Cour de Cassation · civ3 — 17 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique :


 Vu l'article 4 du code de procédure civile ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 février 2012) que la société civile immobilière Gambuff, propriétaire de locaux à destination de café-restaurant, donnés à bail à la société Café Le Buffa, a assigné cette dernière en résiliation de ce bail à ses torts et en paiement d'un arriéré de charges ;


 Attendu que pour débouter la bailleresse de ses demandes, l'arrêt retient qu'après un premier arrêt enjoignant la bailleresse de produire des pièces et rouvrant les débats à l'audience du 21 septembre 2011, l'affaire a été renvoyée à l'audience 14 décembre 2011 à la demande de la SCI Gambuf afin de lui permettre cette production et, selon ses propres écritures, de saisir le conseiller de la mise en état d'un incident de communication de pièces détenues par un tiers, qu'il n'apparaît pas que le magistrat de la mise en état ait été saisi et que plus aucune demande de ce chef n'est formée ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions la bailleresse exposait qu'elle avait demandé vainement au syndic les documents dont la cour d'appel avait estimé la production nécessaire, saisi le conseiller de la mise en état d'un incident demeuré sans réponse et sollicitait à titre principal qu'il soit enjoint par arrêt avant-dire droit au syndic de fournir ces pièces, sous astreinte comminatoire et que soit fixée une nouvelle audience pour débattre de ces pièces une fois produites, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;


 Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt rendu le 17 juin 2011 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 17 juin 2011 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu¿il déboute la SCI Gambuf de ses demandes en paiement et en résiliation de bail, l'arrêt rendu le 3 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


 Condamne la société Café de la Buffa aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Café de la Buffa à payer à la SCI Gambuf la somme de 3 000 euros ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt.


 Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la SCI Gambuf.


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI GAMBUF de ses demandes en paiement et en résiliation de bail ;


 Aux motifs que « reconventionnellement la société GAMBUF demande que soit prononcée la résiliation du contrat de bail pour manquement à ses obligations contractuelles de la société CAFE DE LA BUFFA, celle-ci "soit refusant de payer ses dus, soit en ne les payant que partiellement malgré appels, rappels, mises en demeure et commandements" et chiffre le montant de sa créance à 115.063,16 euros en principal dans ses dernières écritures déposées le 06 avril 2011 ; que dans ce décompte figurent diverses sommes qui ne concernent en rien les loyers et charges (tels des frais d'huissier, d'honoraires d'architecte, d'expulsion, de serrurerie, de saisie conservatoire etc.) et des sommes au titre de provisions sur charges, des appels de fonds pour les travaux de ravalement, privatifs, et de diverses taxes ; que la société CAFE de la BUFFA soutient qu'elle s'est toujours acquittée des loyers à l'exception de quelques retards dus à la maladie et au décès de son ancien gérant, et qu'il n'est produit ni devis ni factures de travaux au titre des charges et appels de fonds s'y rapportant ; que les charges sont dues sur justificatifs et qu'il incombe au bailleur ou au propriétaire d'être en mesure d'établir la réalité des charges dont il demande le remboursement ; qu'en l'espèce, les justificatifs de charges réclamées au titre des travaux de ravalement et des conduits d'évacuation ne sont pas produits, que celles-ci au regard des comptes versés aux débats par la société GAMBUF constituent une part importante de la créance qu'elle invoque ; qu'il convient avant dire droit sur la demande de cette société en résiliation du bail, de l'inviter à produire les justificatifs des charges afférentes aux travaux de ravalement et des travaux privatifs (devis, factures) avec la répartition de ces charges ; que la société GAMBUF devra produire un décompte récapitulatif de la créance qu'elle invoque, expurgé de tous les trais (huissier de procédure, et autres frais, comprenant les loyers, les charges diverses et les taxes (tels taxes foncières, ordures ménagères) » (arrêt du 17 juin 2011, p. 5) ;


