Cour de Cassation · civ3 — 1 octobre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu, d'une part, que les réparations qui résultent de la vétusté étant à la charge du bailleur, la cour d'appel, qui a retenu que les dégradations résultaient d'un état de vétusté, en a déduit à bon droit, nonobstant l'absence d'information donnée au bailleur, que celles-ci n'avaient pas à être supportées par le preneur ; 

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les preneurs avaient pris possession des lieux alors que la paille était encore à l'état d'andain et que le bail ne permettait pas de réclamer la reconstitution du stock sur la valeur de paille en bottes, la cour d'appel en a exactement déduit que l'évaluation de la paille n'avait pas à être faite à partir d'une telle valeur ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les première, quatrième, cinquième et septième branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les époux X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les époux X... à payer aux époux Y... et à la SCEA Visage la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour les époux X... ; 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, limité l'indemnité de sortie de ferme, due solidairement par les époux Y... et la SCEA Y... à Madame Annette X..., à la somme de 1. 685, 50 euros, 

AUX MOTIFS QUE le 10 novembre 2009, les experts agricoles, M. Denis Z..., pour les preneurs et M. Thierry A..., pour les bailleurs, sont intervenus pour établir un compte de sortie entre les bailleurs et les preneurs et que, d'un commun accord, ils sont arrivés à la conclusion que l'exploitation agricole était dans un état d'entretien globalement correct et que les comptes de sortie faisaient apparaître une créance du bailleur de 757, 75 ¿ ; que le premier juge a justement considéré qu'à défaut d'état des lieux d'entrée, il convenait de se fonder sur le rapport établi en 1986 par l'expert Z... qui décrivait les lieux à l'occasion d'un précédent litige ; qu'il a encore constaté l'accord des parties sur divers points du rapport d'expertise amiable mettant à la charge des preneurs la somme totale de 1. 095, 60 ¿ ; qu'il a analysé, un à un, les points de contestation (arrachage d'arbres morts aux frais du bailleur pour 204 ¿ ; pas de reconstitution du stock de paille sur la base de la valeur de la paille en bottes, selon les dispositions du bail et conformément aux prescriptions expertales ; entretien des lieux impossible pour les parcelles ZC 9 et 10 en raison de leur exiguïté et de leur nature marécageuse ; clôtures des prés installées par les preneurs et dont les bailleurs ne peuvent solliciter la remise en état ; indemnisation du preneur pour avoir débarrassé un dépôt de pierres et d'ordures à l'intérieur des bâtiments d'exploitation ; absence de dégradations des bâtiments par les preneurs, compte-tenu d'un état de vétusté dont ces derniers n'ont pas à répondre ; pourrissement des chevrons en bois du hangar provenant d'un défaut d'étanchéité de l'édifice, donc imputable pour trois-quarts au bailleur mais laissé pour un quart au preneur, qui aurait dû alerter son bailleur ; utilité résiduelle des améliorations apportées par les preneurs au bâtiment d'habitation, justifiant leur indemnisation par les bailleurs ; rejet pour l'essentiel des autres demandes des bailleurs concernant des dégradations invoquées, tout spécialement concernant un évier et un lavabo) ; qu'après quelques arbitrages, il a finalement abouti à une créance des bailleurs légèrement supérieure à l'appréciation des experts, de 1. 685, 50 ¿ ; que, sur l'ensemble des éléments sus évoqués, systématiquement remis en cause lors de la procédure d'appel par les bailleurs, il apparaît à la Cour que le premier juge, se fondant sur les constatations expertales contradictoires, a procédé à une juste appréciation qu'il a, de surcroît, extrêmement soigneusement motivée et qu'on ne peut, pour éviter de longues et inutiles redites, que renvoyer les appelants sur les points querellés aux explications déjà données par le juge de première instance au soutien de ses choix, alors qu'il a justement répondu à leurs critiques, inutilement réitérées en cause d'appel ; que, ponctuellement et à titre indicatif, il sera seulement rappelé qu'effectivement les dispositions du bail font supporter au bailleur les frais d'arrachage des arbres morts et ne lui permettent pas de réclamer la reconstitution du stock de paille sur la valeur de la paille en bottes, dès lors que les preneurs ont pris possession des lieux immédiatement après le passage de la moissonneuse-batteuse ; lorsque la paille était encore à l'état d'andain ; que les experts ont relevé que la nature marécageuse des lieux et l'état d'exiguïté des parcelles ZC 9 et 10 expliquaient leur mauvais entretien, que les clôtures ayant été apposées par les preneurs, les bailleurs ne sont pas fondés à en solliciter la remise en état, que les bâtiments ont été correctement entretenus au regard d'une vétusté dont le preneur n'avait pas à répondre et que les améliorations apportées par ce dernier justifient son indemnisation ; que le caractère abusif des demandes présentées en appel par le bailleur se retrouve tout particulièrement dans la demande d'indemnisation pour soi-disant inutilisation de bâtiments dégradés ; que, nonobstant les constatations expertales, il est réclamé une somme mensuelle de 580 euros totalement disproportionnée à la consistance exacte du bien et à son état de vétusté ; qu'il est par ailleurs réclamé 22 mois depuis novembre 2009 alors que les comptes de sortie doivent être arrêtés au jour de délaissement effectif des lieux soit au 10 novembre 2009 ; que l'exagération manifeste concernant ce poste de préjudice invoqué est révélatrice de l'état d'esprit des appelants ; qu'il est encore argué par les appelants de l'existence de points non jugés en première instance concernant des souches d'arbres coupés, nécessitant un arrachage ainsi qu'une ouverture sans autorisation dans un bâtiment ; que selon les rapports fournis, les experts n'ont même pas été saisis de ces difficultés particulières ; qu'il n'est pas justifié en son principe de l'obligation particulière des preneurs à indemnisation, qu'il s'agisse de l'arrachage ou du colmatage d'une ouverture qui présentait par ailleurs des avantages indéniables pour l'exploitation ; qu'enfin, s'agissant des DPU, il s'agit de droits personnels et qu'il est de principe qu'il n'y a aucune obligation de cession au bailleur, ni aucun préjudice en cas d'absence de cession ; que, pour en solliciter l'indemnisation, les bailleurs arguent d'un accord des experts, suite à débats et qu'à défaut de désaccord par la suite, se serait concrétisé un engagement pour les deux parties ; que, cependant, est seulement produite une proposition de la valeur des DPU par les experts agricoles A... et B... ; que cette proposition consiste seulement en une estimation éventuelle, qui ne porte pas le contreseing des parties, observation faite, de surcroît, que si l'expert B... était censé intervenir pour les preneurs, il n'est pas justifié de son pouvoir, alors même que c'était l'expert Z... qui les représentait lors des expertises pour les comptes de sortie ; que c'est de manière erronée que les appelants soutiennent qu'en consentant à une simple estimation, les preneurs auraient, par là-même, donné un accord ferme et définitif à la cession ; qu'au total, il apparaît à la Cour que par la décision déférée et par des motifs pertinents qu'elle adopte en tant que de besoin, le premier juge a procédé à une juste appréciation des faits de la cause et en a exactement déduit les conséquences juridiques qui s'imposaient ; qu'il y a lieu à confirmation, 



ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur le décompte de sortie de ferme, en cas de dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi (article L 411-72 du code rural) ; que réciproquement, le preneur peut faire valoir à l'encontre du bailleur une indemnité fixée en considération des améliorations qu'il aura apportées au fonds (article L 411-69) ; que la détermination de ces indemnités résulte d'une comparaison de l'état des lieux en début et en fin de bail ; qu'en l'espèce, le rapport établi en 1986 par Monsieur Jean Z... sera retenu à titre d'état des lieux d'entrée, en l'absence de descriptif réalisé au moment de l'entrée en jouissance des époux Y... ; que la preuve de l'état du fonds à la sortie des preneurs est suffisamment établie par le rapport de Messieurs Z... et A... et le procès-verbal de constat de Maître C... ; que l'utilité d'une expertise judiciaire à cette fin n'est donc pas avérée ; qu'au titre du rural, les parties s'accordent sur les points suivants du rapport d'expertise amiable : les articles 1, 2, 4 et 5 qui mettent à la charge des preneurs la somme totale de 1. 095, 60 euros ; que le Tribunal doit trancher les points de divergence suivants :- Article 3 : Le rapport de Monsieur Jean Z... mentionne la présence, sur la parcelle cadastrée B 146 CORQUEUX d'ormes " tombés ça et là " (page 8) ; que le rapport de 2009 indique que 12 ormes ont été extraits ; qu'or, l'article septième du bail fait supporter au bailleur les frais de l'arrachage des arbres morts ; que le coût de l'enlèvement, pendant la durée du bail, de ces ormes doit ainsi être mis à la charge de Madame X..., soit 204 euros ;- Fonds des lieux : l'article quinzième du bail impose aux preneurs de laisser à ferme, sans indemnité comme les ayant reçus de même à leur entrée aux endroits à ce destinés : les fumiers, engrais et la paille de la récole en céréales de la dernière année ; que suit une précision manuscrite ainsi rédigée : " il n'existe sur le domaine affermé que les emblavures en grains appartenant au fermier sortant et, pour les terres ainsi emblavées, les preneurs n'en auront la jouissance qu'après l'enlèvement de cette derrière récolte " ; que Madame X... ne peut réclamer la reconstitution du stock de paille sur la base de la valeur de la paille en bottes alors que les preneurs ont pris possession des lieux immédiatement après le passage de la moissonneuse-batteuse, lorsque la paille est encore à l'état d'andains ; que la créance de la bailleresses doit ainsi être arrêtée à la somme de 752, 40 euros déterminée par les experts ;- parcelles ZC 9 et ZC 10 b : ces parcelles, actuellement en friche, sont réparties de part et d'autre d'un fossé créé au cours du remembrement de 1980 ; que le plan cadastral met en évidence l'exiguïté de ces parcelles qui ne favorise pas l'emploi de matériels motorisés ; qu'à cette configuration défavorable s'ajoutent la nature marécageuse des lieux relevée par l'expert Monsieur Jean Z... et la présence de nombreux grands arbres mis à terre par des tempêtes ; que ces éléments extérieurs aux preneurs rendaient impossible l'entretien des lieux ; que le coût de la remise en état des parcelles doit ainsi être laissé à la bailleresse ;- clôtures des prés : Monsieur Jean Z... indique en page 7 de son rapport que le grillage à moutons a été installé par le fermier (treillage ursus = grillage à mailles utilisé pour délimiter des parcs à ovins) autour des haies ; que Madame X... ne peut donc solliciter la remise en état de cet élément qui n'était pas présent au début du bail ; qu'au titre des bâtiments, les points de désaccord sont les suivants : Bâtiments d'exploitation :- qu'il n'est pas contesté que Monsieur Y... a débarrassé un dépôt de pierres et d'ordures qui se trouvait à l'intérieur ; que Madame X... invoque en vain les stipulations de l'article premier du bail aux termes desquelles les preneurs prendront la ferme louée dans l'état où elle se trouvera lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir faire aucune réclamation ; que le droit à indemnisation du preneur sortant (comme celui du bailleur) est en effet d'ordre public, les clauses ayant pour effet de supprimer ou de restreindre ce droit étant réputées non écrites ;- que la somme de 176 euros doit ainsi être portée au crédit des preneurs ; ¿ ;- Ecurie : qu'il s'agit en réalité du bâtiment décrit par Maitre C... aux pages 27 à 38 de son constat ; que Madame X... a fait procéder, en décembre 2009, à une reprise de maçonnerie au niveau du pignon sud-est et demande aux preneurs d'en supporter le coût ; que l'article 1731 du Code Civil édicte une responsabilité du preneur pour les dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en l'espèce, Madame X... précise que la réparation des murs a été effectuée avant une réfection de la toiture qui devenait " urgente " ; que les photographies CP 4G et CP 55 du procès-verbal de constat de Maître