Cour de Cassation · civ3 — 10 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Vu les articles 1134 et 1382 du code civil ensemble l'article 455 du code de procédure civile ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 12 avril 2012), que les époux X... ont signé le 16 juin 2007 une promesse de vente d'un bien immobilier avec les époux Y..., puis, le 19 juin 2007, par l'intermédiaire de la société Home conseil, une promesse de vente portant sur le même bien avec M. Z... et Mme A... ; que par jugement du 22 août 2008, le tribunal de grande instance de Lille a dit que la promesse de vente du 19 juin 2007 était seule valable et qu'il appartiendra aux époux X..., M. Z... et Mme A... de se rapprocher du notaire pour régulariser la vente dans les conditions prévues au compromis du 19 juin 2007 ; que les époux Z... ayant refusé de régulariser la vente, les époux X... les ont assignés en paiement du montant de la clause pénale et dommages-intérêts ; que la société Home conseil est intervenue à l'instance et a sollicité la condamnation des époux Z... à des dommages-intérêts ; 

Attendu que pour accueillir partiellement les demandes des époux X... et de la société Home conseil, l'arrêt retient que les acquéreurs ne pouvaient dans le cadre de la seule régularisation de la vente par acte notarié se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du prix, le caractère parfait de la vente résultant du jugement rendu le 22 août 2008 par le tribunal de grande instance de Lille, que les acquéreurs, dans le cadre de cette procédure, avaient offert le paiement du prix, ce qui laissait entendre qu'ils avaient obtenu le financement nécessaire à cette acquisition, qu'ils ne peuvent, en présence d'une vente dont le caractère parfait a été judiciairement constaté à leur demande, se prévaloir des termes de la condition suspensive d'obtention d'un prêt contenue dans la promesse de vente, qu'ils ne sont donc pas fondés à prétendre que, n'ayant pas obtenu une offre de prêt conforme aux stipulations contenues dans le pré-contrat, ils étaient en droit de refuser la régularisation de l'acte de vente par acte authentique et qu'ils ont donc commis une faute à l'égard des vendeurs qui sont en droit d'obtenir réparation des préjudices qui en sont résultés ; 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la non obtention de leur prêt par les acquéreurs et leur refus de réitération de la vente n'avait pas pour origine l'action judiciaire engagée par les vendeurs qui avaient signé deux compromis de vente pour le même bien immobilier, et si ce refus n'était pas justifié par la différence entre le projet d'acte authentique et la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; 

