Cour de Cassation · civ3 — 25 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches : 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 décembre 2011), que, le 10 décembre 2007, l'association Olga Spitzer (l'association) a consenti aux époux X... une promesse unilatérale de vente d'un lot de copropriété expirant le 30 avril 2008 et comportant notamment la condition suspensive de l'obtention de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble de procéder à certains travaux ; que le 20 juin 2008, les époux X... ont refusé de réaliser la vente, puis ont assigné l'association pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation ; 


Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de remboursement de l'indemnité d'immobilisation et de paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 


1°/ que la défaillance de la condition suspensive emporte de plein droit caducité de l'acte qu'elle affecte ; qu'il s'ensuit qu'il n'est pas au pouvoir du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente conclue pour une durée déterminée de renoncer à la défaillance de la condition suspensive et de proroger sa durée après son expiration ; qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que la promesse de vente avait été conclue pour une durée déterminée venant à échéance le 30 avril 2008 et que les conditions suspensives prévues dans l'acte n'ont pas été réalisées dans ce délai ; qu'en retenant cependant que le comportement actif des époux X... emportait effectivement renonciation à la défaillance des conditions suspensives et qu'ils avaient implicitement consenti à une prorogation du délai de réalisation de la promesse de vente dès lors qu'ils avaient fait établir divers devis et plans en mai et juin 2008 et qu'ils avaient assisté à l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2008 tandis que leur notaire avaient consenti, pour sa part, à la prorogation de la promesse de vente, par courrier du 30 mai 2008, sans avoir reçu aucun mandat à cet effet, quand la caducité de la promesse unilatérale de vente interdisait aux parties de renoncer implicitement à la défaillance des conditions suspensives après l'échéance du terme de la promesse unilatérale de vente, le 30 avril 2008, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 


2°/ qu'en cas de défaillance des conditions suspensives dont dépend la réalisation d'une promesse unilatérale de vente, la prorogation de la promesse postérieurement à son expiration est subordonnée à la constatation d'un nouvel accord des parties ; qu'en retenant que le comportement actif des époux X... emportait effectivement renonciation à la défaillance des conditions suspensives et qu'ils avaient implicitement consenti à une prorogation du délai de réalisation de la promesse de vente dès lors qu'ils avaient fait établir divers devis et plans en mai et juin 2008 et qu'ils avaient assisté à l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2008 tandis que leur notaire avaient consenti, pour sa part, à la prorogation de la promesse de vente, par courrier du 30 mai 2008, sans avoir reçu aucun mandat à cet effet, le tout après expiration de la promesse venant à échéance le 30 avril 2008, quand l'exécution prolongée du contrat ne saurait par elle-même faire revivre un contrat éteint par la défaillance d'une condition suspensive, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que les parties étaient convenues d'un nouveau contrat identique au précédent à l'exception de la durée de la promesse qui avait fait l'objet d'un report ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 


Mais attendu qu'ayant constaté que l'association avait consenti à la prorogation de la promesse de vente, relevé que les époux X... avaient eu, au-delà du 30 avril 2008, un comportement actif pour poursuivre l'exécution de la convention en continuant de faire procéder par un maître-d'oeuvre à des études pour la réalisation des travaux soumis à autorisation de l¿assemblée générale des copropriétaires et en demandant à assister à l'assemblée générale du 25 juin 2008, et retenu, par une appréciation souveraine de l'intention des parties, que les époux X... avaient ainsi renoncé à la caducité de la promesse de vente et accepté de manière non équivoque de proroger le délai de réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur une renonciation des époux X... à la défaillance des conditions suspensives postérieure à la caducité de la promesse de vente, en a exactement déduit que les conditions suspensives étaient réalisées à la date du 20 juin 2008, terme du délai de prorogation de la promesse de vente, et que les demandes des époux X... ne pouvaient être accueillies ; 


D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen unique qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les époux X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à verser la somme de 3 000 euros à l'association Olga Spitzer ; rejette la demande des époux X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille treize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour les époux X...



Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté la demande que les bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente, les époux X..., avaient formées contre le promettant, l'association OLGA SPITZER, afin d'obtenir le remboursement de la somme de 78.500 ¿ représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation et le paiement de dommages et intérêts ; 