 Et que « l'arrêt du 17 juin 2011 a déjà confirmé le jugement du 16 février 2010 en ce qu'il avait écarté le jeu de la clause résolutoire figurant au commandement de payer du 20 juillet 2004 et a déclaré ce commandement nul ; que les demandes concernant ce commandement et ses effets s'avèrent devenues sans objet, la Cour ayant déjà statué de leur chef ; que par une motivation à laquelle le présent arrêt se réfère, l'arrêt du 17 juin 2011 a indiqué que la SCI Gambuf était fondée à réclamer à son preneur les charges de copropriétés afférentes au local loué et portant sur les frais de ravalement et de réfection de conduits d'évacuation des odeurs et fumées en façade retenant la clause du bail (article 8 alinéa 21) qui dispose qu'il (le preneur) satisfera à toutes les charges de copropriété se rattachant à a chose louée" s'avère sans rapport avec la clause 2 du bail ("il les entretiendra en bon état de réparations locatives et les rendra au preneur enfin de bail ") ayant des objets distincts, la seconde étant constitutive d'une obligation en nature, entretenir l local loué en bon état de réparations locatives et la première s'analysant en une obligation pécuniaire, payer toutes les charges de copropriété afférentes au local loué ; que l'arrêt du 17 juin 2011 a également énoncé à juste titre que les charges sont dues sur justificatifs et qu'il incombe au bailleur d'établir la réalité des charges dont il demande le remboursement ; que cet arrêt avait aussi demandé à la SCI Gambuf la production d'un nouveau décompte de sa créance avec les seuls loyers, charges, et taxes diverses. Il convient de relever que le bailleur n'a satisfait à cette demande qu'à minima ; qu'en effet il produit toujours le même décompte couvrant la période du 1er semestre 1998 au 23 août 2010 qui inclut toutes les sommes dont il réclame paiement même celles dont la Cour souhaitait qu'elles soient exclues ; il a seulement fait figurer en caractères gras ces sommes qu'il a récapitulées en fin de décompte et soustraites au total du décompte ; qu'il ne s'agit pas d'un nouveau décompte présentant la clarté souhaitée par la Cour et qui devait permettre d'apprécier semestre par semestre le solde de cette créance ; que ce décompte comprend une révision du loyer à partir du 2"" semestre 2003 puis une seconde à compter du 2ème semestre 2006 ; qu'il convient de rappeler que la révision triennale du loyer ne s'opère pas, sauf clause d'indexation, de manière automatique et obéit aux conditions prévues par l'article R. 145-20 du Code de commerce s'avérant subordonnée à une demande de révision effectuée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception, précisant le montant du loyer demandé ou offert et, à défaut d'accord, à la décision du juge des loyers commerciaux, dans les conditions prévues parles articles L. 145-56 à L. 145-60 du Code de commerce ; que la société Café de la Buffa prétend sans être utilement contredit, aucun document contraire n'étant produit, que le bail a eté renouvelé le 29 septembre 2001 et qu'ainsi la première révision triennale ne pouvait s'opérer qu'à compter du 1er octobre 2004 et que donc la demande formulée par le bailleur le 23 décembre 2003 est irrégulière ; qu'elle a payé le nouveau loyer demandé à compter du 2ème trimestre 2004 et à défaut de demande judiciaire en révision, aucun loyer révisé ne peut être réclamé pour le deuxième semestre 2003 et le premier semestre 2004 ; que la SCI GAMBUF a de nouveau révisé le loyer à compter du 2e semestre 2006 et la société Café de la Buffa a continué à payer l'ancien loyer ; mais que, là également le nouveau loyer ne peut lui être réclamé à défaut d'accord ou de demande judiciaire en révision du loyer ; qu'ainsi il ne peut être reproché à la société Café de la Buffa un retard de paiement de loyer révisé à l'issue de la première période triennale et une absence de paiement de l'augmentation de loyer après la deuxième période triennale ; que le loyer payé par la société Café de le Buffa correspond à celui dû ; qu'elle a également payé la provision sur charges et la provision sur la contribution au revenu locatif ; que pour le premier semestre 2010 la SCI GAMBUF réclame le somme de 12.288,90 euros correspondant à l'indemnité d'occupation, la provision sur charges et la provision sur les taxes foncières pour la période du 24 février 2010 au 23 août 2010 ; que cette somme se comprend mal ; qu'en effet, si par jugement du 16 février 2010, le bail a été résilié avec exécution provisoire, l'expulsion de la société Café de la Buffa est intervenue le 27 avril 2010, privant le bailleur de tout droit locatif après cette date ; que la somme de 4.802,11 euros versée par le preneur le 15 mars 2010 apparaît correspondre à ce qui était dû ; que les autres sommes réclamées par la SCI Gambuf concernent les régularisations sur charges intervenues chaque année notamment après les travaux de ravalement de façade et de changements des conduits de ventilation en 2004 ; que force est de constater qu'elle ne justifie pas du montant de ces travaux ni d'avoir mis à la disposition de son preneur les documents établissant la réalité ; qu'elle expose les avoir demandés à plusieurs reprises au syndic de la copropriété mais sans résultat ; qu'il convient de relever qu'après l'arrêt du 17 juin 2011 prévoyant la nécessité de cette production et rouvrant les débats pour cela à l'audience du 21 septembre 2011, l'affaire a été renvoyée de cette dernière audience à celle du 14 décembre 2011 à la demande de la SCI Gambuf afin de lui permettre cette production et selon ses propres écritures (conclusions du 21 septembre 2011) de saisir le conseiller de la mise en état d'un incident de communication de pièces détenues par un tiers, qu'il n'apparaît pas que ce magistrat de la mise en état ait été saisi et plus aucune demande de ce chef n'est formée ; que les seuls appels de fonds du syndicat des copropriétaires après décision des assemblées générales ne suffisent pas à eux seuls à établir la réalité des charges et le bien fondé des demandes de régularisation ; que dès lors la SCI GAMBUF doit être déboutée de sa demande de paiement du solde de ces charges » (arrêt du 3 février 2012, p. 4-6) ;


 1°) Alors que la SCI GAMBUF demandait, à titre principal qu'il soit enjoint avant-dire droit au Cabinet BORNE DELAUNAY, le syndic de copropriété, de fournir les pièces justifiant les charges de copropriété et dont la cour d'appel estimait qu'elles étaient nécessaires à établir la réalité desdites charges (conclusions d'appel de la SCI GAMBUF, p. 24, § 3) ; que la cour d'appel n'a pas statué sur cette demande au motif qu'aucune demande de ce chef ne serait plus formulée par la SCI GAMBUF (arrêt du 3 février 2012, p. 6, in limine) ; qu'en statuant ainsi cependant qu'il résulte expressément des conclusions de la SCI GAMBUF que cette demande était toujours formulée, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la SCI GAMBUF, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;




 2°) Alors que la SCI GAMBUF a saisi le 15 septembre 2011 le conseiller de la mise en état d'un incident de communication de pièces détenues par un tiers : qu'en affirmant « qu'il n'apparaît pas que ce magistrat de la mise en état ait été saisi » (arrêt du 3 février 2012, p. 6, in limine), la cour d'appel a en outre dénaturé par omission les conclusions de saisine du conseiller de la mise en état déposé le 15 septembre 2011 en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;


 3°) Alors subsidiairement que les demandes de provisions de charges de copropriété, dont le bailleur demande paiement au preneur en application du bail, doivent être justifiées par la communication des appels de charges délivrés par le syndic et des délibérations du syndicat des copropriétaires emportant approbation des comptes ; qu'au cas présent, la SCI GAMBUF produisait aux débats les lettres recommandées adressées à la société CAFE DE LA BUFFA, par lesquelles elle lui demandait le paiement des appels de charges, notamment pour les travaux de ravalement de façade, et auxquelles étaient joints les appels de fonds du syndic et les délibérations d'assemblée générale emportant approbation des comptes ; qu'en estimant que la SCI GAMBUF n'aurait pas justifié les charges de copropriété à l'égard de la société CAFE DE LA BUFFA au motif que « les seuls appels de fonds du syndicat des copropriétaires après décision des assemblées générales ne suffisent pas à eux seuls à établir la réalité des charges et le bien fondé des demandes de régularisation » (arrêt du 3 février 2012, p. 6, § 2), la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du Code de commerce.