Cour de Cassation · civ3 — 21 janvier 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant souverainement retenu que la preuve de la modicité du loyer du bail d'origine consenti par Mme X... à M. et Mme Y... aux droits desquels se trouve M. Y..., n'était pas rapportée, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente de l'immeuble à un tiers, étranger aux liens familiaux existant entre les parties à l'origine, ne constituait pas une modification des obligations respectives des parties au contrat de bail, justifiant un déplafonnement du loyer ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le troisième moyen, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant constaté que l'activité de volaille, rôtisserie, traiteur constituait une simple activité annexe, la cour d'appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu que les activités annexées à celle de boucherie étaient incluses dans la destination contractuelle du bail ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen ni sur les autres branches du deuxième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Esprit libre aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Esprit libre, la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Esprit libre


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement, d'AVOIR dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé et d'AVOIR débouté la SCI Esprit Libre de toutes ses demandes ;


 AUX MOTIFS QUE les commerces de l'avenue Charles de Gaulle à Rochefort sur Mer n'ont pas fondamentalement changé depuis la signature du bail ; que le marché qui a lieu trois fois par semaine existe au même endroit depuis la signature du bail et que le seul changement ayant eu lieu dans la zone considérée est l'absence de stationnement dans l'enceinte portuaire rendant plus difficile l'accès à la boucherie charcuterie ; qu'enfin, la présence du chantier de l'Hermione, même s'il attire de nombreux touristes, n'a entraîné aucun modification significative et aucune conséquence sur l'activité de M. Y... ; qu'il en est de même pour ce qui concerne le musée d'art et d'histoire ;


 1°) ALORS QU'il y a lieu à déplafonnement du loyer en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, lesquels dépendent, notamment, de la répartition des diverses activités dans le voisinage ; qu'en affirmant qu'il n'y avait lieu à déplafonnement du loyer sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'augmentation des magasins franchisés relevée dans le quartier, de nature à attirer le chaland, ne constituait pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce ;


 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les facteurs locaux de commercialité dépendent notamment de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé et de la répartition des diverses activités dans le voisinage ; qu'en se bornant à retenir que les commerces de la seule « avenue Charles de Gaulle » n'avaient pas fondamentalement changé, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les magasins franchisés, de nature à attirer la clientèle, n'avaient pas augmenté dans l'ensemble du quartier où se trouvaient les locaux donnés à bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce ;


 3°) ALORS QU'en tout état de cause, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la refonte complète et le réaménagement total de la place Colbert, principale place à Rochefort, à toute proximité du fonds de commerce exploité par M. Y..., ne constituait pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant le déplafonnement du loyer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce.


 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


 Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement, d'AVOIR dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé et d'AVOIR débouté la SCI Esprit Libre de toutes ses demandes ;


 AUX MOTIFS QUE le premier juge a considéré que le loyer avait initialement été fixé à un niveau particulièrement modéré « sans doute en raison des relations familiales » (sic) et que, l'immeuble ayant été vendu à un tiers en 2004, les obligations réciproques des parties ont connu en cours de bail une modification notable justifiant le déplafonnement ; que cependant si, effectivement, le bail a été conclu initialement par Mme X..., ex-épouse Y..., au profit des époux Y... ce seul lien familial n'est pas démonstratif d'un loyer particulièrement modéré, la preuve n'étant pas rapportée de la modicité de ce loyer par rapport aux loyers de l'époque pour des locaux équivalents ; qu'au surplus, il résulte des éléments de fait non discutés que le loyer a fait l'objet d'une révision à chacune de ses échéances de renouvellement ; qu'enfin la vente de l'immeuble à un tiers étranger à la famille Y... ne constitue pas une modification dans les obligations respectives des parties ;


 1°) ALORS QU'une modification notable des modalités selon lesquelles le loyer a été originairement fixé justifie de déplafonnement du loyer ; qu'en refusant de rechercher si, le loyer ayant été fixé originairement à un montant anormalement bas en raison des relations familiales qui existaient alors entre la bailleresse et les preneurs, la vente de l'immeuble à un tiers étranger à la famille, emportant disparition de la cause justifiant cette fixation initiale du loyer, ne caractérisait pas une modification notable des obligations des parties, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du Code de commerce ;


 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que la preuve de la modicité du loyer originairement fixé n'aurait pas été rapportée par rapport aux loyers de l'époque pour des locaux équivalents sans analyser, même sommairement, les éléments de preuve produits par la société Esprit Libre, dont les différents baux portant sur des locaux situés à proximité, dont la moyenne des loyers ressortait à 245,76 € par m², quand le loyer en cause n'était que de 48,63 € par m², ainsi que l'avis de la Commission départementale de conciliation, qui avait retenu un loyer annuel de 1 000 € par mois, quand le loyer du bail expiré n'était que de 316,98 € par mois, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;


 3°) ALORS QUE loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative en cas de modification notable des obligations respectives des parties ; qu'il est tenu compte des modalités dans lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ; qu'en retenant, par un motif inopérant, que le loyer avait fait l'objet d'une révision à chacune des échéances de renouvellement sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il n'avait pas été originairement fixé à un montant anormalement bas, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du Code de commerce.


 TROISIEME MOYEN DE CASSATION


 Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement, d'AVOIR dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé et d'AVOIR débouté la SCI Esprit Libre de toutes ses demandes ;


 AUX MOTIFS QUE la société Esprit Libre ne peut valablement soutenir que M. Y... exercerait dans les lieux d'autres activités que celle de boucherie-charcuterie alors qu'il s'agit, pour ce qui concerne la volaille et la rôtisserie, d'activités annexes autorisées en application de l'article L. 145-47 du Code de commerce ;


 1°) ALORS QU'une modification notable de la destination des lieux justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'en retenant, pour exclure toute modification de la destination des lieux, que la société Esprit Libre n'aurait pu soutenir que M. Y... exerçait dans les lieux d'autres activités que celle de boucherie-charcuterie, au motif inopérant qu'il se serait agi, pour ce qui concerne la volaille et la rôtisserie, d'activités annexes autorisées en application de l'article L. 145-47 du Code de commerce, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ;


 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une modification notable de la destination des lieux justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si l'exercice, par M. Y..., des activités de traiteur, vente de vin, de conserves, de produits exotiques, de plats cuisinés, des desserts, d'oeufs, de lait et de salades composées, ne caractérisait pas une modification notable de la destination des lieux, affectés b contractuellement à l'exercice de la seule activité de boucherie-charcuterie, la Cour d'appel a privé sa décision au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.