Condamne les époux X... et la société Home conseil aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... et la société Home conseil à payer la somme de 3 000 euros aux époux Z... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour les époux Z... 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné les époux Z... à verser aux époux X... la somme de 40. 000 ¿ au titre d'une clause pénale et 2. 500 ¿ à la SARL HOME CONSEIL à titre de dommages et intérêts ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE par jugement devenu définitif en date du 22 août 2008, le Tribunal de grande instance de Lille, saisi par les époux X... aux fins de voir constater la validité de la promesse de vente signée le 16 juin 2007 entre les consorts Z...- A..., vendeurs, et les époux Y..., acquéreurs, la validité de leur rétraction en ce qui concerne la seconde promesse de vente signée par les vendeurs et eux-mêmes le 19 juin 2007, et de voir prononcer la vente judiciaire à leur profit d'un bien immobilier sis... 
..., a notamment : dit la promesse de vente du 19 juin 2007 seule valable, dit qu'il appartiendra aux époux X..., Monsieur Z... et Madame A... de se rapprocher du notaire pour régulariser la vente dans les conditions prévues au compromis du 19 juin 2007 annexé à la décision, dit que la commission d'agence au profit de l'intermédiaire, la société HOME CONSEIL, sera payée dans les conditions stipulées à ce compromis du 19 juin 2007, et débouté en conséquence l'agence HOME CONSEIL de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l'encontre des vendeurs, constaté que la régularisation de la vente au profit des époux Y... a été rendue impossible du fait de la défaillance fautive des époux X... qui ont signé deux compromis de vente, et condamné ces derniers à les indemniser ; que la vente n'ayant pas été régularisée en raison de l'impossibilité pour les acquéreurs d'obtenir un financement, les époux X... ont assigné les consorts Z...- A... aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices, instance en laquelle la SARL HOME CONSEIL est intervenue volontairement aux même fins ; que les appelants font valoir qu'ils n'ont commis aucune faute dès lors que la promesse de vente stipulait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 328. 000 euros au taux de 4, 45 % l'an, que le jugement du 22 août 2008 validant cette promesse a dit qu'il appartenait aux parties de régulariser la vente dans les conditions prévues à ladite promesse, et qu'il ne pouvait leur être fait grief dans ces conditions d'avoir régularisé une nouvelle demande de financement postérieurement à cette décision, qui leur a été refusé ; que toutefois, il résulte de la lecture des motifs de cette décision que, statuant sur la validité de deux promesses de vente signées par les vendeurs la première le 16 juin 2006 au profit des époux Y..., et la seconde le 19 juin 2006 au profit des appelants, le Tribunal de grande instance de Lille a retenu que seule la seconde valait vente, mais qu'en l'absence de demande des parties tendant à voir prononcer la vente, il leur appartenait de la faire régulariser par acte authentique notarié ; qu'ainsi il n'y avait pas lieu de donner acte aux acquéreurs de leur offre de payer la somme de 415. 000 euros au titre de l'acquisition alors que la vente devait se faire « aux conditions prévues à la promesse sans que le prix soit soumis à nouvelle discussion », ce qui impliquait qu'une offre n'avait pas lieu d'être prise en compte, la vente étant parfaite ; que les acquéreurs ne pouvaient dans le cadre de la seule régularisation de la vente par acte notarié se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du prix, le caractère parfait de la vente résultant du jugement rendu le 22 août 2008 par le Tribunal de grande instance de Lille ; que les acquéreurs, dans le cadre de cette procédure, avaient offert le paiement du prix, ce qui laissait entendre qu'ils avaient obtenu le financement nécessaire à cette acquisition ; qu'ils ne peuvent, en présence d'une vente dont le caractère parfait a été judiciairement constaté à leur demande, se prévaloir des termes de la condition suspensive d'obtention d'un prêt contenue dans la promesse de vente ; qu'ils ne sont donc pas fondés à prétendre que, n'ayant pas obtenu une offre de prêt conforme aux stipulations contenues dans le précontrat, ils étaient en droit de refuser la régularisation de l'acte de vente par acte authentique ; que ce faisant, ils ont donc commis une faute à l'égard des vendeurs qui sont en droit d'obtenir réparation des préjudices qui en sont résulté ; que le jugement déféré a condamné les appelants à verser aux époux X... la somme de 40. 000 ¿ au titre de la clause pénale stipulée à la promesse de vente en cas de non réitération fautive de la vente par l'une des parties ; que les époux X... sollicitent la confirmation du jugement et y ajoutant la condamnation des acquéreurs au paiement de la somme supplémentaire de dommages et intérêts pour perte de valeur de l'immeuble ; que les parties ont entendu fixer la sanction pécuniaire de refus de l'une des parties de signer l'acte authentique par l'allocation d'une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale d'un montant de 40. 000 euros ; que cette somme est donc destinée à indemniser les vendeurs de l'ensemble des préjudices causés par ce refus, y compris la perte de valeur éventuelle du bien pendant le délai nécessaire à sa revente ; que les pièces versées aux débats par les époux X... démontrent qu'une telle perte de valeur est réelle, de sorte que le montant de la clause pénale n'apparaissant pas disproportionnée, elle ne saurait été réduite ainsi que le demandent les appelants ; que pour ce même motif, la perte de valeur du bien ne peut faire l'objet d'une demande de réparation distincte ; que le jugement sera donc confirmé de ce chef ; que par leur refus de réitérer la vente par acte authentique, les consorts Z...- A... ont privé l'agence immobilière HOME CONSEIL de la possibilité de percevoir sa rémunération contractuellement prévue ; qu'il en résulte un préjudice qui sera réparé par l'allocation de la somme de 2. 500 euros correspondant à la partie de cette rémunération qui leur incombait, l'autre partie ayant été versée par les vendeurs ; que le jugement sera infirmé de ce chef, la SARL HOME CONSEIL ne démontrant pas avoir subi un préjudice distinct ; que la non réitération de l'acte leur étant exclusivement imputable, les appelants ne peuvent prétendre à l'octroi de dommages et intérêts à l'encontre des vendeurs, étant rappelé que pour la période antérieure au jugement du Tribunal de grande instance de Lille du 22 août 2008, ils n'avaient présenté une demande d'indemnisation qu'à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la validité de la promesse de vente dont ils bénéficiaient n'était pas validée, estimant implicitement mais nécessairement être remplis de leur droit dans l'hypothèse inverse, retenue par le jugement ; qu'ils seront dans ces conditions déboutés de leurs demandes reconventionnelles ; que succombant dans leurs prétentions, ils seront également déboutés de leur demande tendant à l'octroi de dommages et intérêts ; 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT REPUTES ADOPTES QU'en raison de la signature de deux compromis de vente et dans la mesure où chacun des signataires estimait avoir des droits relativement à la vente, le Tribunal de grande instance a été saisi et par une décision en date du 22 août 2008, a estimé que la promesse de vente signée par Monsieur Z... et Madame A... était valable de par son enregistrement qui lui conférait date certaine et a condamné les époux X... à indemniser les époux Y... ; que c'est dans ces conditions que Monsieur Z... et Madame A... ont été invités à régulariser l'acte devant notaire ; qu'un procès-verbal de carence al été dressé ; qu'aux termes des articles 1168 et 1178, l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas ; que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'exécution ; que la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 328. 000 euros, au taux de 4, 45 % sur 15 ans ; que la validité de l'offre de prêt initiale a été remise en cause par la procédure judiciaire ; que cette condition a pour but de protéger l'acquéreur, toutefois Monsieur Z... et Madame A... ont renoncé à cette protection en exigeant lors de la procédure de 2008 de se voir considéré comme unique légitime propriétaire du bien immobilier, la vente étant parfaite selon eux et en confirmant devant le Tribunal leur offre de paiement du prix de 415. 000 euros ; qu'ils ont confirmé leur volonté d'acquérir l'immeuble en faisant signifier Je jugement et en proposant de régulariser l'acte pour le 12 janvier 2009, sans conditions, tout en précisant avoir obtenu un accord de financement qui a d'ailleurs été justifié ; que les acquéreurs ne peuvent se prévaloir de la condition suspensive au regard des attestations bancaires produites puisque les conditions de taux initialement prévues et limitées dans le temps ne pouvaient plus s'appliquer deux ans plus tard et ce d'autant que si les taux des propositions produites aux débats sont légèrement supérieurs, les demandes ont été faites pour des durées différentes ; que si par sa négligence ou son défaut de diligence, l'emprunteur est à l'origine d'un empêchement de l'accomplissement de la condition suspensive cette dernière est réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil ; que le contrat a prévu qu'au cas où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte et ne satisferait pas aux obligations exigées, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1162 et 1126 du Code civil, la somme de 40. 000 euros ; qu'il convient de faire droit à la demande ; que Monsieur et Madame X... qui sont en partie responsables des difficultés relatives à la vente de leur immeuble ne peuvent solliciter la perte de revente de cet immeuble et ce d'autant que les circonstances exactes de cette perte ne sont pas définies en présence de mise à prix différents par les agences sollicitées ; que l'agence immobilière HOME CONSEIL ne semble pas être étrangère à la difficulté à l'origine de la procédure judiciaire selon les motifs de la décision du 22 août 2008 ; que la vente n'a pas abouti et la commission de l'agence n'a donc pas été réglée ; que toutefois la mauvaise foi ou l'existence de manoeuvres n'ont pas été démontrées ; qu'en conséquence il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts ; 