AUX MOTIFS PROPRES QUE si les époux X... n'ont pas accepté formellement la promesse de vente et qu'aucun n'acte n'a été dressé en leur nom, il résulte des pièces versées aux débats, que leur notaire a demandé à l'association OLGA SPITZER de leur consentir une prorogation de la promesse de vente ce que son directeur a fait le 29 mai 2008 ; que les époux X... qui certes, ainsi qu'ils le font observer, n'ont pas pour autant renoncé au bénéfice de la condition suspensive que comportait l'acte pour faire procéder à des études par l'intermédiaire du cabinet d'architecture SOPHA qu'ils avaient chargé de la maîtrise d'oeuvre des travaux objets de la condition suspensive qui se sont poursuivis au-delà de du 30 avril comme en atteste les nombreux devis établis au cours des mois de mai et juin 2008 relativement en particulier de la signalétique qu'ils souhaitaient mettre en place en remplacement de la banque d'accueil, aux travaux de peinture et de carrelage du hall d'entrée mais encore le rapport d'analyse des offres pour le lot chauffage climatisation ventilation nécessités par la réalisation de la climatisation objets de la condition suspensive ; que l'intérêt pour l'acquisition de l'immeuble de l'association OLGA SPITZER s'est encore manifesté par leur demande d'assister à l'assemblée générale de la copropriété prévue le 25 juin 2008 ; que si la renonciation à un droit ne se présume pas et qu'en particulier la renonciation à se prévaloir de la caducité d'un acte ne peut se déduire de l'inaction des bénéficiaires, tel n'est pas le cas lorsque l'attitude de ceux-ci se traduit par un comportement actif, révélé par les démarches entreprises pour réaliser la condition suspensive et donc poursuivre l'exécution de la convention en renonçant nécessairement à la caducité de l'acte qui la contient ; que tel est bien le cas en l'espèce des agissements précités des époux X... eux-mêmes, et non de leur notaire, et qui démontrent de leur part un suivi rigoureux de l'avancement de leur dossier et une acceptation non équivoque de la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives, ce qui corrobore les demandes relayées par Maître Y... en leur nom ; 


AUX MOTIFS ADOPTES QUE par acte notarié en date du 10 décembre 2007, l'association OLGA SPITZER a consenti à M. et Mme X... une promesse unilatérale de vente pour le lot de copropriété n° 211 de l'immeuble situé à PARIS 10ème, 9 cour des Petites Ecuries, moyennant un prix de vente de 1.570.000 euros ; que M. et Mme X... soutiennent que la condition suspensive relative à l'exécution de travaux insérée dans l'acte a défailli et que la promesse est devenue caduque ; que l'indemnité d'immobilisation versée à la signature de l'acte doit leur être restituée ; que pour s'opposer à cette demande, l'association OLGA SPITZER fait valoir que la condition suspensive a été réalisée et que M. et Mme X... n'ont pas satisfait aux obligations contractuelles leur incombant et que par suite, l'indemnité d'immobilisation doit lui être acquise ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 10 décembre 2007 est assortie de diverses conditions suspensives dont l'une relative à l'exécution de travaux ainsi libellée en page 7 de l'acte : "- Autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires purgée de tout recours ; que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dont dépendent les BIENS, autorise le propriétaire des biens à installer une unité de climatisation sur le toit terrasse de l'immeuble, à ses frais exclusifs ; que l'assemblée générale des copropriétaires autorise le BENEFICIAIRE à réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux de réfection du hall d'entrée de l'immeuble consistant en : suppression de la banque d'accueil, création d'une signalétique moderne informant sur les occupants de l'immeuble. (...) ; qu'à cet égard, le BENEFICIAIRE s'oblige à déposer, son projet de résolution pour les travaux envisagés (installation de climatisation et travaux de réfection), auprès du syndic, au plus tard le 31 décembre 2007 ; que le PROMETTANT donne tous pouvoirs à cet effet au BÉNÉFICIAIRE. Le BÉNÉFICIAIRE s'oblige à faire toutes diligences auprès du syndic pour qu'une assemblée générale extraordinaire ait lieu dans les meilleurs délais. (...) ; cette condition suspensive a une durée de validité expirant le 15 janvier 2008" ; qu'en premier lieu, M. et Mme X... prétendent que la durée de la promesse de vente a été prorogée de manière "unilatérale" par l'association OLGA SPITZER ; Qu'à cet égard, les époux X... soutiennent que ces prorogations n'ont "jamais fait l'objet d'une acceptation formelle de leur part" et que la promesse est devenue caduque dès le 30 avril 2008 ; que la lecture de la promesse fait apparaître que celle-ci a été consentie initialement pour une durée de plus quatre mois, la date d'expiration étant en effet fixée au 30 avril 2008 ; qu'il ressort des pièces produites et plus particulièrement des courriers échangés entre les parties que Maître Y..., notaire des époux X..., a sollicité la prorogation de la promesse ; que dans courrier en date du 25 avril 2008 adressé à l'Etude MARTIN Z..., notaire de l'acquéreur, Maître Y... indique : "je vous rappelle de bien vouloir m'adresser une prorogation de la promesse de vente par votre client, avant le 30 avril prochain" ; que le notaire de l'association OLGA SPITZER a transmis, le 29 avril 2008, par courrier électronique à Maître Y..., l'accord du vendeur ''pour la prorogation jusqu'à mi-juin pour la réitération par acte authentique de la vente" ; que selon courrier du 27 mai 2008, Maître Y... précise : "je vous confirme l'accord de mon client pour le rendez-vous de signature, vendredi 20 juin prochain à 16 heures en l'étude. Je vous remercie de bien vouloir obtenir la prorogation de la promesse de vente jusqu'à cette date de la part de votre cliente et de m'en adresser une copie" ; que par courrier électronique du 30 mai 2008, le notaire de l'association OLGA SPITZER a envoyé en retour un avenant intitulé "prorogation de promesse de vente" signé par son client, qui rappelle la condition suspensive relative à l'exécution des travaux et aux termes duquel il est stipulé que "la date de réalisation de la condition suspensive ci-dessus rappelée est reportée au 20 juin 2008. En conséquence de quoi, la date de régularisation de l'acte est reportée au plus tard à la même date" ; que Monsieur et Madame X... ne sauraient être fondés à soutenir qu'ils n'ont pas donné leur accord à la prorogation et, par suite, à se prévaloir de la caducité de la promesse au 30 avril 2008 ; qu'en second lieu, Monsieur et Madame X... exposent que la condition suspensive relative à l'exécution des travaux a défailli ; que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble du 9 cour des Petites Ecuries, qui s'est tenue le 7 février 2008, a autorisé l'installation d'une climatisation au 6ème étage ainsi que les travaux de réfection du hall d'entrée ; que le procès-verbal d'assemblée a été notifié par le syndic de l'immeuble le 3 mars 2008 ; que contrairement à ce que prétendent les époux X..., il n'est pas démontré que cette notification tardive soit imputable à l'association OLGA SPITZER ; que la purge des recours pouvant éventuellement être intentés, par les copropriétaires a expiré à la mi-mai, soit dans le délai de validité de la promesse ; que la contestation élevée auprès du syndic de l'immeuble par la SCI des Petites Ecuries, relativement à l'installation de la climatisation, n'a été suivie d'aucun recours et était, en toute hypothèse, sans valeur juridique ; qu'à la date du 20 juin 2008, les conditions suspensives étaient réalisées ; 


