Cour de Cassation · civ3 — 17 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant exactement retenu que la modification des facteurs locaux de commercialité devait être notable pour entraîner un déplafonnement et constaté que l'extension du réseau de tramway pendant la durée du bail écoulé, notamment la prolongation des lignes C et D, avait amené un nombre plus important de chalands potentiels pour un commerce de parapharmacie et de parfumerie, que le quartier avait connu des changements significatifs avec l'implantation d'une galerie commerciale et d'enseignes locomotives et la fermeture de plusieurs pharmacies, dont l'une notamment avait occasionné une redistribution d'une partie de la clientèle sur la pharmacie de l'Homme de fer, la cour d'appel, qui a relevé l'incidence positive de ces éléments sur le commerce de parapharmacie, a pu en déduire que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Pharmacie et laboratoire de l'Homme de fer, Beretz pharmaciens aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pharmacie et laboratoire de l'Homme de fer, Beretz pharmaciens à payer la somme de 3 000 euros à la SCI de l'Homme de fer ; rejette la demande de la société Pharmacie et laboratoire de l'Homme de fer, Beretz pharmaciens ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.



 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Pharmacie et laboratoires de l'Homme de fer, Beretz pharmaciens


 IL EST REPROCHE à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR, par substitution de motifs, dit que les loyers renouvelés devaient être déplafonnés :


 AUX MOTIFS QUE sur la modification des facteurs locaux de commercialité pour que celle-ci entraîne un déplafonnement, encore faut-il qu'elle soit notable ;
 Que s'agissant du tram, l'expert X... note, dans son rapport définitif versé aux débats, que les locaux loués se situent en face de la station tram Homme de Fer desservie par les lignes A, B, C, D et F ;
 Que cependant, il est à noter que la ligne A a été mise en service en novembre 1994 et que la ligne B est venue croiser cette dernière à la station Homme de Fer en septembre 2000, soit antérieurement au bail renouvelé ;
 Que par contre, la ligne C, également mise en service en septembre 2000, a fait l'objet d'un prolongement du quartier de l'Esplanade vers le quartier du Neuhof à STRASBOURG en août 2007, tandis que la ligne D, mise en service en 1998, a également fait l'objet d'un prolongement depuis la place de l 'Etoile jusqu'à l'arrêt Aristide Briand aux portes du quartier du Port du Rhin ;
 Qu'en revanche, la ligne F a été mise en circulation en novembre 2010 entre le quartier de l'Elsau et la Place d'Islande, soit postérieurement au congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2009 ;
 Qu'incontestablement, il en est résulté pour la Place de l'Homme de Fer un nombre plus important de voyageurs, chalands potentiels pour un commerce de pharmacie et surtout de parapharmacie et de parfumerie.
 Que de même, le réseau de tram transporte 300.000 voyageurs par jour et permet une meilleure desserte des quartiers strasbourgeois, ce qui a eu des incidences positives au plan général ;
 Que par ailleurs, et surtout si le quartier a, au cours du bail renouvelé, connu des changements significatifs avec notamment l'ouverture de la galerie commerciale de l'Aubette, mais également l'implantation d'enseignes locomotives comme Poulaillon qui a ouvert deux boutiques Place de l'Homme de Fer ou Nespresso rue de la Mésange, il y a eu un renouvellement de la quasi totalité des boutiques rue de la Haute Montée ;
 Qu'enfin et surtout entre 2001 et 2009, il y a eu :
 - la fermeture de la pharmacie rue de la Mésange qui a déménagé au centre commercial Rivétoile en septembre 2008 
 - la fermeture de la pharmacie de la Rose qui, de la rue des Grandes Arcades, a déménagé rue des Orfèvres en septembre 2004 ;
 - la fermeture de la pharmacie rue de la Cathédrale l'expert notant que c'est le déménagement de la pharmacie de la Mésange qui a eu le plus d'incidence sur la commercialité avec une redistribution de la clientèle entre la pharmacie de la rue de la Nuée Bleue et la pharmacie de l'Homme de Fer ;
 Que par ailleurs, toujours au vu des constatations de Mme X... et des photos annexées à son rapport d'expertise, les locaux loués au 1er étage de la Pharmacie de l'Homme de Fer sont à usage de bureaux et de stockage pour le 1er étage et de stockage pour le 2ème étage, accessibles par un escalier intérieur depuis les locaux de la pharmacie ; qu'ils sont donc l'accessoire indispensable pour l'activité de vente de produits pharmaceutiques et parapharmaceutiques et, de ce fait, sont directement impactés par une modification de cette activité en relation avec la commercialité du secteur ;
 Qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, l'incidence positive sur la commercialité de l'emplacement de la pharmacie l'Homme de Fer et sur le commerce de parapharmacie et de parfumerie ne peut être que notoire, si bien que le loyer doit être déplafonné ;


 1. ALORS QUE le déplafonnement du loyer du bail renouvelé suppose la modification notable d'un élément de détermination de la valeur locative, notamment la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que la Cour d'appel qui a dit que les loyers des baux litigieux était déplafonnés sans relever que les modifications des facteurs locaux de commercialité qu'elle relevait étaient notables, a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ;


 2. ALORS QUE le déplafonnement du loyer du bail renouvelé suppose la modification notable d'un élément de détermination de la valeur locative, notamment la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle concerne le cours du bail à renouveler jusqu'à la date d'effet du nouveau bail ; que la Cour d'appel, pour dire que le loyer du bail renouvelé au 31 décembre 2009, date pour laquelle le congé avait été délivré, serait déplafonné, a relevé qu'il est à noter que la ligne A a été mise en service en novembre 1994 et que la ligne B est venue croiser cette dernière à la station Homme de Fer en septembre 2000, soit antérieurement au bail renouvelé, que par contre, la ligne C, également mise en service en septembre 2000, a fait l'objet d'un prolongement du quartier de l'Esplanade vers le quartier du Neuhof à STRASBOURG en août 2007, tandis que la ligne D, mise en service en 1998, a également fait l'objet d'un prolongement depuis la place de l'Etoile jusqu'à l'arrêt Aristide Briand aux portes du quartier du Port du Rhin, que la ligne F a été mise en circulation en novembre 2010 entre le quartier de l'Elsau et la Place d'Islande, soit postérieurement au congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2009 ; Qu'incontestablement, il en est résulté pour la Place de l'Homme de Fer un nombre plus important de voyageurs, chalands potentiels pour un commerce de pharmacie et surtout de parapharmacie et de parfumerie, que de même, le réseau de tram transporte 300.000 voyageurs par jour et permet une meilleure desserte des quartiers strasbourgeois, ce qui a eu des incidences positives au plan général et a conclu qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, l'incidence positive sur la commercialité de l'emplacement de la pharmacie l'Homme de Fer et sur le commerce de parapharmacie et de parfumerie ne peut être que notoire, si bien que le loyer doit être déplafonné ; Que la Cour a ainsi pris en compte, pour conclure au déplafonnement, non seulement les améliorations des liaisons entre la place de l'Homme de Fer et les autres quartiers de la ville survenues en cours de bail, mais également les améliorations antérieures à la conclusion du bail renouvelé et les améliorations postérieures à la date du congé, en violation des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce;


 3. ALORS QUE le déplafonnement du loyer du bail renouvelé suppose la modification notable d'un élément de détermination de la valeur locative, notamment la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence sur l'activité commerciale exercée par le preneur : que la Cour d'appel, qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions notifiées le 26 octobre 2011, p. 13), si, la clientèle d'une pharmacie étant une clientèle de proximité, l'amélioration de l'accessibilité du centre ville où est exploitée la Pharmacie de l'Homme de Fer ne pouvait constituer un élément justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé faute d'avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale du preneur, exploitant d'une officine de pharmacie, a privé de base légale sa décision au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.