Cour de Cassation · civ3 — 9 juillet 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant constaté par motifs propres et adoptés, que le règlement de copropriété décrivait le lot 113 comme comprenant l'immeuble existant élevé de deux étages sur rez-de-chaussée et ses dépendances avec la jouissance exclusive privative et perpétuelle du terrain délimité sur le plan annexé et affecté des neuf cents dix millièmes indivis de l'ensemble du terrain et que l'article 3 du règlement de copropriété stipulait que les parties communes comprenaient notamment les murs de façade et mur pignons, les couvertures des bâtiments et terrasses et relevé que l'acte de vente du 3 août 1970 était antérieur au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui n'a dénaturé ni cet acte ni le règlement de copropriété et qui n'a pas refusé de se prononcer sur la valeur probante des attestations notariées versées aux débats, a exactement retenu que l'acte du 3 août 1970 ne pouvait pas être opposé au syndicat des copropriétaires et a pu en déduire que la toiture, les terrasses et les façades de l'immeuble composant le lot 113 étaient des parties communes ; 

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, exactement relevé que même réservée à la jouissance d'un copropriétaire, une partie commune ne pouvait pas faire l'objet d'une appropriation, la cour d'appel a pu retenir que le sol sur lequel la société La Jalaguière avait fait creuser et installer une piscine était une partie commune, même si l'usage privatif lui en avait été réservé par le règlement de copropriété ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI La Jalaguière aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI La Jalaguière et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier les Aloades la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société La Jalaguière

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné la SCI LA JALAGUIERE à procéder sur le lot n°113, à la démolition de l'ensemble des constructions réalisées à titre de surélévation, au rétablissement de la toiture traditionnelle au lieu et place du toit-terrasse aménagé sur l'ancienne dépendance accolée au corps de bâtiment principal, à la démolition de la piscine construite sur partie à usage privatif et au comblement de cette dernière ;

AUX MOTIFS QUE «l'acte de vente Delors/SCI "Les ALOADES" du 3 août 1970, qui antérieur au règlement de copropriété ne saurait être opposé au syndicat des copropriétaires, puisque celui-ci n'existait pas et n'y était nécessairement point partie, étant observé au demeurant et à titre surabondant que ses mentions n'apparaissent pas démonstratives d'une autonomie telle que la conçoit la SCI LA JALAGUIERE ; qu'une attestation de notaire sur le sens et la portée d'un contrat ou d'une convention ne saurait détenir autorité de chose jugée ni tenir lieu de loi contractuelle ; au règlement de copropriété, lequel fait la loi des parties, le lot 113 est ainsi décrit : le lot 113 comprend l'immeuble actuel élevé de deux étages sur rez-de-chaussée et ses dépendances, il a la jouissance exclusive privative et perpétuelle du terrain délimité sur le plan ci-annexé ; il est affecté des neuf cents/dix millièmes indivis de l'ensemble du terrain ; que cette désignation établie à la suite de celles des autres lots de la copropriété, ne fait apparaître aucune caractéristique de nature à permettre à ce lot d'échapper aux principes édictés par la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, étant observé que l'instauration de charges communes spéciales à certains lots n'emporte nullement, pour le ou les copropriétaires titulaires de ces lots, sauf dispositions spéciales du règlement de copropriété, modification de la qualification des parties communes et des parties privatives telles qu'elles se déduisent de ce règlement ou telles qu'elles résultent de la loi ; qu'il en découle que si, ce qui est le cas en l'espèce, il est institué par le règlement de copropriété des parties communes à l'ensemble immobilier et des parties communes à chaque bâtiment, cela n'a que deux conséquences, d'une part l'instauration, pour la conservation et l'entretien de ces parties communes spéciales, d'un collège particulier de copropriétaires aux assemblées générales et d'autres part l'instauration de charges spéciales aux copropriétaires du bâtiment concerné, mais non pas la possibilité, pour les copropriétaires de ce bâtiment, de modifier l'immeuble et d'y ajouter en l'agrandissant et en le surélevant ;que cette circonstance que l'entretien et la conservation de l'immeuble constituant le lot 113 ont toujours été décidés et pris en charge par le seul propriétaire de ce lot, tout d'abord ne constitue qu'un usage qui ne saurait créer de droits contraires au règlement de copropriété et, en second lieu, n'est que l'application de facto de la distinction établie par le règlement de copropriété entre parties communes générales et parties communes spéciales aux différents bâtiments ; ainsi, que les aménagements litigieux qui, consistant en une surélévation, un ajout à l'immeuble et une modification partielle de la toiture, dont il est demandé qu'ils soient supprimés, dès lors qu'ils sont contraires au règlement de copropriété et à la loi puisqu'ils affectent le gros oeuvre, partie commune, et dès lors qu'ils n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, doivent être supprimés et que la remise des lieux en leur état initial s'impose, comme l'ajustement ordonné par le premier juge» ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «sur la demande de remise en état des lieux : aux termes de l'article 3 du règlement de copropriété les parties communes comprennent notamment : les murs de façade et murs pignons, les couvertures des bâtiments et terrasses accessibles ou non accessibles, l'article 6 de ce règlement interdit d'exhausser les immeubles et de construire sur la toiture des superstructures, tels que locaux fermés, séparations ou ouvertures, même en matériaux légers, autres que ceux indiqués sur les plans d'origine, l'article 8 prévoit l'interdiction aux copropriétaires : d'apporter une modification aux parties qui bien que formant leur propriété particulière, contribuent à l'harmonie des immeubles ou à leur structure telles que fenêtres, garde-corps, balcons ; d'établir sur les façades aucun auvent, marquise et rien qui puisse généralement nuire à 'harmonie, l'esthétique ou à l'uniformité des immeubles ; de pratiquer des aménagements extérieurs sur les balcons et loggias sans en avoir obtenu l'autorisation du syndic ; il résulte des pièces régulièrement communiquées aux débats qu'à plusieurs reprises la SCI LA JALAGUIÈRE a sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation d'effectuer des travaux pour le lot 113 : la réfection totale des fenêtres et des façades, la reprise totale de la toiture centrale, la modification de la toiture de la petite maison en terrasse, le passage de conduites d'eau enterrées ; ces demandes ont toutes été rejetées par l'assemblée générale des copropriétaires ; par courrier en date du 10 février 2000, la SCI LA JALAGUIÈRE demandait au syndic de faire inscrire à l'ordre du jour une résolution portant sur des travaux, qu'elle avait déjà fait réaliser concernant la réfection totale des fenêtres et façades, la reprise de la toiture centrale, la modification de la toiture de la petite maison en terrasse, la réfection de la clôture et abords et "de façon générale les travaux réalisés au vu des photographies annexées ; selon procès-verbal dressé le 6 juin 2008 par Maître X..., huissier, il a été constaté l'existence sur le toit terrasse du bâtiment du lot 113, de deux constructions semblant être en bois, sur le corps du bâtiment situé à droite de ce dernier, la présence d'une construction en dur, l'existence d'une terrasse sous formes de deux terrasses tropéziennes, d'une véranda en verre et en aluminium, et dans le jardin la présence d'une piscine bâchée ; il est ainsi établi que la SCI LA JALAGUIERE a fait procéder sur le lot 113 à des constructions et des travaux qui n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et qui ne sont pas autorisés par le règlement de copropriété ; par ailleurs, même réservée à la jouissance d'un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l'objet d'aucune appropriation ; le sol sur lequel la SCI LA JALAGUIÈRE a fait creuser et installer une piscine, est une partie commune, même si l'usage privatif lui en est réservé par le règlement de copropriété et elle ne pouvait pas s'approprier cette partie commune sans une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires» ;

