Cour de Cassation · civ3 — 18 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 14 février 2012), que les consorts X..., propriétaires indivis de parcelles, ont signé le 10 février 2005 un compromis de vente sur ces parcelles au profit des consorts Y... ; que cet acte a été notifié le 15 février 2006 au GAEC des Terres Rouges (le GAEC) reconnu bénéficiaire d'un bail rural portant sur ces terres par arrêt définitif du 17 avril 2009 ; que la vente des parcelles a été régularisée en la forme authentique au profit des époux Y... suivant acte en date du 22 décembre 2009 ; que soutenant que cette vente n'avait pas été réalisée dans le délai d'un an après l'envoi de la dernière notification, le GAEC a agi en nullité de la vente et substitution d'acquéreur ; 


 Sur le premier moyen : 


 Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de débouter le GAEC de ses demandes, alors, selon le moyen : 


 1°/ que lorsqu'un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'étant pas réalisée, le vendeur persiste dans son intention de vendre, il est tenu de notifier à nouveau, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, les conditions et modalités de la vente projetée au preneur bénéficiaire du droit de préemption ; que la cour d'appel a elle-même constaté que les consorts X... et les époux Z... avaient stipulé, dans l'acte sous seing privé en date du 10 février 2005, que le transfert de propriété serait reporté à la date de signature de l'acte authentique de vente ; qu'en jugeant néanmoins que la vente était parfaite dès la levée des conditions suspensives et qu'en conséquence, le propriétaire bailleur n'avait pas l'obligation de notifier à nouveau les modalités de la vente au preneur avant l'établissement de l'acte authentique de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé ensemble les articles 1583 et 1589 du code civil et l'article L. 412-9 du code rural ;


 2°/ que lorsqu'un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'étant pas réalisée, le vendeur persiste dans son intention de vendre, il est tenu de notifier à nouveau, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, les conditions et modalités de la vente projetée au preneur bénéficiaire du droit de préemption ; que cette obligation s'impose lorsque les parties, après avoir conclu une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive du non exercice par le preneur de son droit de préemption, n'ont pas réalisé la vente par un acte authentique de vente signé dans le délai d'un an suivant la précédente notification ; qu'en estimant que, dans la mesure où la vente était devenue parfaite par suite de la levée des conditions suspensives prévues à l'acte sous seing privé du 10 février 2005, les consorts X... n'avaient pas à procéder à une nouvelle notification de la vente projetée avec les époux Z... préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article L. 412-9 du code rural ;


 3°/ que le GAEC des Terres Rouges faisait valoir que si une action en justice avait été initiée par les consorts X... pour contester l'exercice de son droit de préemption, cette action n'avait pas été initiée dans le délai d'un an à compter de la notification qui lui avait été faite, le 16 février 2005, de la vente projetée, et qu'en conséquence, ce délai d'un an n'ayant pas été régulièrement interrompu, les consorts X... auraient dû procéder au renouvellement de la notification du projet de vente conformément à l'article L. 412-9 du code rural ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 


 Mais attendu qu'ayant relevé que la réalisation de la vente n'était soumise qu'à deux conditions suspensives, la première liée au montant des inscriptions hypothécaires, la seconde au non exercice du droit de préemption par le preneur en place, et, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, que le report du transfert de propriété à la date de la signature de l'acte authentique et du paiement du prix n'était pas de nature à influer sur la qualification de la promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que l'acte notarié du 22 décembre 2009 ne constituait pas une nouvelle vente nécessitant une nouvelle notification au preneur ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le second moyen, ci-après annexé : 


 Attendu que la demande de résiliation du bail et de libération des lieux, qui est l'accessoire de la demande tendant à faire valider le congé notifiant la résiliation du bail, n'est pas une demande nouvelle en cause d'appel ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne le GAEC des Terres Rouges aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du GAEC des Terres Rouges ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.





MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour le GAEC des Terres Rouges.


 PREMIER MOYEN DE CASSATION :


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris et d'avoir débouté le GAEC des Terres Rouges de ses demandes tendant, d'une part, à l'annulation de la vente des parcelles sises à Montbozon, cadastrées section AB n° 244 et n° 211, régularisée au profit de M. et Mme Z... suivant acte authentique en date du 22 décembre 2009, et d'autre part à ce qu'il soit substitué à l'acquéreur dans cette vente, 


