Cour de Cassation · civ3 — 11 juin 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant fixé le montant de l'indemnité due par la société ELIT aux consorts X..., Y..., Z... et A..., après avoir notamment rappelé les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance, la cour d'appel, qui s'est bornée à reprendre sur ce point la motivation du jugement, n'a ni modifié l'objet du litige, ni violé les articles R. 13-35 et R. 13-49 du code de l'expropriation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen unique, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société d'Equipement du littoral de Thau aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société d'Equipement du littoral de Thau à payer aux consorts X..., Y..., Z... et A... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société d'Equipement du littoral du Thau ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille quatorze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société d'Equipement du littoral de Thau. 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité de dépossession due par la Société ELIT à Madame Arlette A..., Monsieur Patrick X..., Mademoiselle Geneviève X..., Monsieur Philippe X..., Monsieur Jean-Pierre Y..., Madame Najiyas Y... épouse B..., et Madame Thérèse Z..., à la somme de 1. 040. 439, 50 euros ; 
AUX MOTIFS QUE Madame B... épouse Y... n'a pas déposé de mémoire devant la cour, de même que le commissaire du gouvernement ; que le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 22 novembre 2005 la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif de la parcelle AK n° 46, soumise au droit de préemption urbain, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4, L. 213-6 du code de l'urbanisme et L. 13-15 I du code de l'expropriation, et qui correspond à la date d'opposabilité aux tiers de la révision simplifiée du POS/ PLU de Sète, délimitant la zone « Secteur Sud Entrée Est » dans laquelle est située la parcelle ; qu'il n'est pas, non plus, discuté qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, prononcée le 30 mars 2010, les lots n° 8 à 14, 23 et 25 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier construit sur la parcelle AK n° 46 consistent en divers locaux dans les bâtiments E, F et G servant d'atelier de réparation automobile à Jean-Pierre Y..., un appartement au 1er étage du bâtiment G donné à bail, un ancien magasin transformé en garage dans le bâtiment G, un ancien magasin en partie transformé en appartement dans le bâtiment G et une cour entre les bâtiments ; que la cour se réfère à cet égard aux constatations faites par le premier juge, lors de sa visite des lieux, dont il résulte notamment que l'ensemble immobilier comprend sept corps de bâtiment de un ou deux étages construits en parpaings sur couverture en tuiles et charpente en bois autour d'une cour goudronnée, accessibles par la rue du maréchal Juin, que les locaux à usage d'atelier de réparation automobile où se trouvent divers équipements et installations nécessaires à ce type d'activité (cabine de peinture, bureau, fosse avec pont, cabine de préparation des peintures, magasin de pièces détachées, bloc sanitaire...) occupent les lots n° 8, 9 (bâtiment E), 10 (bâtiment F) et 11 (bâtiment G) avec un sol cimenté, des faux plafonds, dont certaines plaques sont détériorées, et un éclairage au néon, que l'appartement formant le lot n° 12 (bâtiment G) au dessus du lot n° 13 (bâtiment G) servant de garage, est décrit comme un appartement de type 3 (séjour avec cuisine équipée, deux chambres, salle d'eau) en état vétuste, dépourvu de chauffage et équipé d'une installation électrique dégradée et que le lot n° 14 (bâtiment G) est constitué d'une pièce unique en deux parties (séjour et cuisine) ; que le premier juge relève également la présence, dans la partie est de la cour, de trois boxes en plaques de fibrociment et toiture en « Everite » à usage de garages fermés par des portails métalliques ; que d'après les opérations de mesurage, non contestées, de la société Géom7, les locaux à usage d'atelier occupent 1343 m2, l'appartement (lot n° 12) 85 m2 et le garage (lot n° 13) 85 m2 ; que la pièce à usage de séjour cuisine (lot n° 14) correspond, d'après le plan de situation au 1/ 200e de la société Géom7, à une surface de 57 m2 et les boxes à usage de garages dans la cour à une surface de 52 m2, soit 1622 m2 au total pour les parties bâties ; que la cour formant les lots n° 23 et 25 représente une surface de 1367 m2, en partie occupée par les boxes à usage de garages ; qu'à la date de référence, la parcelle est classée en zone UB4 du POS/ PLU correspondant au périmètre de la ZAC « Secteur Sud Entrée Est » approuvé par délibération du conseil municipal du 20 octobre 2005, dans le sous-secteur « b » ; que la zone UB4 est définie comme une zone de transition entre la ville et le port, la zone UB4a étant affectée principalement à de l'habitat, aux équipements publics, aux services et aux commerces et la zone UB4b, aux activités et services ; que dans la zone UB4b, sont admises, en plus des occupations autorisées en zone UB4a (équipements publics et collectifs, installations et constructions liées aux équipements d'infrastructure, constructions à usage d'habitation, de stationnement, hôtelier, de restauration, d'équipement collectif, de commerce et de services...) les constructions à usage de bureaux et d'activités industrialo portuaires ; que la surface hors oeuvre nette (SHON) maximale de la zone est de 180 000 m2, 110 000 m2 de SHON en zone UB4a et 70 000 m2 de SHON en zone UB4b ; que classée au POS/ PLU en zone urbaine, la parcelle AK n° 46 est desservie par une voie publique, l'avenue du maréchal Juin, où est implanté l'ensemble des réseaux d'eau potable, d'assainissement et d'électricité ; qu'elle est située à proximité immédiate du centre des impôts de Sète, d'un centre commercial, d'immeubles d'habitations (les résidences « le Magellan » et « Coeur Marine ») et d'un foyer pour personnes âgées, bordant également l'avenue du maréchal Juin ; que dans le cadre de la ZAC, créée en octobre 2005, les seuls travaux d'aménagement prévus consistent en la création d'une voie de transit longeant le port, perpendiculaire à la route de Montpellier et d'une voie de liaison avec le quai d'Orient, ainsi qu'en la réalisation d'un mail sur l'emprise de l'avenue du maréchal Juin ; qu'il en résulte que les divers réseaux assurant la desserte de la parcelle sont adaptés non seulement à la capacité de construction de celle-ci, mais également de l'ensemble de la zone d'une superficie d'environ 18 ha pour une SHON totale de 180 000 m2, correspondant à un COS de 1 ; que la parcelle AK n° 46 revêt dès lors la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation ; que contrairement à ce que soutient la Société ELIT, les constructions formant les lots n° 8 à 14 ne sauraient être évaluées « terrain intégré » ; que la parcelle AK n° 46 de 4500 m2 est, en effet, occupée par 2397 m2 de constructions au sol (53 % de la surface de la parcelle) et par 2103 m2 de terrain non bâti (47 % de la surface de la parcelle), dont les lots n° 23 et 25 représentant un terrain de 1367 m2 en nature de cour ; qu'eu égard à un COS au moins égal à 1, les possibilités de construction de ce terrain de 1367 m2 ne sont pas négligeables, même s'il doit être tenu compte du fait qu'il est utilisé, pour une large part, comme voie de desserte des bâtiments à partir de l'avenue du maréchal Juin et comme voie de circulation intérieure ; qu'en outre, il est occupé par une petite construction correspondant aux trois boxes à usage de garages ; qu'il convient ainsi de procéder à une évaluation sol + constructions mais en retenant une surface de cour, non spécialement affectée à la desserte des bâtiments, de 480 m2 (1367 m2 ¿ 887 m2) dans la partie Est de la parcelle, dans le prolongement du lot n° 26 ; qu'en outre, lors du prononcé de l'ordonnance d'expropriation, le 30 mars 2010, l'appartement de 85 m2 formant le lot n° 12 était occupé par un locataire (Madame C...) à laquelle Madame A... a ensuite délivré, par lettre recommandée du 27 avril 2010, un congé à l'échéance du bail du 1er septembre 2010 ; qu'il doit donc être tenu compte d'une moins value liée à l'occupation pour l'estimation de l'appartement considéré, à la différence des autres locaux, dont il n'est pas établi qu'ils étaient, à la date de l'ordonnance, occupés par des locataires ou des tiers ; que concernant l'évaluation du bien, la Société ELIT invoque les trois termes de comparaison suivants :- vente du 13 décembre 2007 (commune de Sète/ Société ELIT) d'un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage industriel et commercial e t une maison d'habitation en mauvais état, situés à Sète quai des Moulins et rue des Ateliers, sur les parcelles AH n° 1, 2, 3 et 106, classées en zone UE1 du POS/ PLU, représentant 1483 m2 de constructions sur une unité foncière de 4015 m2, au prix de 219. 871, 07 ¿, soit 139, 34 ¿ le m2 pour le bâti et 54, 76 ¿ le m2 pour le foncier ;- vente du 6 septembre 2010 (Société Cap Investissements/ Société ELIT) d'une parcelle de terrain nu, cadastrée section AK n° 127, route de Montpellier, de 1752 m2, au prix de 250 000 ¿, soit 142, 70 ¿ le m2 ;- préemption de l'établissement public foncier Languedoc-Roussillon consécutive à trois DIA du 22 novembre 2010 de la société Uccoar, relativement à la parcelle cadastrée section AK n° 34, route de Montpellier, classée en zone UEI, correspondant :- à un terrain de 2680 m2 encombrée d'une construction ancienne vouée à la démolition et de vestiges de citernes, au prix de 219. 080, 89 ¿, soit 81, 74 ¿ le m2 ;- à un terrain de 276 m2 encombré d'un bâti voué à la démolition, au prix de 22. 562, 09 ¿, soit 81, 74 ¿ le m2 ;- un terrain de 3774 m2 encombré d'un chais et d'une construction à usage de bureaux également voués à la démolition, au prix de 308. 511, 67 ¿, soit 81, 74 ¿ le m2 ; que ces termes de comparaison concernent cependant des biens situés hors ZAC et dans une zone plus excentrée à vocation industrielle, artisanale et commerciale, entre la route de Montpellier (la RN 112) et le quai des Moulins, d'une part, la voie ferrée conduisant à la gare maritime, d'autre part ; que les consorts Y..., X... et Z... se prévalent, pour leur part, des deux mutations suivantes :- vente du 27 septembre 2007 (Suquet/ Société ELIT) d'un immeuble composé de deux bâtiments avec appartements (14) et locaux commerciaux en rez-de-chaussée (3) correspondant à des surfaces cumulées de 1316 m2, immeuble construit sur une parcelle cadastrée, rue Honoré Euzet, section AM n° 82, de 760 m2, en zone UB1 du POS/ PLU, au prix de 488. 000 ¿, soit 370, 82 ¿ le m2, précision faite que l'immeuble a été revendu le 5 octobre 2007 (à une Société Labourd Immobilier Promotion) au prix de 1. 224. 000 ¿, soit 930, 09 ¿ le m2 ;- vente du 28 octobre 2009 (Société ELIT/ Société Bulle Marine) d'une parcelle de terrain nu de 2800 m2, cadastrée, route de Montpellier, section AK n° 123, classée en zone UB3, au prix de 1 624 973 ¿, soit 580, 34 ¿ le m2 ; qu'en première instance, le commissaire du gouvernement a cité deux mutations en date des 17 décembre 2007 (vente SCI Cama/ Société ELIT) et 5 janvier 2009 (vente SCI le Canal/ société Foncières Chabrières) portant sur des locaux occupés, également situés avenue du maréchal Juin, les uns en nature de garage et magasin de vente, implantés sur la parcelle AK n° 73 et représentant une surface bâtie de 382, 39 m2, les autres en nature de centre commercial (surface de vente, réserve, locaux administratifs, aires de circulation et de stationnement, station-service...), implantés sur les parcelles AK n° 43 et 44 et représentant une surface bâtie de 7788 m2, mutations réalisées à des prix de 158. 000 ¿ et 3. 233. 920 ¿, soit des prix au m2 s'établissant respectivement à 413, 19 ¿ et 415, 24 ¿ ; qu'il a également invoqué diverses mutations, réalisées entre le 2 mars 2007 et le 16 mars 2009, portant sur des maisons d'habitation ou des appartements, ancien et/ ou en mauvais état, la plupart occupés, vendues à des prix variant de 290, 32 ¿ à 705, 88 ¿ le m2 ; que ces références de prix doivent être rapprochées de celles citées par les consorts Y..., X... et Z... relativement aux deux ventes successives intervenues en 2007 du même immeuble à usage mixte commercial et d'habitation situé rue Honoré Euzet ; qu'en l'état des termes de comparaison ainsi analysés, il convient de retenir pour l'évaluation des locaux à usage d'atelier un prix de 415 ¿ le m2 ; qu'un prix moyen de 600 ¿ le m2 doit être appliqué à l'appartement de 85 m2 tenant compte de son état de vétusté et de son occupation par un locataire ; qu'en l'absence d'installation sanitaire, la pièce de 57 m2 à usage de séjour et de cuisine doit être estimée 300 ¿ le m2 ; qu'un prix identique doit être appliqué aux garages fermés ; que, quant au terrain de 480 m2, non affecté à la desserte des bâtiments, il doit être estimé, par référence à la vente de la parcelle AK n° 123 située en face de la parcelle AK n° 46, de l'autre côté de l'avenue du maréchal Juin, à la somme de 580 ¿ le m2 ; que l'indemnité principale revenant aux consorts Y..., X... et Z... doit ainsi être chiffrée à la somme de : (1343 m2 x 415 ¿) + (85 m2 x 600 ¿) + (57 m2 x 300 ¿) + (137m2 x 300 ¿) + (480m2 x 580 ¿) = 944. 945 ¿ ; que, quant à l'indemnité de remploi à laquelle ceux-ci peuvent prétendre, elle doit être fixée à la somme de : (20 % x 5. 000 ¿) + (15 % x 10. 000 ¿) + (10 % x 929. 945 ¿) = 95. 494, 50 ¿ ; que l'indemnité totale de dépossession s'élève dès lors à la somme de 1. 040. 439, 50 ¿ à la date du jugement de première instance, étant observé que Madame B... épouse Y..., qui ne détient aucun droit indivis, ne saurait être désignée comme bénéficiaire de ladite indemnité, comme l'a retenu le premier juge ; 
1) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les conclusions des parties ; qu'en prenant en considération le mémoire de première instance du commissaire du gouvernement, pour apprécier le montant de l'indemnité de dépossession, cependant qu'elle constatait qu'il n'en avait pas produit en cause d'appel, la cour d'appel a méconnu les limites du litiges en violation des articles R. 13-35 et R. 13-49 du code de l'expropriation, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ; 

2) A LOR S QUE l'objet du litige est déterminé par les conclusions des parties, de sorte que le juge doit se prononcer dans la limite de leurs écritures ; qu'en retenant, au surplus, qu'il n'était pas établi que les locaux à usage professionnel aient été occupés à la date de l'ordonnance d'expropriation, cependant qu'elle constatait que les parties ne discutaient pas le fait que divers locaux du bien exproprié servaient d'atelier de réparation automobile à Monsieur Y..., la cour d'appel a violé l'article R. 13-35 du code de l'expropriation, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ; 
3) ALORS QUE toute décision doit être motivée à peine de nullité et que le juge a obligation d'examiner les pièces qui lui sont soumises ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'est pas établi que les locaux à usage professionnel aient été occupés à la date de l'ordonnance d'expropriation, cependant que monsieur Y... admettait lui-même dans ses écritures d'appel occuper les lieux pour son activité professionnelle et versait aux débats deux documents des URSSAF et de l'INSEE attestant de son activité sur les lieux du bien exproprié, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
4) ET ALORS, subsidiairement, QUE le juge est, en toute circonstance, tenu de respecter et de faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office qu'il n'était pas établi que les locaux à usage professionnel du bien exproprié ait été occupés à la date de l'ordonnance d'expropriation, sans inviter les parties à faire valoir leurs explications, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.