui concerne la surface d'exploitation que le prix du loyer et il échet en conséquence défaire droit à la demande de la SEMAVO » ;


ALORS QU'en cas d'offre par l'autorité expropriante, selon l'article L 13-20 du code de l'expropriation, si l'offre porte sur un local devant faire l'objet d'un bail, les juges du fond ne peuvent statuer sur le caractère satisfactoire de l'offre sans s'expliquer sur les obligations mises à la charge du preneur, qui par ailleurs a la qualité d'expropriant en vertu du bail accompagnant l'offre ; qu'en l'espèce, la société KALIMAT faisait valoir qu'outre l'obligation pour le locataire de communiquer au bailleur son chiffre d'affaires sous peine de résiliation du bail, le bail correspondant à l'offre mettait à la charge du locataire les impôts fonciers et les grosses réparations, lui interdisait de mettre le fond en location-gérance et instituait un droit de préemption au profit du bailleur (mémoire d'appel du 23 mars 2011, p. 4, antépénultième §) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces différents points, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L 13-20 du code de l'expropriation.


SECOND MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt attaqué encourt la censure ;


EN CE QU'il a décidé que l'offre faite par la société SEMAVO à la société KALIMAT, à la suite de l'expropriation et suivant l'article L 13-20 du Code de l'expropriation, était satisfactoire, ensemble rejeté la demande visant à la fixation d'une indemnité à l'encontre de la société SEMAVO ;


AUX MOTIFS PROPRES QU'« il n'est pas contesté que le local proposé occupe exactement le même lot de copropriété ; que s'il existe certes une différence de surface au niveau de la mezzanine elle n'est pas de 20 m2 comme le soutient l'appelante (40 m2 au lieu de 60 m2) mais seulement de 0,20 m2, ce qui ne constitue pas une minoration significative de nature à occasionner une gêne manifeste, d'autant que l'exploitante n'a pas contesté les affirmations de sa contradictrice selon lesquelles, eu égard à la nature de son activité, la mezzanine ne pouvait pas lui servir directement à l'exercer ; que si le loyer est certes légèrement supérieur à l'ancien, cette majoration peu conséquente se justifie pleinement eu égard aux diverses amélioration apportées dans l'immeuble et aux abords de celui-ci ; qu'en tout état de cause, ce loyer reste modéré et que la hausse n'est en tout cas nullement significative, s'agissant de la fourniture d'un local de substitution ; que pour ce qui concerne l'étendue des activités spécifiées dans le bail, il est à observer que celles effectivement exercées ont été reprises et que la SARL KALIMAT, qui est d'ailleurs inscrite au registre du commerce relativement à des exercices professionnels tout autres, ne justifie aucunement s'être livrée dans les lieux aux activités qui n'ont pas été à nouveau mentionnées, ni d'une dépréciation du fonds résultant de cette omission ; qu'en tout état de cause, s'agissant d'activités dont il n'est pas prétendu qu'elles aient été exercées sur place, l'incidence n'est pas avérée par rapport à l'appréciation de la notion d'équivalence » ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il résulte des pièces versées aux débats par la SEMAVO que les conditions d'équivalence posées par l'article L 13-20 du Code de l'expropriation sont réunies tant en ce qui concerne la surface d'exploitation que le prix du loyer et il échet en conséquence défaire droit à la demande de la SEMAVO » ;


ALORS QUE, dans l'hypothèse où l'expropriant fait une offre, notamment dans le cadre d'un bail, à la partie expropriée conformément à l'article L. 13-20 du code de l'expropriation, le juge se doit, si plusieurs modifications sont apportées, de les envisager dans le cadre d'une appréciation globale, à l'effet de déterminer si, à supposer qu'une approche isolée ne permette pas de disqualifier l'offre, l'addition des modifications n'affecte pas la situation du locataire et n'exclut pas l'équivalence; qu'en l'espèce, les juges du fond se devaient de rechercher si, à supposer que chacun de ces éléments ne soit pas suffisant pour faire obstacle à l'équivalence, le fait que le loyer soit fixé à 12.150 ¿, quand il n'était que de 9.157,32 ¿, la circonstance que l'objet du bail soit plus restreint, que la superficie soit réduite, les canalisations aménagées étant gênantes pour l'exploitation, outre l'alourdissement des charges, qu'il s'agisse de l'impôt foncier ou des grosses réparations, ou encore de l'interdiction de mise en location-gérance ou de l'institution d'un droit de préemption au profit du bailleur, ne réalisaient pas, pris dans leur ensemble, une modification de la situation du locataire exclusive de l'équivalence ; que faute d'avoir procédé de la sorte, pour se contenter d'analyser successivement et une à une les différences invoquées, les juges ont violé l'article L 13-20 du code de l'expropriation.