C... montrent d'ailleurs une grande partie de la toiture du bâtiment à l'état neuf ; que la rapidité d'exécution des travaux-les lieux ont été libérés le 11 novembre 2009- et leur ampleur laissent supposer que le bâtiment était atteint de vétusté dont le preneur n'a pas à répondre ; que les réparations qui doivent être faites aux clos et au couvert incombent au bailleur (article 1720 du Code Civil) ; que par ailleurs, les preneurs n'ont pas laissé les lieux sans entretien puisqu'un 120550 BP/ JBM enduit au ciment taloché a été appliqué à l'intérieur en 1993 et que les arbres qui poussaient au pied des murs ont été coupés-seules des souches calcinées subsistent ; que la réclamation de Madame X... est ainsi infondée ; ¿- Hangar (" grange " au procès-verbal de Maitre C...) ; que le pourrissement de la paille située sur le plancher audessus du garage s'est propagé aux chevrons en bois ; que le Tribunal est d'avis que ce pourrissement résulte d'un défaut d'étanchéité de l'édifice essentiellement imputable au propriétaire ; que toutefois, ce phénomène n'a pu passer inaperçu du preneur qui aurait dû alerter son bailleur ou retirer sa paille qui n'était pas conservée dans de bonnes conditions ; qu'un partage de responsabilité doit être établi, le preneur supportant le quart du coût des réparations, soit 503, 75 euros ;.. ; Bâtiments d'habitation ; que Monsieur Jean Z... avait constaté l'ampleur des améliorations réalisées par les preneurs dans la maison d'habitation ; que les travaux d'amélioration de l'habitat sont dispensés de l'accord préalable du bailleur (art L. 411-73 I 1. du code rural) ; que conformément à l'arrête n° 2008-1-1118 du 29 septembre 2008 pris par Madame le Préfet du CHER en application de l'article L 411-71 du Code Rural, la plupart des embellissements sont aujourd'hui amortis (sur 10 ans pour les papiers-peints, carrelage, électricité, cloisons séparatives, etc ¿ ou sur 20 ans en ce qui concerne les installations d'assainissement) ; que toutefois, certains aménagements ont nécessité des travaux de gros oeuvre qui s'amortissent sur une durée de 30 ans (construction d'un escalier en ciment) ; que l'indemnité proposée par Messieurs Z... et A... apparaît tout à fait raisonnable au regard de l'utilité résiduelle que conservent ces améliorations et du travail fourni par les preneurs ; que Madame X... leur devra donc la somme de 866, 25 euros de ce chef ; que sur les dégradations invoquées par Madame X... ; Gouttières : que si le dégorgement des gouttières a le caractère d'une réparation locative (décret n° 87-712 du 26 août 1987), il n'en va pas de même du remplacement de celles-ci, surtout lorsqu'elles ont été percées par un orage de grêle (voir les photos du constat C... 15 et 16) ; ¿ que l'évier et le lavabo ont été fournis et posés par les preneurs (cf. Expertise de Monsieur Jean Z...) ; que la bailleresse ne peut donc exiger une indemnité pour leur remise en place ; Portes idem ; que les sommes suivantes sont portées au crédit du bailleur : 1. 095, 60 + 752, 40 + 156 + 60 + 503, 75 + 60 + 244 + 60 = 2931, 75 euros ; que les sommes suivantes sont portées au crédit des fermiers : 204 + 176 + 866, 25 = l. 246, 25 euros ; que le compte de sortie de ferme laisse ainsi apparaître une créance de 1. 685, 50 euros au profit de Madame X... ; que les époux Y... et la SCEA Y... (par application du dernier alinéa de l'article L. 411-37) seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à Madame X... ; que sur les autres postes de préjudice invoqués par Madame X..., les experts avaient effectué un état des lieux de sortie contradictoire, Monsieur A... représentant la bailleresse, Monsieur Z..., les preneurs ; que Madame X... supportera seule le coût du procès-verbal de constat supplémentaire dressé à sa demande par Maître C... ; que, dans l'ensemble, les experts ont estimé que le domaine de Corqueux, se trouvait dans un état d'entretien correct ; que le compte de sortie n'a fait apparaitre que des dégradations mineures imputables aux fermiers ; que le préjudice de jouissance de Madame X... n'est pas avéré ; qu'enfin, le Tribunal ne peut se prononcer que sur des demandes chiffrées par les parties sauf dans les matières s'y opposant par leur nature ou en vertu de la loi ; qu'il ne peut statuer sur des dommages et intérêts dont le montant est " laissé à son appréciation " ; que sur les demandes de Monsieur Rémi X..., outre l'incompétence du Tribunal paritaire des baux ruraux pour connaître des litiges opposant deux preneurs successifs-Monsieur X... n'a jamais eu la qualité de bailleur vis-à-vis des époux Y...-, les droits à paiement unique attribués au fermier lui appartiennent et il peut en disposer librement en sa qualité d'agriculteur ; qu'ils ne constituent pas des immeubles ruraux ni même un accessoire des terres ; que Monsieur Rémi X... ne peut donc solliciter une quelconque indemnisation pour ne pas les avoir acquis, 

ALORS, D'UNE PART, QUE pour établir le compte de sortie de ferme, il est nécessaire de procéder à une comparaison entre l'état du fonds à l'entrée en jouissance du preneur et cet état à sa sortie ; qu'en procédant en la cause à une comparaison de l'état du fonds loué aux époux Y... tel que résultant d'une expertise établie en janvier 1986 par Monsieur Z..., soit près de 13 ans après l'entrée en jouissance, et l'état du fonds à leur sortie, la Cour d'appel a violé les articles L 411-69 et L 411-72 du Code rural et de la pêche maritime, 

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur à bail rural est censé avoir reçu les bâtiments loués en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels ; si bien qu'en écartant la demande d'indemnisation de Madame X... au titre de l'écurie, dont l'état était déplorable et notamment son pignon, aux motifs adoptés des premiers juges que les travaux de toiture entrepris par Madame X... dès la libération des lieux par les preneurs laissaient supposer que le bâtiment était atteint de vétusté dont le preneur n'avait pas à répondre, motifs pourtant parfaitement inopérants à établir d'une part l'état prétendument vétuste du bâtiment et, à le supposer vétuste, l'absence de responsabilité du preneur dans cet état de fait, la Cour d'appel a violé les articles 1731 du code civil et L 411-72 du Code rural et de la pêche maritime, 