 AUX MOTIFS QU'il résulte de l'article L. 412-9 du code rural que dans le cas où un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'est pas réalisée, le propriétaire qui persiste dans son intention de vendre est tenu de renouveler la notification au locataire de son intention de vendre afin qu'il puisse exercer son droit de préemption ; que le tribunal a considéré à tort que ces dispositions devaient s'appliquer à la régularisation en la forme authentique par acte en date du 22 décembre 2009 de la vente sous seing privé intervenue entre les consorts X... et les époux Z... le 10 février 2005 des parcelles louées moyennant le prix de 55.000 ¿ ; qu¿en application de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que selon l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; que le fait que les parties aient reporté le transfert de propriété à la date de la signature de l'acte authentique et du paiement du prix n'est pas de nature à influer sur la qualification de la promesse synallagmatique de vente, étant rappelé qu'en vertu de l'article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer et peut être faite par acte authentique ou sous seing privé, ce dont il se déduit que la vente est un contrat consensuel dont la validité n'est soumise à aucune condition de forme ni au transfert immédiat de la propriété de la chose vendue à l'acquéreur ; que le fait que la réitération de celle-ci par acte authentique soit intervenue au-delà du délai convenu et en l'étude d'un autre notaire que celui indiqué dans le compromis de vente ne peut permettre de faire considérer l'acte notarié du 22 décembre 2009 comme une vente distincte de celle du 10 février 2005 alors que l'acte du 10 février 2005 stipule que « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil » ; que la réalisation de la vente étant soumise à deux conditions suspensives, la première liée au montant des inscriptions hypothécaires, la seconde au non exercice du droit de préemption par le preneur en place, celle-ci ne pouvait intervenir qu'à l'issue de la procédure introduite par le consorts X... pour purger le droit de préemption qui a donné lieu à l'arrêt du 17 avril 2009 ; que le droit de préemption n'ayant pas été valablement exercé, selon le dispositif dudit arrêt revêtu de l'autorité de la chose jugée, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption se trouvait rétroactivement réalisée et l'acheteur fondé à solliciter la réitération de la vente par acte authentique sans que puissent lui être opposées les dispositions de l'article L.412-9 du code rural ; qu¿il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré ;


 1° ALORS QUE lorsqu'un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'étant pas réalisée, le vendeur persiste dans son intention de vendre, il est tenu de notifier à nouveau, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, les conditions et modalités de la vente projetée au preneur bénéficiaire du droit de préemption ; que la cour d'appel a elle-même constaté que les consorts X... et les époux Z... avaient stipulé, dans l'acte sous seing privé en date du 10 février 2005, que le transfert de propriété serait reporté à la date de signature de l'acte authentique de vente ; qu'en jugeant néanmoins que la vente était parfaite dès la levée des conditions suspensives et qu'en conséquence, le propriétaire bailleur n'avait pas l'obligation de notifier à nouveau les modalités de la vente au preneur avant l'établissement de l'acte authentique de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé ensemble les articles 1583 et 1589 du code civil et l'article L. 412-9 du code rural ;


 2° ALORS QUE lorsqu'un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'étant pas réalisée, le vendeur persiste dans son intention de vendre, il est tenu de notifier à nouveau, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, les conditions et modalités de la vente projetée au preneur bénéficiaire du droit de préemption ; que cette obligation s'impose lorsque les parties, après avoir conclu une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive du non exercice par le preneur de son droit de préemption, n'ont pas réalisé la vente par un acte authentique de vente signé dans le délai d'un an suivant la précédente notification ; qu'en estimant que, dans la mesure où la vente était devenue parfaite par suite de la levée des conditions suspensives prévues à l'acte sous seing privé du 10 février 2005, les consorts X... n'avaient pas à procéder à une nouvelle notification de la vente projetée avec les époux Z... préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article L. 412-9 du code rural ;


 3° ALORS QUE le GAEC des Terres Rouges faisait valoir que si une action en justice avait été initiée par les consorts X... pour contester l'exercice de son droit de préemption, cette action n'avait pas été initiée dans le délai d'un an à compter de la notification qui lui avait été faite, le 16 février 2005, de la vente projetée, et qu'en conséquence, ce délai d'un an n'ayant pas été régulièrement interrompu, les consorts X... auraient dû procéder au renouvellement de la notification du projet de vente conformément à l'article L. 412-9 du code rural (conclusions, page 4) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.


 SECOND MOYEN DE CASSATION :


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir enjoint au GAEC des Terres Rouges de libérer les parcelles objet du bail au plus tard à la fin de l'année culturale en cours lors du paiement de l'indemnité qui peut lui être due par le propriétaire ou de l'indemnité provisionnelle fixée, à défaut d'accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;


 AUX MOTIFS QU'il convient d'ordonner au GAEC des Terres rouges de libérer les parcelles louées au plus tard à la fin de l'année culturale en cours lors du paiement de l'indemnité qui peut lui être due ou d'une indemnité provisionnelle fixée, à défaut d'accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire des baux ruraux statuant en référé ainsi qu'il est prévu par l'article L. 411-32 dernier alinéa ;


 ALORS QU'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel des prétentions nouvelles qui n'ont pas été soumises au premier juge ; que, les consorts X... et les époux Z... n'avaient pas demandé, en première instance l'expulsion du GAEC des Terres rouges ; qu'en s'abstenant de constater, fût-ce d'office, l'irrecevabilité de ces prétentions nouvelles, et en y faisant droit, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile.