Cour de Cassation · civ3 — 8 avril 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé, pris en ses cinquième et sixième branches : 

Attendu qu'ayant exactement relevé qu'il avait été jugé de manière définitive que MM. Bertin X... et René X... restaient redevables du paiement de la soulte à leur soeur, Mme Y..., la cour d'appel, sans dénaturer le rapport d'expert, et abstraction faite d'un motif erroné relevant de la procédure de rectification d'erreur matérielle, a pu condamner M. Bertin X... à payer à celle-ci la somme de 13 086 euros ; 

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les première, deuxième, troisième et quatrième branches du moyen unique qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. Bertin X... aux depens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Bertin X... à payer à Mme Y...la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Bertin X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. Bertin X... 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué (SAINT DENIS, 2 décembre 2011) D'AVOIR condamné monsieur Bertin Raymond X... à verser à madame Dorothée Marie Sylviane X... épouse Y...la somme de 13. 086 ¿, avec intérêts au taux légal à compter de la décision attaquée. 

AUX MOTIFS QUE l'acte de donation partage du 19 février 1994 fixait le montant de la soulte due par les trois frères X... à leur soeur Dorothée Marie Sylvia ne X... épouse Y...à la somme de 16. 250 francs chacun ; qu'il est jugé de manière définitive que Bertin Raymond X... et René Paul Georget X... demeurent à ce jour redevables du paiement de la soulte à leur soeur Dorothée Marie Sylvia ne X... épouse Y...; qu'en vertu des dispositions de l'article 833-1 du code civil, applicable aux donations partage par application de celles de l'article 1075-2 du code civil, les sommes restant dues au titre de la : soulte augmentent en proportion de la valeur des biens mis dans le lot des frères X... si la valeur des dits lots a augmenté de plus du quart depuis le partage ; qu'un expert a été désigné aux fins de rechercher la valeur des biens ayant fait l'objet de la donation à ce jour et de calculer la valeur des soultes restant dues ; que l'expert a déposé son rapport le 24 mars 2011 et conclut en ce qui concerne l'évaluation des parcelles objet de la donation de la manière suivante : 



N° parcelle N° parcelle Surface Bénéficiaire Valeur 1994 Valeur 1994 Valeur 
Ancien actuel en francs en euros expertise 

DT 557 DT 726 100 Lot A 65. 000 Frs 9. 909 ¿ 32. 841 ¿ 
DT 727 480 Joseph X... 


DT 556 DT 855 802 Lot B 65. 000 Frs 9. 909 ¿ 42. 302 ¿ 
DT 854 173 Bertin X... 


DT 555 DT 555 559 Lot C 65. 000 Frs 9. 909 ¿ 41. 722 ¿ 
René X... 


TOTAL 2154 195. 000 Frs 29. 728 ¿ 116. 866 ¿ 

Qu'il n'est pas contesté que la valeur des biens objets de la donation a bien augmenté de plus quart ; que Dorothée Marie Sylviane X... est donc bien fondée à demander la réévaluation de la soulte en fonction des prix actuels des terrains ; que l'expert, compte tenu des évaluations ainsi faites, chiffre les plus values dues par Bertin Raymond X... et René Paul Georget X... aux sommes respectives de 13. 086 ¿ et 12. 506 ¿ montant actuellement réclamé par Dorothée Marie 8ylviane X... ; que les intimés contestent les évaluations faites, ils ont saisi l'expert d'un dire les exposant dont il a été tenu compte, le rapport définitif modifiant les conclusions données notamment pour les parcelles DT 736 et DT 854 ; qu'en ce gui concerne les parcelles DT 855 et DT 854, les intimés font valoir cinq contestations : que (1-) selon eux les valeurs des parcelles DT 855 et DT 854 n'auraient pas dû être différenciées ; qu'il n'est pas douteux que ces deux parcelles doivent être évaluées globalement puisqu'elles n'en constituaient qu'une au moment de la donation ; que toutefois la méthode 1 de calcul de l'expert pour l'ensemble des parcelles expertisées a consisté à rechercher un prix unitaire du m2 1es charges foncières étant rapportées au secteur concerné, puis à appliquer une décote en fonction des contraintes particulières ; que la description faite par l'expert des parcelles DT 855 et DT 856 permet d'affirmer que leurs caractéristiques sont différentes et que la décote ne peut être calculée de manière identique ; que la première DT 854 est en réalité un accès désenclavant, elle est étroite et sa destination est devenue inconstructible en 2003 ; que la seconde DT 855 est en nature de friche depuis plusieurs années ; que le technicien conclut que la construction y est possible mais " difficile et onéreuse " ; que cette méthode n'est pas contraire à une appréciation globale dans la mesure où il est certain que la somme des évaluations proposées pour chacune d'elle correspond à la pondération du prix au m2 qui n'aurait pas manqué d'être appliquée dans une appréciation non différenciée ; que (2-) les frères X... estiment en outre que la parcelle DT 855 est actuellement enclavée ; que l'expert a tenu compte de cette donnée en appliquant un abattement de 20 % au prix du m2 ; que (3-) ils ajoutent que les parcelles DT 855 et DT : 854 sont en forte déclivité et assujetties à des servitudes foncières et (5-) que leur constructibilité est limitée ; que l'expert a tenu compte de l'absence de réseaux suffisants, de la forte déclivité et de l'inconstructibilité en raison de la présence d'une zone d'épandage en appliquant un abattement de 10 % au m2 ; que (4-) enfin ils soutiennent que les parcelles DT 855 et DT 854 sont concernées par un risque d'inondation ; que l'expert dans son rapport n'a pas manqué de noter que les parcelles étaient situées le long de la ravine dénommée " Arc en Ciel " dans un PPR zone rouge classée dangereuse et a tenu compte de cette donnée pour effectuer son évaluation ; qu'en ce qui concerne la parcelle DT 555 : l'expert a expressément appliqué une décote de 11, 35 % pour cette parcelle en raison de son encombrement par la présence de ruines qu'il faudra démolir ; qu'il a aussi procédé à un abattement de 15 % compte tenu de l'insuffisance des servitudes et de 10 % en raison de son relief pentu ; qu'il n'est pas justifié que les parcelles DT 800 et DT 728 disposent d'une servitude de passage sur la parcelle DT 555 ; que si leur état d'enclave doit justifier la création d'une telle servitude celle-ci ferait l'objet d'un dédommagement et n'est pas de nature à diminuer le prix actuel du terrain ; qu'en ce qui concerne les parcelles DT 727 et DT 726, les intimés font valoir deux contestations : (1-) la parcelle DT 726 est une servitude de passage ; que l'expert a tenu compte dans son évaluation de cette donnée en lui appliquant un prix du m2 pour un terrain inconstructible ; que (2-) les parcelles ne sont pas viabilisées : que l'expert a appliqué un abattement de 50 % sur la valeur de la parcelle DT 727 ; qu'il constate en outre qu'elle a été vendue et qu'une maison y a été construite ; qu'il ressort de ces considérations que les contestations apportées aux conclusions de l'expert judiciaire ne sont pas techniquement pertinentes et qu'il convient d'homologuer les chiffres qui ont été retenus ; que Bertin Raymond X... et René Paul Georget X... ne justifient d'aucun paiement ; que la décision sera infirmée en toutes ses dispositions ; que Bertin Raymond X... et René Paul Georget X... seront donc condamnés à verser à Dorothée Marie Sylviane X... épouse Y...le premier la somme de 13. 086 ¿ et le second la somme de 12. 506 ¿ ; que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui correspond à la date de référence pour l'évaluation des sommes restant dues ; qu'ils supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel ; qu'ils seront condamnés selon les mêmes modalités à verser à Dorothée Marie Sylviane X... une somme qu'il est équitable de fixer à 2. 500 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

