Cour de Cassation · civ3 — 11 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 10 novembre 2011), que suivant promesse synallagmatique du 2 février 2007, les époux X... ont vendu un appartement à Mme Y... qui a refusé de réitérer l'acte ; qu'ils l'ont assignée notamment en paiement de la clause pénale ; que André X... étant décédé, sa veuve et ses héritiers, M. Pierre et Mme Isabelle X..., (les consorts X...), ont repris l'instance et ont vendu la maison à un tiers le 30 octobre 2009 ;


 Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant relevé que l'expéditeur avait donné pour instruction aux services postaux qu'il n'acceptait pas la livraison dans la boîte aux lettres du destinataire et qu'en cas d'absence de celui-ci l'enveloppe devait être mise en instance et remise contre signature au point de retrait et que l'avocat, mandaté par l'acquéreur pour contester la conformité du bien vendu à sa destination, avait, dans une lettre adressée aux vendeurs le 9 mars 2007, indiqué que Mme Y... lui avait remis copie de la promesse de vente et retenu que cette lettre attestait que Mme Y... avait bien reçu notification du document et conférait date certaine à la réception au moins le 9 mars 2007, la cour d'appel en a exactement déduit que la rétractation opérée par conclusions au cours de l'instance était tardive ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, qu'il découlait de la clause pénale que les consorts X... ne pouvaient réclamer au titre de l'indemnisation de leur préjudice découlant de la non-réalisation de la vente que la somme prévue par cette clause et, d'autre part, que Mme Y... était redevable d'une indemnité d'occupation pour la période pendant laquelle elle s'était maintenue dans les lieux, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de dommages-intérêts complémentaires devait être rejetée ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi principal ni sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois ;


 Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme Y....


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les moyens de nullité du compromis de vente du 2 février 2007 soulevés par Madame Juliette A... épouse Y..., et condamné celle-ci à payer à Madame Colette B..., Monsieur Pierre X... et Madame Isabelle X... la somme de 31 000 euros en exécution de la clause pénale incluse dans le compromis de vente du 2 février 2007 ;


 AUX MOTIFS QUE : « pour arguer de la nullité du compromis du 2 février 2007, Mme Y... a également invoqué les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit pour l'acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, ce texte précisant : - que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de la remise, - que la faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes, - que, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation et que dans ce cas le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret, - que lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat de préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux 3 alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou promesse ; Que les intimés pour résister à ce moyen de nullité ont versé aux débats un courrier adressé par l'agence immobilière Immo News à Mme Y... le 6 février 2007 et expédié par Chronopost le 6 février 2007, avec cette précision que l'expéditeur a donné pour instruction aux services postaux qu'il n'acceptait pas la livraison dans la boîte aux lettres du destinataire et qu'en cas d'absence du destinataire cette enveloppe devrait alors être mise en instance et remise contre signature au point de retrait, ce dont il se déduit que ce document n'a pu qu'être reçu personnellement par son destinataire ; Que Mme Y... ne peut ainsi contester avoir reçu ce document, puisque précisément elle a mandaté un avocat à l'effet de contester que le bien vendu soit conforme à sa destination, l'auteur de ce courrier indiquant avoir demandé à un expert près la cour d'appel de Metz d'établir un rapport et faisant état de la faiblesse de sa cliente et également de l'état de cet appartement ; Que dans ce courrier adressé à Monsieur et Madame X... le 9 mars 2007 l'avocat de Mme Y... a mentionné que celle-ci lui a remis copie de la promesse de vente signée le 2 février 2007 ; Que ce courrier atteste donc de ce que Mme Arlette Y... a bien reçu notification de ce document et confère date certaine à cette réception à tout le moins à la date du 9 mars 2007, un tel courrier, compte tenu de sa rédaction, ne pouvant être considéré comme valant rétractation au sens du texte précité ; Que dans ces conditions, lorsque Mme Y... a par voie de conclusions déclaré vouloir user de la faculté de rétractation ouverte par le code de la construction et de l'habitation , le délai de rétractation de 7 jours était largement dépassé » ;


 ALORS 1°) QUE : dans l'instance relative à l'exécution de la promesse synallagmatique de vente d'un immeuble à usage d'habitation, le vendeur qui prétend avoir notifié cette promesse à l'acquéreur par Chronopost doit produire l'avis signé par le destinataire mentionnant la date à laquelle le pli lui a été remis ; qu'en l'absence de production de ce document, auquel il ne peut être suppléé par une quelconque présomption, il n'est pas justifié d'une notification satisfaisant aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétractation de sept jours prévu par ce texte n'a pas couru et que l'acquéreur peut valablement exercer sa faculté de rétractation par voie de conclusions signifiées au vendeur ; que l'arrêt attaqué a jugé tardive la rétractation exercée par Madame Y... par voie de conclusions, au prétexte qu'elle ne pouvait contester avoir reçu la lettre expédiée par Chronopost le 6 février 2007 puisqu'à l'effet de contester la conformité du bien vendu elle a mandaté un avocat, lequel, dans un courrier du 9 mars 2007 ne valant pas rétractation, a mentionné que sa cliente lui remettait ce jour une copie de la promesse de vente, de sorte qu'à ce même jour la notification faite à Madame Y... avait date certaine ; qu'en statuant ainsi, sans constater que les vendeurs produisaient un avis portant la signature de Madame Y... et indiquant la date à laquelle elle aurait reçu cette lettre prétendument expédiée par Chronopost, la cour d'appel a violé le texte susmentionné ;


 ALORS 2°) QUE : la lettre de notification de la promesse synallagmatique de vente d'un immeuble à usage d'habitation doit à tout le moins rappeler la faculté de rétractation de l'acquéreur, faute de quoi elle ne satisfait pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétractation de sept jours prévu par ce texte n'a pas couru et que l'acquéreur peut valablement exercer sa faculté de rétractation par voie de conclusions signifiées au vendeur ; qu'en jugeant tardive la rétractation exercée par Madame Y... par voie de conclusions, sans s'expliquer, comme elle y était invitée (conclusions de l'exposante, p. 5, § 4), sur le point de savoir si la lettre expédiée par Chronopost le 6 février 2007 n'était pas sans effets en ce qu'elle ne rappelait pas la faculté de rétractation de Madame Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susmentionné.



Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les consorts X....


 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes tendant à voir madame Y... condamnée à les indemniser des conséquences dommageables tant de son refus de réitérer la vente formée que de son occupation de l'appartement pendant quatre mois, 


 AUX MOTIFS QUE selon le procès verbal de carence en date du 14 juin 2007, maître C..., notaire, a constaté que madame Y..., pourtant convoquée à cet effet, ne s'est pas présentée, ni personne en son nom ; que dès lors, les consorts X... sont en droit de se prévaloir de la clause pénale incluse dans le compromis de vente, clause selon laquelle il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente, dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages intérêts et que toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat ; que le compromis de vente prévoit encore que dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 31 000 euros ; qu'il découle des termes précis et dépourvus d'ambiguïté de cette clause que les consorts X... ne peuvent réclamer au titre de l'indemnisation de leur préjudice découlant de la non réalisation de la vente que la somme susmentionnée ; que par suite, il convient de rejeter leurs demandes tendant à l'allocation du différentiel entre le prix de vente prévu par ce compromis et le prix de vente auquel l'immeuble a été réellement vendu, du coût de l'acte de prêt relais, des mensualités dudit prêt, des taxes et impôts et assurances qu'ils ont acquittées pour l'immeuble litigieux entre la date du compromis et la date effective de cet immeuble et encore de leurs demandes en vue de l'octroi d'une indemnité pour préjudice moral ; que toutefois, il y lieu de leur accorder, s'agissant d'un préjudice indépendant de celui engendré par la réalisation de la vente, par suite de la non réitération du compromis en la forme authentique une indemnité d'occupation pour la période pendant laquelle il n'est pas dénié que madame Y... s'est maintenue dans les lieux, la cour confirmant à cet égard l'évaluation de ce préjudice faite par les premiers juges ainsi qu'une somme de 330 ¿ au titre du préjudice matériel tel que justifié par les pièces produites par les consorts X... ;


 1/ ALORS QUE la clause pénale ne prive pas l'une des parties du droit de réclamer des dommages et intérêts à l'autre ; que les consorts X... faisaient valoir que Madame Y..., loin de s'être bornée à s'abstenir de refuser de régulariser l'acte authentique de vente, s'était en outre installée dans les lieux, qu'elle n'avait quittés que quatre mois plus tard, puis avait adopté un comportement procédural dilatoire, les contraignant finalement à vendre leur appartement pour un prix bien inférieur, à contracter un prêt relais, et à exposer des frais supplémentaires (taxes, impôts, assurances etc.) ; qu'ils faisaient état également d'un préjudice moral important, compte-tenu du grand âge des époux X... ; qu'en énonçant que les consorts X... ne pouvaient réclamer, à titre d'indemnisation de leur préjudice, que le montant de la clause pénale, sans rechercher s'ils ne justifiaient pas d'un préjudice distinct de celui que cette clause était destinée à réparer, et résultant d'une faute de Mme Y..., distincte du simple refus de signer l'acte de vente, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1152 du code civil ;


 2/ ALORS QUE en tout état de cause, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre ; que le juge, même d'office, peut modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que la cour d'appel, pour rejeter les demandes tendant à voir réparer la totalité du préjudice subi par les consorts X... s'est déterminée en considération du caractère forfaitaire de l'indemnisation prévue par la clause pénale, sans rechercher, comme les consorts X... lui en ont fait demande, si, en raison des éléments de la cause, de la résistance injustifiée de madame Y... et de son occupation des lieux, le montant de la somme prévue par la clause pénale n'était pas dérisoire et ne devait pas être augmenté ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil.