Cour de Cassation · civ3 — 8 octobre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant constaté que les deux demandes de prêt présentées à la banque par la société Pégase immobilier (la société Pégase), portant sur une somme de trois millions quatre cent mille euros, pour une durée de deux ans et un taux de 1,8 %, n'étaient pas conformes aux caractéristiques de la condition suspensive contenue dans la promesse unilatérale de vente d'un immeuble que lui avait consentie la société civile immobilière Le Sablas (la SCI), prévoyant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant de dix millions d'euros pour une durée de cinq ans et un taux d'intérêt maximal de 7 %, et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que l'impossibilité d'obtenir un prêt aux conditions contractuelles n'était pas établie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une allégation dépourvue d'offre de preuve et devant laquelle il n'était pas soutenu que le rejet des demandes de prêt était dû à des circonstances extérieures, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants relatifs aux raisons des refus de la banque et aux capacités financières de la société Pégase, que la condition suspensive relative au prêt, dont la réalisation avait été empêchée par la société Pégase, était réputée accomplie et que l'indemnité d'immobilisation restait acquise à la SCI ;


 D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 Rejette le pourvoi ;


 Condamne la société Pégase immobilier aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pégase immobilier à verser la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière Le Sablas ; rejette la demande de la société Pégase immobilier ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize.



 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Pegase immobilier


 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société PEGASE IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes et d'AVOIR dit que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 240.000 euros resterait acquise à la société LE SABLAS ;


 AUX MOTIFS QUE l'acte initial du 9 juillet 2007 a été prorogé par deux avenants successifs en date des 15 janvier 2008 et 29 septembre 2008 dans les conditions suivantes : - l'avenant du 15 janvier 2008 reporte la réalisation des conditions suspensives, notamment celle tenant à l'obtention du prêt au 30 septembre 2008 ; la date de levée de l'option est fixée au plus tard le 30 octobre 2008 et celle de la signature de l'acte authentique au plus tard le 30 décembre 2008 ; la SARL PEGASE IMMOBILIER déclare dans cet avenant qu'elle a déposé la demande de prêt auprès de la CAMEFI le 31 octobre 2007, ainsi que cela résulte de l'attestation du 15 novembre 2007, délivré par cet organisme ; - l'avenant du 29 septembre 2008, après avoir indiqué que la CRCAM du Languedoc a notifié à la SARL PEGASE IMMOBILIER un refus de prêt, par courrier du 23 septembre 2008, décide de reporter la réalisation des conditions suspensives au plus tard le 30 décembre 2008 ; un nouveau dossier de financement doit être déposé au plus tard le 30 novembre 2008 avec transmission d'un justificatif du dépôt du dossier à Maître X..., notaire, au plus tard à cette date ; la date de levée de l'option est fixée au plus tard le 30 décembre 2008 et celle de la signature de l'acte authentique au plus tard le 1er mars 2009 ; sont également établis les éléments objectifs suivants : - la CRCAM atteste que la SARL PEGASE IMMOBILIER a déposé ce jour, le 16 octobre 2008, une demande de financement ; la SARL PEGASE IMMOBILIER transmet par courriel du 24 octobre 2008 une copie de cette attestation à Maître X..., notaire ; - la CRCAM informe la SARL PEGASE IMMOBILIER par courrier du 15 décembre 2008 qu'elle refuse sa demande de financement ; les motifs du rejet son ainsi libellés : « l'absence de commercialisation liée au prix de revient de l'opération, la faiblesse de la marge sur le projet, malgré les prix de vente élevées ne nous permettent pas de vous financer, compte tenu du contexte immobilier actuel et de la taille de l'opération » ; la SCI LE SABLAS se prévalant de l'article 1178 du code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement, soutient que la SARL PEGASE IMMOBILIER en sollicitant un prêt non conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente a, par sa faute, empêché son obtention alors que la SARL PEGASE IMMOBILIER réplique qu'ayant demandé un prêt d'un montant inférieur à celui prévu, pour une durée plus courte et pour un taux moindre, elle ne peut être jugée responsable de la décision de refus de prêt qui résulte à l'évidence non de son fait mais du contexte économique international et de la crise apparue en décembre 2008 ; c'est à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente ; l'attestation délivrée par la Banque le 25 mai 2009 dont il résulte que les deux demandes de financement porteraient sur un prêt d'un montant de 3.400.000 ¿, d'une durée maximum de deux ans avec un taux d'intérêt annuel de +1,8 % montre que la SARL PEGASE IMMOBILIER ne s'est pas du tout conformée aux caractéristiques prévues par la convention ; la SARL PEGASE IMMOBILIER esquive le débat en objectant que dans la mesure où elle a n'a pas obtenu le prêt ainsi demandé, il est certain qu'il ne lui aurait pas davantage été accordé si elle avait maintenu les conditions initiales, nettement plus contraignantes pour la banque ; le courrier de la CRCAM du 10 juin 2011 et celui de l'expert-comptable de la SARL PEGASE IMMOBILIER du 11 septembre 2011 délivrés pour les besoins de la cause à la demande de cette société plus de trois ans après les faits, sont à cet égard, inopérants ; il apparaît en réalité, à l'examen des pièces du dossier, que la SARL PEGASE IMMOBILIER qui au départ projetait de démolir les constructions existantes pour édifier à leur place un immeuble collectif vertical comprenant des logements libres et des logements PLS, avec une phase de précommercialisation, a décidé finalement de renoncer à l'opération de démolition construction et de céder le programme ainsi conçu ; l'appréciation portée par la banque sur la demande de prêt a nécessairement été influencée par la modification substantielle du projet ayant en particulier pour effet de la priver des avantages résultant de la précommercialisation des lots ; les pièces produites par la SCI LE SABLAS et en particulier la sommation interpellatrice délivrée à la SARL PEGASE IMMOBILIER selon acte du 10 décembre 2008 et la lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été envoyée le 16 décembre 2008 montrent d'ailleurs que celle-ci a refusé avec obstination de transmettre à la SCI LE SABLAS la copie intégrale de la demande de financement et que cette dernière a fini par connaître les caractéristiques du prêt effectivement demandé par l'attestation de la CRCAM du 25 mai 2009 ; la SARL PEGASE IMMOBILIER partenaire habituel de la CRCAM qui n'avait pas de raison de douter a priori de ses capacités financières a donc empêché l'accomplissement de la condition suspensive liée à l'obtention du prêt qui est dès lors en application de l'article 1178 du Code civil, réputé accomplie ; l'indemnité d'immobilisation doit, par l'effet des stipulations contractuelles, rester acquise à la SCI LE SABLAS ;


