Cour de Cassation · civ3 — 9 juillet 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier et le second moyens, réunis, ci après annexés :


Attendu qu'ayant retenu que si M. X... avait expressément refusé la première offre de M. Y... faite sous d'autres conditions que celles mentionnées dans le mandat, il n'avait pas accepté la seconde faite aux conditions du mandat, que la clause du mandat du 24 janvier 2008, aux termes de laquelle le mandant "s'oblige à ratifier la vente à l'acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat" n'était susceptible de trouver effet qu'entre M. X... et la société ABCIS, la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l'acquéreur trouvé par le mandataire, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la lettre du 3 mars 2008 adressée à l'agent immobilier par M. Y..., en a exactement déduit qu'il n'y avait pas eu de rencontre des volontés et que les parties étaient restées au stade des pourparlers et, sans violer les articles 1165 et 1382 du code civil, que M. Y... devait être débouté de toutes ses demandes ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. Y... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. Y....


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué débouté M. Y... sa demande tendant à voir constater qu'était parfaite la vente intervenue entre lui-même et M. X..., et dit que les parties en étaient restées au stade des pourparlers ;


Aux motifs que si M. X... avait mis en vente le bien litigieux en confiant cette mission à un agent immobilier et si M. Y... avait offert d'acquérir ce bien, d'abord sous d'autres conditions que celles mentionnées dans le mandat, puis, modifiant son offre, aux conditions du mandat, M. X... avait refusé la première offre et n'avait pas accepté la seconde ; que d'ailleurs, lorsqu'il avait formulé la seconde offre par lettre du 3 mars 2008 adressée à l'agent immobilier, M. Y... avait demandé à ce dernier de préparer les documents nécessaires à la réalisation de la vente, admettant ainsi que l'accord de volonté devait être exprimé dans un avant-contrat ; que la clause du mandat aux termes de laquelle le mandant s'obligeait à ratifier la vente à l'acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat n'était susceptible de trouver effet qu'entre M. X... et la société ABCIS, la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages et intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l'acquéreur trouvé par le mandataire ; qu'il se déduisait de ces éléments qu'il n'y avait pas eu de rencontre des volontés et que les parties étaient restées au stade des pourparlers ;


Alors que 1°) le mandat de vendre un bien à un prix déterminé avec obligation pour le vendeur de ratifier l'offre de l'acquéreur présenté par le mandataire revient à autoriser ce dernier à accepter l'offre de l'acquéreur au nom du vendeur, et est assimilable à une offre de vente ; que l'acceptation de l'offre aux conditions du mandat par un acquéreur présenté par le mandataire au vendeur rend la vente parfaite sans qu'il soit nécessaire que le vendeur accepte l'offre de l'acquéreur ; qu'en s'étant fondée sur l'absence d'acceptation par le vendeur de l'offre d'achat présentée par l'acquéreur, par l'intermédiaire du mandataire et aux conditions du mandat, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;


Alors que 2°) la rencontre des volontés rendant la vente parfaite ne prive pas d'objet la conclusion d'un compromis de vente, notamment pour faire bénéficier à l'acquéreur du délai de sept jour de rétraction à compter de la notification du compromis ; qu'en se fondant sur la demande de l'acquéreur, dans sa lettre du 3 mars 2008 à l'agent immobilier acceptant l'offre du vendeur, de préparer les documents nécessaires à la conclusions d'un avant-contrat, pour en déduire que les volontés ne s'étaient pas encore été rencontrées, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1583 et 1589 du code civil et de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.


SECOND MOYEN DE CASSATION


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. Y... contre M. X... en réparation des préjudices nés du refus de ratifier la vente ;


Aux motifs que la clause du mandat aux termes de laquelle le mandant s'obligeait à ratifier la vente à l'acquéreur présentée par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat n'était susceptible de trouver effet qu'entre M. X... et la société ABCIS, la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages et intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l'acquéreur trouvé par le mandataire ;


Alors qu'un tiers au contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; que le refus par le vendeur de ratifier la vente au bénéfice de l'acquéreur présenté par le mandataire constitue un manquement contractuel à l'égard du mandataire qui a causé à un dommage à l'acquéreur au détriment duquel la vente n'a pas été ratifiée ; qu'en se bornant, pour écarter la demande de dommages et intérêts formulée par l'acquéreur à l'encontre du vendeur du fait du non-respect de son engagement de ratifier la vente, à énoncer que cette obligation ne trouvait d'effet qu'à l'égard du mandataire, la cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du code civil.