ALORS, EN OUTRE, QU'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur à bail rural est censé avoir reçu les bâtiments loués en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels et à défaut pour le preneur d'avoir signalé au bailleur les réparations devenues nécessaires en cours de bail, la détérioration progressive et manifeste d'un bâtiment loué, consécutive à ce défaut d'information qui n'a pas permis au bailleur d'agir utilement, est imputable au preneur ; si bien qu'en procédant entre les époux Y... et Madame X... à un partage du coût de la réparation des chevrons en bois qui avaient pourri sous l'effet du pourrissement de la paille entreposée par le preneur sur le plancher, lui-même due au défaut d'étanchéité de l'édifice, après avoir pourtant constaté que le preneur aurait dû alerter sa bailleresse ou retirer sa paille qui n'était pas conservée dans de bonnes conditions, ce dont il résultait que la bailleresse était restée dans l'ignorance du défaut d'étanchéité de l'édifice ne lui permettant pas d'agir utilement pour éviter les dommages causés in fine aux chevrons, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé, ce faisant, l'article L 411-72 du Code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L 415-3 et L 415-4 du même Code et l'article 1731 du Code civil, 

ALORS, PAR AILLEURS, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ne répondant pas au moyen développé par les époux X... dans leurs conclusions d'appel (p. 7), selon lequel les gouttières PVC avaient été percées par la grêle de sorte que les assurances auraient pu prendre en charge leur remplacement si les preneurs leur avaient signalé le sinistre, comme le prévoit le bail, ce qui avait pour conséquence d'engager leur responsabilité, la Cour d'appel, se bornant à écarter la demande d'indemnisation de ce chef après avoir constaté que le remplacement des gouttières percées par un orage de grêle n'avait pas le caractère d'une réparation locative, a violé l'article 455 du Code de procédure civile, 

ALORS, ENCORE, QUE la construction par le fermier d'un escalier en ciment dans la maison d'habitation ne relève pas des travaux dispensés de l'autorisation du bailleur par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat et les textes pris pour son application, mais des travaux d'amélioration pour lesquels le preneur doit obtenir une autorisation ; si bien qu'en allouant aux preneurs une indemnité de 866, 25 euros au titre de l'utilité résiduelle que conservait la construction d'un escalier intérieur en ciment dans le bâtiment d'habitation, sans caractériser au préalable l'existence d'une autorisation de la bailleresse ou de ses auteurs pourtant nécessaire pour la réalisation de tel travaux de gros oeuvres qui n'étaient pas au nombre de ceux dispensés d'autorisation par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 411-73 et L 411-69 du code rural et de la pêche maritime, 

ALORS, ÉGALEMENT, QUE le fermier sortant doit laisser les pailles et engrais de l'année quand même il ne les aurait pas reçus, les pailles laissées devant nécessairement s'entendre sous forme de bottes et non d'andains ; si bien qu'en retenant que Madame X... ne pouvait réclamer les pailles de l'année, non laissées par les preneurs à leur sortie, sur la base de la valeur de la paille en bottes au motif inopérant que les preneurs avaient pris possession des lieux immédiatement après le passage de la moissonneuse-batteuse, lorsque la paille est encore à l'état d'andains, la Cour d'appel a violé l'article L 415-2 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1778 du Code civil, 

ALORS, DE SURCROIT, QUE la dénaturation d'un acte consiste à lui faire dire une chose qu'il ne dit pas ; si bien qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges, qu'il " n'est pas contesté que Monsieur Y... a débarrassé un dépôt de pierres et d'ordures qui se trouvait à l'intérieur " d'un bâtiment loué, quand Madame X... contestait précisément ce point en affirmant que l'existence d'un tel dépôt était une affirmation des époux Y..., rapporté par l'expert Z... sans constatation de sa part, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 4 du Code de procédure civile.