 1° ALORS QUE seules les caractéristiques contractuelles du prêt à l'obtention duquel les parties subordonnent la promesse de vente engagent le débiteur ; qu'en jugeant, pour réputer la condition d'obtention du prêt réalisée, que la société PEGASE IMMOBILIER avait renoncé au projet de démolition-construction avec une phase de « précommercialisation » privant ainsi la banque « des avantages résultant de la précommercialisation des lots » ce qui aurait eu pour effet d'exercer une influence sur son appréciation (arrêt, p. 6 §3 et §4), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 25 à 27), si le prêt sous la condition duquel le débiteur était obligé ne visait pas le financement de toute opération de promotion immobilière, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil ;


 2° ALORS QU'en toute hypothèse, la condition n'est réputée accomplie qu'en cas de faute du débiteur obligé sous cette condition ; que la seule modification, dans la demande formée auprès de l'établissement de crédit, des conditions contractuelles du prêt à l'obtention duquel les parties ont subordonné la promesse de vente ne suffit pas établir la faute du débiteur ; qu'en se bornant à retenir, pour réputer la condition d'obtention du prêt accomplie, que la société PEGASE IMMOBILIER avait sollicité l'octroi d'un crédit non conforme aux stipulations de la promesse quant à son quantum, sa durée et son taux, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 11 et p. 12), si une telle modification, à des conditions plus favorables, ne tendait pas faciliter la réalisation de l'opération et non à y faire obstacle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;


 3°ALORS QU'en toute hypothèse, la condition n'est réputée accomplie que si c'est la faute du débiteur qui a provoqué sa défaillance ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la modification des caractéristiques du prêt qu'elle a imputée à faute au débiteur ¿diminution du montant et de la durée du prêt¿ n'était pas de nature à faciliter l'octroi du prêt, son refus étant alors dû à des circonstances étrangères à ces caractéristiques (conclusions d'appel, p.14), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;


 4°ALORS QU'en toute hypothèse, la condition ne peut être réputée accomplie s'il est établi qu'elle aurait, en toute hypothèse, défailli ; qu'en refusant de rechercher (arrêt, p. 6, §1 et §2), ainsi qu'elle y était invitée (conclusions p. 13, in fine), si une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles dans son quantum, sa durée et son taux n'aurait pas été rejetée si elle avait été formée par la société PEGASE IMMOBILIER, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ;


 5°ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond ne peuvent statuer par voie de pure affirmation sans préciser les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en se bornant à affirmer que la CRCAM « partenaire habituel » de la SARL PEGASE IMMOBILIER « n'avait pas de raison de douter a priori de ses capacités financières » (arrêt, p. 6, in fine), la Cour d'appel a statué par voie de pure affirmation, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.