1. ALORS QUE la défaillance de la condition suspensive emporte de plein droit caducité de l'acte qu'elle affecte ; qu'il s'ensuit qu'il n'est pas au pouvoir du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente conclue pour une durée déterminée de renoncer à la défaillance de la condition suspensive et de proroger sa durée après son expiration ; qu'il résulte des conditions auxquelles la juridiction du second degré a procédé que la promesse de vente avait été conclue pour une durée déterminée venant à échéance le 30 avril 2008 et que les conditions suspensives prévues dans l'acte n'ont pas été réalisées dans ce délai ; qu'en retenant cependant que le comportement actif de M. et Mme X... emportait effectivement renonciation à la défaillance des conditions suspensives et qu'ils avaient implicitement consenti à une prorogation du délai de réalisation de la promesse de vente dès lors qu'ils avaient fait établir divers devis et plans en mai et juin 2008 et qu'ils avaient assisté à l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2008 tandis que leur notaire avaient consenti, pour sa part, à la prorogation de la promesse de vente, par courrier du 30 mai 2008, sans avoir reçu aucun mandat à cet effet, quand la caducité de la promesse unilatérale de vente interdisait aux parties de renoncer implicitement à la défaillance des conditions suspensives après l'échéance du terme de la promesse unilatérale de vente, le 30 avril 2008, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ; 


2. ALORS QU'en cas de défaillance des conditions suspensives dont dépend la réalisation d'une promesse unilatérale de vente, la prorogation de la promesse postérieurement à son expiration est subordonnée à la constatation d'un nouvel accord des parties ; qu'en retenant que le comportement actif de M. et Mme X... emportait effectivement renonciation à la défaillance des conditions suspensives et qu'ils avaient implicitement consenti à une prorogation du délai de réalisation de la promesse de vente dès lors qu'ils avaient fait établir divers devis et plans en mai et juin 2008 et qu'ils avaient assisté à l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2008 tandis que leur notaire avaient consenti, pour sa part, à la prorogation de la promesse de vente, par courrier du 30 mai 2008, sans avoir reçu aucun mandat à cet effet, le tout après expiration de la promesse venant à échéance le 30 avril 2008, quand l'exécution prolongée du contrat ne saurait par elle-même faire revivre un contrat éteint par la défaillance d'une condition suspensive, la cour d'appel s'est déterminée s'est déterminée par des motifs impropres à établir que les parties étaient convenues d'un nouveau contrat identique au précédent à l'exception de la durée de la promesse qui avait fait l'objet d'un report ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ; 


3. ALORS subsidiairement QUE la prorogation de la promesse doit émaner de celui à qui on l'oppose ; qu'il s'ensuit que le consentement du bénéficiaire de la promesse à sa prorogation ne peut se déduire du courrier de leur notaire postérieurement à sa date d'expiration ; qu'en retenant, par des motifs adoptés des premiers juges, que M. et Mme X... avaient donné leur accord à la prorogation de la promesse du seul fait que leur notaire y avait consenti, par un courrier électronique du 30 mai 2008, bien qu'il n'ait reçu aucun mandat à cette fin de ses clients, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ; 


4. ALORS QUE la preuve de la convention modificative doit être administrée par un écrit ; qu'en se fondant sur les démarches entreprises par les consorts X... postérieurement à la caducité de la promesse pour en déduire que la promesse et les conditions suspensives avaient été prorogées, la cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil.