Cour de Cassation · civ3 — 10 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique :


 Vu les articles L. 442-9 du code de l'urbanisme et 1134 du code civil ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 4 mai 2012), statuant en référé, que M. X... invoquant le non respect par M. Y..., propriétaire du lot voisin du sien, des dispositions du règlement du lotissement concernant la distance des constructions par rapport aux limites séparatives, l'a assigné en démolition des ouvrages réalisés en limite de son lot ;


 Attendu que pour condamner sous astreinte M. Y... à enlever les ouvrages érigés en limite de la propriété de M. X... l'arrêt retient que les règles du plan local d'urbanisme sont substituées de plein droit, au bout de dix ans, au « règles » (règlement) du lotissement qui, dès lors, disparaît, que toutefois l'alinéa 3 de L. 442-9 du code de l'urbanisme fixe la pérennité des droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement ; qu'il n'est pas nécessaire de rechercher si les dispositions du cahier des charges étaient toujours en vigueur lors de la construction litigieuse puisque même si elles sont frappées de caducité pour l'Administration, elles continuent à s'appliquer entre les colotis, engagés par des stipulations contractuelles, et ce conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, et qu'il en résulte que les dispositions contractuelles du règlement de lotissement n'ont pas été respectées ;


 Qu'en statuant ainsi sans préciser si les ouvrages en litige avaient été réalisés avant le délai de caducité des règles du lotissement et par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la volonté des colotis de donner une valeur contractuelle aux dispositions contenues dans le document qualifié de Règlement du lotissement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;


 Condamne M. X... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer 3 000 euros à M. Y... ; rejette la demande de M. X... ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille treize.



 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Y....


 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné sous astreinte à M. Y... d'enlever les ouvrages érigés en limite de la propriété de M. X... ;


 AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L. 442-9 alinéa 1 du code de l'urbanisme, les règles du plan local d'urbanisme sont substituées de plein droit, au bout de 10 ans, au règles du lotissement qui, dès lors, disparaît ; toutefois l'alinéa 3 fixe la pérennité des droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement ; QU'aussi n'est-il pas nécessaire de rechercher si les dispositions du cahier des charges étaient toujours en vigueur lors de la construction litigieuse puisque même si elles sont frappées de caducité pour l'administration, elles continuent à s'appliquer entre les colotis, engagés par des stipulations contractuelles, et ce conformément aux dispositions de l'article 1134 du Code civil ; QU'en l'espèce, le règlement du lotissement stipule en son article 7 « l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives doit être au moins égale à 3 m 50 » ... en son article 10 « la hauteur maximale des constructions annexes ne pourra en aucun cas excéder 3 m 50 » en son article Il « les pilotis sont interdits » ; QUE le constat du 8 février 2011 régulièrement versé aux débats établit que « l'intimé a édifié une terrasse surmontée d'un kiosque en bois qui culmine à plusieurs mètres de hauteur en toute limite de propriété (distance entre le poteau du kiosque et la clôture : 23,5 cm des pilotis soutiennent ces constructions .... La distance entre le carbet et la clôture est de 14,5 cm... » ; QUE de ce constat, il résulte que les dispositions contractuelles du règlement de lotissement n'ont pas été respectées ;


 1- ALORS QUE les règles d'urbanisme contenues dans les règlements des lotissements deviennent caduques dix ans après leur approbation ; que la cour d'appel ne pouvait faire application des règles édictées par les articles 7 et 10 du règlement du lotissement, sans rechercher si leur violation était postérieure de moins de dix ans à l'approbation du lotissement par arrêté du 3 juillet 1998, modifié le 23 novembre 1999 ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 442-9, alinéa 1er, du code de l'urbanisme ;


 2 - ALORS QUE les colotis ne sont obligés, au-delà de ce délai de dix ans, que par les droits et obligations de nature contractuelle définis dans le cahier des charges ou issus d'un règlement contractualisé ; que la cour d'appel ne pouvait faire application des articles 7 et 10 du règlement du lotissement, sans caractériser la nature contractuelle de ces règles ; qu'en omettant toute recherche sur ce point, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 442-9 du code de l'urbanisme et 1134 du code civil.