1°/ ALORS QUE l'acte de vente à l'origine d'une copropriété comportant la division des lots cristallise la détermination des parties communes et des parties privatives ; qu'il est opposable au syndicat des copropriétaires ; que la SCI LA JALAGUIERE soutenait, pour solliciter le rejet de la demande en démolition de terrasses et d'une piscine construites sur le toit du bâtiment distinct composant leur lot et le jardin y attenant, que l'acte de vente à l'origine de la copropriété, comportant la division des lots, désignait la toiture et le jardin comme des parties privatives ; qu'en énonçant, pour ordonner la démolition des travaux réalisés par la SCI LA JALAGUIERE sur le toit du bâtiment composant le lot numéro 13 ainsi que le jardin attenant, que l'acte de vente à l'origine de la copropriété ne saurait être opposé au syndicat des copropriétaires puisque celui-ci n'existait pas à cette date et n'y était nécessairement point partie, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les actes clairs et précis produits par les parties ; que l'acte de vente du 3 août 1970, à l'origine de la copropriété et prévoyant la division des lots, stipulait que le lot 113 consistait «en un immeuble existant élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, avec dépendances» ; qu'en énonçant toutefois, pour ordonner la démolition des ouvrages réalisés sur le toit du bâtiment ancien, que «ses mentions n'apparaissent pas démonstratives d'une autonomie telle que la conçoit la SCI LAJALAGUIERE», la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 3 août 1970 et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les actes clairs et précis produits par les parties ; que le règlement de copropriété de l'immeuble LES ALOADES prévoyait que «le lot 113 comprend l'immeuble actuel élevé de deux étages sur rez-de-chaussée et ses dépendances» ; qu'il résultait donc des termes clairs et dénués d'ambiguïté du règlement de copropriété que ce bâtiment constituait une partie privative en sa totalité, y compris sa structure, sa façade et sa toiture ; qu'en énonçant, pour ordonner la démolition des terrasses construites sur la toiture dudit bâtiment, que la désignation du lot 113 dans le règlement de copropriété «ne fait apparaître aucune caractéristique de nature à permettre à ce lot d'échapper aux principes édictés par la loi du 10 juillet 1965», la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété de l'immeuble les ALOADES et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

4°/ ALORS QUE sont réputées parties privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que la Cour d'appel a relevé que le règlement de copropriété prévoyait que le lot 113 avait la jouissance exclusive privative et perpétuelle du terrain attenant au bâtiment ; qu'en ne déduisant pas de ses énonciations que le jardin, dont elle avait relevé qu'il faisait l'objet d'un usage exclusif et privatif, était la propriété privative de la SCI LA JALAGUIERE, la cour d'appel a violé l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5°/ ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur tous les documents régulièrement versés aux débats et soumis à leur examen ; que pour établir son droit de propriété privatif sur le toit et le jardin de l'immeuble désigné comme le lot numéro 113, la SCI LA JALAGUIERE produisait un acte notarié du 21 septembre 2010 aux termes duquel « l'immeuble dans son ensemble formant le lot numéro 113 constitue la partie privative tant pour les travaux que pour les charges de copropriété » ainsi que les attestations des notaires Me Y..., et Me Z... des 28 juin 2010 et 21 novembre 1996 certifiant que le lot numéro 113 comprenait les structures du bâtiment et sa toiture ; qu'en énonçant, pour considérer que la toiture du bâtiment composant le lot 113 et le jardin attenant constituaient des parties communes, que «une attestation de notaire sur le sens et la portée d'un contrat ou d'une convention ne saurait détenir autorité de la chose jugée ni tenir lieu de loi contractuelle», la cour d'appel qui a refusé de se prononcer sur la force probante des attestations de Mes Y... et Z..., a violé l'article 455 du code de procédure civile.