1°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel après expertise (p. 5), monsieur Bertin Raymond X... avait fait valoir, comme deuxième motif de réduction de valeur de la parcelle DT 855, non seulement que cette parcelle était enclavée mais aussi que le désenclavement de cette parcelle nécessiterait d'engager des frais en justice afin d'obtenir la démolition du mur construit par le propriétaire de la parcelle 374, frais dont l'expert judiciaire n'avait pas tenu compte pour évaluer cette parcelle ; qu'en se bornant à relever que l'expert judiciaire avait tenu compte de ce que la parcelle DT 855 est actuellement enclavée en appliquant un abattement de 20 % au prix du m2 de cette parcelle sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si les frais de désenclavement n'étaient pas non plus de nature à constituer un facteur de réduction de la valeur de ladite parcelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 833-1 et 1075-2 du Code civil. 

2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel après expertise (p. 5, avant dernier al.), monsieur Bertin Raymond X... avait également soutenu que l'inconstructibilité des parcelles DT 854 et 855 ne tenait pas seulement à la présence d'une zone d'épandage mais aussi aux règles de reculement à la fois vis-à-vis de la ravine, au Sud, et de la limite séparative d'avec le voisin (au Nord 4 m) de sorte qu'il ne restait qu'une bande très étroite de quelques mètres seulement, ce qui rendait les parcelles DT 854 et 855, appréciées globalement, quasi inconstructibles ; qu'en ne s'expliquant pas non plus sur ce facteur de réduction de la valeur de ces parcelles justifiant bien plus que l'abattement de 10 % au m2 retenu par l'expert, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 833-1 et 1075-2 du Code civil. 

3°) ALORS QUE l'existence d'une servitude de passage sur une parcelle entraîne nécessairement une dépréciation de la valeur de cette parcelle ; qu'ainsi en retenant que si l'état d'enclave des parcelles DT 800 et DT 728 justifiait la création d'une servitude sur la parcelle DT 555, cette servitude ne serait pas de nature à diminuer le prix actuel du terrain, la Cour d'appel a violé les articles 833-1 et 1075-2 du Code civil. 

4°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel après expertise (p. 6, al. 1), monsieur Bertin Raymond X... avait fait valoir que non seulement les parcelles DT 726 et n'étaient pas viabilisées mais qu'il n'existait pas non plus d'assainissement collectif, ce qui imposait pour les constructions futures de disposer d'une zone d'épandage (non constructible) importante réduisant d'autant les droits à construire, précision étant faite qu'une zone d'épandage ne peut pas être réalisée dans une zone à risque ; qu'en ne recherchant pas si, hormis l'absence de viabilisation, cette contrainte ne constituait pas en outre un facteur supplémentaire de réduction de la valeur de la parcelle DT 727, la Cour d'appel a, derechef, privé sa décision de base légale au regard des articles 833-1 et 1075-2 du Code civil. 

5°) ALORS QUE dans son rapport (§ 244), l'expert judiciaire n'a appliqué qu'un abattement de 5 % sur la valeur de la parcelle DT 727 en raison de l'insuffisance des réseaux ; qu'en affirmant que l'expert avait appliqué un abattement de 50 % sur la valeur de la parcelle DT 727, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et violé l'article 1134 du Code civil. 

6°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, à l'appui de ses conclusions d'appel après expertise (p. 7) prises de ce qu'il demandait, avec son frère, monsieur René Paul Georget X..., de voir fixer la soulte due à madame Y...« compte tenu des sommes déjà réglées », monsieur Bertin Raymond X... avait versé aux débats (pièce n° 7 du bordereau de communication de pièces de l'exposant) une attestation de madame Brigitte C...épouse de monsieur René X... en date du 12 mars 2006 selon laquelle la soulte avait été remise en mains propres à madame Y...par son père, monsieur Antoine X..., en 1995, lors de vacances en Nouvelle Calédonie ; qu'en affirmant que monsieur Bertin Raymond X... et monsieur René Paul Georget X... ne justifiaient d'aucun paiement sans s'expliquer sur cette pièce, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.