1°) ALORS QUE la Cour a relevé, d'une part, que la clause pénale devait, selon la convention des parties, trouver à s'appliquer en cas de non réitération « fautive » de la vente par l'une des parties et, d'autre part, que la procédure initiée par les époux X..., dont ceux-ci ont été déboutés, avait remis en cause le financement dont les époux Z... s'étaient prévalus, pour voir juger que la vente à leur profit était parfaite, dans le cadre de l'instance ayant donné lieu au jugement du Tribunal de grande instance de Lille du 22 août 2008 ; qu'en décidant que le refus des époux Z... de réitérer la vente en l'état du refus des banques, postérieur audit jugement du 22 août 2008, de leur prêter aux conditions prévues par le compromis était fautif, cependant qu'il résultait des constatations susvisées que cette situation trouvait sa cause dans la procédure initiée par les époux X..., sans laquelle les époux Z... auraient été en mesure de réitérer la vente, la Cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil ; 

2°) ALORS QUE par voie de conséquence la Cour a violé l'article 1382 du Code civil en condamnant les époux Z... à indemniser la société HOME CONSEIL ; 

3°) ALORS, en tous cas, QUE nul ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude et en ne recherchant pas si la situation ne trouvait pas sa cause dans les fautes commises par les époux X... et la société HOME CONSEIL, dont le comportement avait été à l'origine de l'instance ayant donné lieu au jugement du Tribunal de grande instance de Lille du 22 août 2008, instance qui avait remis en cause, selon les constations de l'arrêt, le financement initialement obtenu par les époux Z... et sans laquelle, dès lors, les époux Z... auraient été en mesure de réitérer la vente, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, s'agissant des époux X... et de l'article 1382 du Code civil, s'agissant de la société HOME CONSEIL ; 

4°) ALORS, au surplus, QUE les époux Z... faisaient valoir (conclusions, p. 15) que leur refus de signer l'acte authentique était légitime dès lors que les époux X... avaient consenti une promesse de vente à la Communauté urbaine de Lille portant sur une partie du terrain, outre que la mention du raccordement au réseau des égouts avait disparu ; qu'en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

5°) ALORS, en tous cas, QUE le juge ne saurait statuer sans indiquer ni analyser, même de façon sommaire, les éléments sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en retenant que « les pièces versées aux débats par les époux X... » démontraient que la perte de valeur de leur bien était réelle, « de sorte que le montant de la clause pénale n'apparaissa (it) pas disproportionnée » et ne pouvait donc être réduite ainsi que le demandaient les appelants, sans indiquer ni analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve sur lesquelles elle se fondait, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.